36．(2004-1-65)某商業銀行發放的下列貸款，哪些應計入不良貸款？
A．甲公司的一筆流動資金貸款于本周到期，現銀行同意其延展還款期1個月
B．乙公司的一筆房地產項目貸款于2005年6月到期，2004年7月該項目因資金短缺而

停建
C．丙公司的一筆委托貸款于2005年9月到期，2004年7月該公司已進入破產清算程序
D．丁公司的一筆拖欠多年的固定資產貸款，現已按規定以呆賬準備金予以沖銷
【答案】BC
【考點】不良貸款的范圍
【詳解】我國商業銀行法對商業銀行貸款作出專門規定，包括要求對借款人的借款用

途、償還能力、還款方式等情況實行嚴格審查，并要求借款人提供擔保等，雖然商業

銀行貸款要經過嚴格的審查程序，但也有可能發生收不回貸款的情形。按照《貸款通

則》第34條規定：不良貸款系指呆賬貸款、呆滯貸款、逾期貸款。呆賬貸款，系指按

，財政部有關規定列為呆賬的貸款。呆滯貸款，系指按財政部有關規定，逾期(含展

期后到期)超過規定年限以上仍未歸還的貸款，或雖未逾期或逾期不滿規定年限但生

產經營已終止、項目已停建的貸款(不含呆賬貸款)。逾期貸款，系指借款合同約定到

期(含展期后到期)未歸還的貸款(不含呆滯貸款和呆賬貸款)。根據該規定，逾期的不

良貸款必須是超過延展期仍不能歸還的貸款，選項A中的延展期未到，不屬于不良貸

款。選項D的固定資產貸款，因已按規定以果賬準備金予以沖銷，也不得列為不良貸

款，正確答案應當是BC。

37．(2004-1-66)下列哪些屬于法律禁止的證券交易行為？
A．發行人在公司成立之日起3年內轉讓其所持股票
B．公司董事、經理、監事在任職期間轉讓本公司股票
C．為股票發行出具審計報告的專業人員在該股票承銷期內買賣該種股票
D．為上市公司出具法律意見書的律師在該文件公開后5日內買賣該公司股票
【答案】ABCD
【考點】法律禁止的證券交易行為
【詳解】關于證券交易的禁止行為，修訂前的《公司法》和《證券法》分別作出規定

。舊《公司法》第147條：“發起人持有的本公司股份，自公司成立之日起三年內不

得轉讓。公司董事、監事、經理應當向公司申報所持有的本公司的股份，并在任職期

間內不得轉讓?！?BR>舊《證券法》第39條：。“為股票發行出具審計報告、資產評估報告或者法律意見書

等文件的專業機構和人員，在該股票承銷期內和期滿后六個月內，不得買賣該種股票

。除前款規定外，為上市公司出具審計報告、資產評估報告或者法律意見書等文件的

專業機構和人員，自接受上市公司委托之日起至上述文件公開后五日內，不得買賣該

種股票?！闭_答案是ABCD。
注意：《公司法》和《證券法》已于2005年10月27日修訂。根據新修訂的《公司法》

第142條、《證券法》第47條的規定，本題AB兩項不完全屬于法律禁止的證券法交易

行為，故只應選C、D兩項。

38．(2004-1-67)甲公司與銀行簽訂借款合同，約定甲公司以自有的流光大廈作為抵

押，貸款8000萬元。雙方辦理抵押手續后，銀行發放了貸款?，F甲公司在流光大廈的

土地上新建一幢溢彩樓。有關本案中房地產抵押借款合同的下列說法哪些是正確的？
A．甲公司不履行債務時，銀行有權將流光大廈單獨拍賣，并由所得價款優先受償
B．甲公司在流光大廈的土地上新建的溢彩樓不是抵押財產
C．甲公司不按期還款時，銀行可以將流光大廈和溢彩樓一同拍賣，但只能由流光大

廈拍賣所得的價款優先受償
D．溢彩樓是在建工程，依照法律規定，不得設置抵押，也不得拍賣轉讓
【答案】BC
【考點】房地產抵押的效力
【詳解】關于以尚未建成的不動產即在建工程抵押設定的問題：最高人民法院關于適

用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第47條規定：以依法獲準尚未建造的或

者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可

以認定抵押有效。因此，選項D錯誤。至于不動產抵押權的實現，《擔保法》第55條

規定：“城市房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣該

抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增

房屋所得，抵押權人無權優先受償。”選項BC與該規定相符合。另外，由于我國實行

“房隨地走”的規定，因此，以建筑物抵押的，建筑物占用范圍的土地應當一同抵押

。根據《擔保法》第36條，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍

內的國有土地使用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵

押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以

鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。選項

A只強調單獨將流光大廈抵押是錯誤的

38.（2005-1-66）根據勞動法的規定，下列有關工作時間的說法，哪些是正確的？
　　A．我國實行勞動者每日工作時間不超過8小時，平均每周工作時間不超過44小時

的制度
　　B．用人單位應當保證勞動者每周休息2日
　　C．用人單位不能實行法定工作時間，需要實行其他工作時間的，必須經過勞動

行政部門的批準
　　D．用人單位因生產經營需要而延長工作時間的，應當與工會和勞動者協商，而

且一般不得超過1小時
　　【答案】ACD
　　【考點】勞動者的工作時間
　　【詳解】根據《勞動法》第36條規定：“國家實行勞動者每日工作時間不超過八

小時、平均每周工作時間不超過四十四小時的工時制度?！钡?8條規定：“用人單位

應當保證勞動者每周至少休息一日?！钡?9條規定：“企業因生產特點不能實行本法

第三十六條、第三十八條規定的，經勞動行政部門批準，可以實行其他工作和休息辦

法。”第4l條規定：“用人單位由于生產經營需要，經與工會和勞動者協商后可以延

長工作時間，一般每日不得超過一小時；因特殊原因需要延長工作時間的，在保障勞

動者身體健康的條件下延長工作時間每日不得超過三小時，但是每月不得超過三十六

小時?！庇纱丝芍?，正確答案為A、C、D。

39.?。?005-1-67）根據我國勞動法的規定，勞動者與用人單位建立勞動關系，應當

訂立勞動合同；又規定企業職工方與企業可以就勞動報酬、工作時間、休息休假、勞

動安全衛生、保險福利等事項，簽定集體合同。勞動合同與集體合同有聯系又有區別

。下列關于兩者異同點的表述，哪些是正確的？
　　A．簽訂集體合同的當事人一方不是單個勞動者，而是代表全體勞動者的工會
　　B．勞動者個人與企業訂立的勞動合同中勞動條件和勞動報酬標準不得低于集體

合同的規定
　　C．勞動合同和集體合同都是要式合同，都必須以書面形式簽訂，但備案、鑒證

或公證都不是訂立合同的必要條件
　　D．根據特別優于普通的原則，個人勞動合同的效力優先于集體合同的效力
　　【答案】AB
　　【考點】勞動合同和集體合同的異同
　　【詳解】在我國，集體合同有如下特征：(1)集體合同的主體一方是勞動者的團

體組織——企事業工會或職工代表，另一方是企業或實行企業化管理的事業單位； 

(2)集體合同是要式合同，我國《勞動法》規定集體合同必須報送勞動保障行政部門

登記、審查、備案，方能發生法律效力；(3)集體合同的效力高于勞動合同的效力，

其效力及于企事業單位及其工會和全體職工。勞動合同約定的勞動者的個人勞動條件

和勞動報酬標準不得低于集體合同或專項集體合同的規定，否則無效。由此可知，本

題答案為A、B。

40.?。?005-1-68）下列關于拍賣和招標的區別的說法，哪些是錯誤的？
　　A．在應用于貨物買賣的場合，拍賣用于出售貨物，招標用于采購貨物
　　B．在合同法上，拍賣行為屬于要約，招標行為屬于要約邀請
　　C．拍賣人和招標人的性質都是交易中介人
　　D．在拍賣過程中，競買人在落槌之前能夠隨時了解其他競買人的報價；在招標

過程中，投標人在開標之前不得了解其他投標人的報價
　　【答案】BC    
　　【考點】拍賣和招標的區別
　　【詳解】拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或財產權利轉讓給最高應價者

的買賣方式。招標是指招標人對貨物、工程和服務實現公布采購的條件和要求，邀請

投標人參加投標，招標人按照規定的程序確定中標人的行為。根據《合同法》第15條

的規定，拍賣公告和招標公告都屬于要約邀請。拍賣人是委托人與競買人的交易中介

人，招標人是指依照招標投標法的規定，提出招標項目、進行招標的法人或者其他組

織，他是招標投標活動的當事人。根據競買程序的規定，由拍賣師開叫價，競買人叫

價，隨后其他競買人輪番應價；而在招標過程中，開標應當在招標文件確定的提交投

標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當在招標文件預先確定的地點。在

此之前，投標文件由招標人簽收保存，不得開啟。由此可知，本題答案為B、C。

41.?。?005-1-69）下列有關消費者組織的提問，哪些應該給予肯定的回答？
　　A．除了消費者協會以外，是否可以經過合法程序成立其他的消費者組織？
　　B．有人說，消費者組織屬于工商行政管理局下屬的政府機構，這種說法正確嗎

？
　　C．消費者協會能夠以自己名義代表消費者打官司嗎？
　　D．消費者協會能夠以自己名義在立法過程中提出建議嗎？
    【答案】AD
　　【考點】消費者組織
　　【詳解】《消費者權益保護法》第31條規定：“消費者協會和其他消費者組織是

依法成立的對商品和服務進行社會監督的保護消費者合法權益的社會團體?！钡?2條

規定：“消費者協會履行下列職能：(一)向消費者提供消費信息和咨詢服務；(二)參

與有關行政部門對商品和服務的監督、檢查；(三)就有關消費者合法權益的問題，向

有關行政部門反映、查詢，提出建議；(四)受理消費者的投訴，并對投訴事項進行調

查、調解；(五)投訴事項涉及商品和服務質量問題的，可以提請鑒定部門鑒定，鑒定

部門應當告知鑒定結論；(六)就損害消費者合法權益的行為，支持受損害的消費者提

起訴訟；(七)對損害消費者合法權益的行為，通過大眾傳播媒介予以揭露、批評。各

級人民政府對消費者協會履行職能應當予以支持?！庇纱丝芍?，本題答案為A、D。

42.?。?005-1-70）王某購買的商品房交付后即進行裝修，后發現墻體嚴重滲水，客

廳、臥室墻壁和衛生間的頂部及墻面各有三分之一的滲水面，造成裝修后的壁紙卷曲

、剝落。開發商接到王某反映后，經檢驗，屬于施工單位未按設計要求施工，漏做王

某家樓上地面的防水層所致。開發商應向王某提供哪些補救？
　　A．接受退房、退回購房款并賠償損失
　　B．退房并按房價雙倍賠償
　　C．妥善修理并支付相應賠償
　　D．按原房價在原地置換一套面積更大、樓層更好并且裝修完畢的房屋
　　【答案】AC
　　【考點】產品質量責任
　　【詳解】房屋買賣不適用《產品質量法》。《最高人民法院關于審理商品房買賣

合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條規定：“因房屋質量問題嚴重影響正

常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質

量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內

拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損

失由出賣人承擔?！备鶕藯l規定，A項正確，D項不符合上述規定。同樣，按照規定

，開發商在保修期內負有妥善修復房屋的責任，結合《合同法》第112條“當事人一

方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，在履行義務或者采取補救措施之后

，對方還有其他損失的，應當賠償損失”的規定，C項正確。根據《最高人民法院關

于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條“具有下列情形之

一的，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合

同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一

倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給

第三人；(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！钡囊幎?，

選項B錯誤。

43.?。?005-1-71）在下列哪些情況下，稅務機關有權依法直接核定納稅人的應納稅

額？
　　A．甲公司擅自銷毀賬簿、拒不提供納稅資料
　　B．乙公司申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由
　　C．丙公司設置了賬簿，但賬目混亂，憑證不全，難以查賬
　　D．丁公司未按規定期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報后才申報
　　【答案】ABC
　　【考點】應納稅額的確定制度
　　【詳解】根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第35條的規定：“納稅人有下

列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：(一)依照法律、行政法規的規定可以

不設置賬簿的；(二)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的；(三)擅自

銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；(四)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收

入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；(五)發生納稅義務，未按照規定的期限辦

理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；(六)納稅人申報的計稅依

據明顯偏低，又無正當理由的?！庇纱丝芍?，本題答案為A、B、C。

44.　（2005-1-72）下列建設用地項目哪些應當由國務院批準？
　　A．開發未確定使用權的國有荒山200公頃，從事林業生產
　　B．征用集體所有的荒灘100公頃，用于興建高爾夫球場和度假村
　　C．經省人民政府批準的道路建設項目，涉及農用地轉為建設用地
　　D．經直轄市人民政府批準的教育項目，需征用基本農田以外的耕地200公頃
　　【答案】BCD
　　【考點】國家建設征地的批準權限
　　【詳解】根據《土地管理法》第44條第2款規定：“省、自治區、直轄市人民政

府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地

，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準?！钡?5條第l款規定：“征收下列土

地的，由國務院批準：(一)基本農田；(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的；

(三)其他土地超過七十公頃的?！钡?0條規定：“開發未確定使用權的國有荒山、荒

地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，經縣級以上人民政府依法批準，

可以確定給開發單位或者個人長期使用?！?。由此可知，本題答案為B、C、D。

45.?。?005-1-73）某村召開村民會議，討論村民承包地在承包期內收回問題。根據

土地承包法的規定，下列哪些村民屬于可以被收回承包地的情形？
　　A．張甲全家已遷入小城鎮落戶
　　B．李乙全家遷入省會城市，并轉為城市戶口
　　C．王丙家庭人口已經由過去的7人減為3人
　　D．趙丁最近提出申請，自愿將承包地交回
　　【答案】BD
　　【考點】承包地在承包期內的合法收回
　　【詳解】根據《土地承包法》第26條規定：“承包期內，發包方不得收回承包地

。承包期內，承包方全家遷入小城鎮落戶的，應當按照承包方的意愿，保留其土地承

包經營權或者允許其依法進行土地承包經營權流轉。承包期內，承包方全家遷入設區

的市，轉為非農業戶口的，應當將承包的耕地和草地交回發包方。承包方不交回的，

發包方可以收回承包的耕地和草地?！钡?9條規定：“承包期內，承包方可以自愿將

承包地交回發包方。承包方自愿交回承包地的，應當提前半年以書面形式通知發包方

。承包方在承包期內交回承包地的，在承包期內不得再要求承包土地?！庇纱丝芍?，

本題答案為B、D。

46.?。?005-1-74）下列關于環境損害賠償糾紛處理的說法，哪些是正確的？
　　A．解決環境損害賠償糾紛，必須先經過環境保護行政主管部門的調解處理，這

是向人民法院起訴之前的必經程序
　　B．對環境保護行政主管部門的調解處理決定不服的，既可以提起行政訴訟，也

可以提起民事訴訟
　　C．因環境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為三年
　　D．因環境污染引起的損害賠償訴訟，對原告提出的侵權事實，被告否認的，由

被告負舉證責任
　　【答案】CD
　　【考點】環境損害賠償糾紛的處理程序
　　【詳解】根據《環境保護法》第4l條規定：“賠償責任和賠償金額的糾紛，可以

根據當事人的請求，由環境保護行政主管部門或者其他依照省委規定行使環境監督管

理權的部門處理；當事人對處理決定不服的。可以向人民法院起訴。當事人也可以直

接向人民法院直起訴。”第42條規定：“因環境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為

三年，從當事人知道或者應當知道受到污染損害時起計算?！备鶕蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P

于民事訴訟證據的若干規定》第4條第3項的規定：“因環境污染引起的損害賠償訴訟

，由加害人就法律規定的免責事由及其行為與損害結果間不存在因果關系承擔舉證責

任。”根據環保法的規定，行政調解不是訴訟的必經程序，對調解不服的，不能提起

行政訴訟，只能提起以對方當事人為被告的民事訴訟。由此可知，本題答案為C、D。

47.?。?005-1-75）下列哪些活動須經國務院銀行業監督管理機構批準？
　　A．商業銀行的設立
　　B．商業銀行開辦分支機構
　　C．商業銀行的分立、合并
　　D．商業銀行的解散
　　【答案】 ABCD
　　【考點】商業銀行的監管
　　【詳解】根據《商業銀行法》第11條規定：“設立商業銀行，應當經國務院銀行

業監督管理機構審查批準?！钡?9條第1款規定：“商業銀行根據業務需要可以在中

華人民共和國境內外設立分支機構。設立分支機構必須經國務院銀行業監督管理機構

審查批準?！钡?5條第2款：“商業銀行的分立、合并，應當經國務院銀行業監督管

理機構審查批準。”第69條規定：“商業銀行因分立、合并或者出現公司章程規定的

解散事由需要解散的，應當向國務院銀行業監督管理機構提出申請，并附解散的理由

和支付存款的本金和利息等債務清償計劃。經國務院銀行業監督管理機構批準后解散

?！庇纱丝芍?，本題答案為A、B、C、D。

48.?。?005-1-76）下列有關房地產開發企業設立的說法，哪些是正確的？
　　A．房地產開發企業可以是有限責任公司、股份有限公司
　　B．設立房地產開發企業，應當向房地產管理部門和工商管理部門申請設立登記
　　C．房地產開發企業的注冊資本標準，適用國務院的規定
　　D．沒有足夠的專業技術人員，不得設立房地產開發企業
　　【答案】ACD
　　【考點】房地產開發企業的設立
　　【詳解】根據《城市房地產管理法》第29條規定：“房地產開發企業是以營利為

目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：(

一)有自己的名稱和組織機構；(二)有固定的經營場所；(三)有符合國務院規定的注

冊資本；  (四)有足夠的專業技術人員；(五)法律、行政法規規定的其他條件。設立

房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合

本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登

記。設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法

的有關規定。”由此可知，本題答案A、C、D。

49.　（2005-1-77）甲公司的股票上市文件公告以后，一些投資者提出質疑。下列哪

些質疑有法律根據？
　　A．公告文件披露了最大的10名股東的名單，但沒有說明他們的持股數額
　　B．公告文件披露了董事、監事和高級管理人員的簡歷，但沒有說明他們持有本

公司股票、債券的情況
　　C．公告文件披露了最近三年的盈利情況，但沒有報告公司未來三年的盈利預測
　　D．公告文件提供了股東大會的申請上市決議，但沒有提供主要債權人的同意書
　　【答案】AB
　　【考點】股票上市的公告
　　【詳解】根據《證券法》第48條的規定：“上市公司除公告前條規定的上市申請

文件外，還應當公告下列事項：(一)股票獲準在證券交易所交易的日期；(二)持有公

司股份最多的前十名股東的名單和持股數額；(三)董事、監事、經理及有關高級管理

人員的姓名及其持有本公司股票和債券的情況?！庇纱丝芍?，本題答案為A、B。
　　注意：2005年10月27日修訂的《證券法》第54條對此有改變，但不影響本題答案

。

 

（三）不定項
某市人民政府土地管理部門欲出讓一幅位于該市北區的土地，志遠房地產公司正擬開

發商品住宅小區而需用土地。請根據下列各題中給定的條件回答問題：
1．(2004-1-91)志遠房地產公司欲取得該幅土地的使用權，可以通過下列何種方式取

得？
A．由市人民政府劃撥取得
B．由志遠公司與市人民政府土地管理部門協商取得
C．由市人民政府土地管理部門招標，志遠公司參加投標取得
D．由市人民政府土地管理部門拍賣，志遠公司參加競買取得
【答案】BCD
【考點】土地使用權的取得方式
【詳解】根據《土地管理法》第54條的規定：“建設單位使用國有土地，應當以出讓

等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以

劃撥方式取得：(一)國家機關用地和軍事用地；(二)城市基礎設施用地和公益事業用

地；(三)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；(四)法律，行政法規規

定的其他用地。”志遠房地產公司正擬開發商品住宅小區而需用的土地，不屬于可以

應劃撥方式取得的土地。因此，A項不正確。
根據《城市房地產管理法》第12條的規定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標

或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣

、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。采

取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價。”因

此，志遠房地產公司可以通過拍賣、招標和協議的方式取得該土地使用權。故BCD項

正確。

2．(2004-1-92)設該幅土地為非耕地，面積為300公頃，則其征地審批程序應通過下

列何種方式完成？
A．該市人民政府批準
B．該市所在地的省人民政府批準
C．國務院批準
D．該市所在地的省人民政府批準，報國務院備案
【答案】C
【考點】征地審批程序問題
【詳解】根據《土地管理法》第45條的規定：征收下列土地的，由國務院批準：(1)

基本農田0(2)基本農田以外的耕地超過35公頃的；(3)其他土地超過70公頃的。征收

前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。征

收農用地的，應當依照本法第44條的規定先行辦理農用地轉用審批。其中，經國務院

批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續。不再另行辦理征地審批；經省、自治區

、直轄市人民政府在征地批準權限內批準農用地轉用的，同時辦理征地審批手續，不

再另行辦理征地審批，超過征地批準權限的，應當依照本條第l款的規定另行辦理征

地審批。本題中的土地屬于此法條第(3)項規定，面積為300公頃，應由國務院批準。

因此，C項正確。

3．(2004-1-93)設志遠公司已取得該幅土地的使用權，土地使用權期限為70年，其將

來可采取以下哪些方式處分其土地使用權：
A．因借款而抵押給甲公司B．無償贈與給乙公司
C．將土地使用權出租給丙公司D．與丁公司的土地使用權交換
【答案】ABCD
【考點】土地使用權期限與土地使用權的處分
【詳解】根據《城市房地產管理法》第47條的規定：“依法取得的房屋所有權連同該

房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可

以設定抵押權?！币虼?，土地使用權可以設定抵押。故A項正確。根據《城市房地產

管理法》第36條的規定：“房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他

合法方式將其房地產轉移給他人的行為?！惫蔅項正確。
根據《土地管理法實施條例》第29條的規定：“國有土地有償使用的方式包括：(一)

國有土地使用權出讓；(二)國有土地租賃；(三)國有土地使用權作價出資或者入股。

”故C項正確。
另外，土地使用權交換是土地使用權轉讓的一種特殊方式。因此，D項也正確。

4. (2004-1-94)設志遠公司在取得土地使用權3年后與甲公司達成土地使用權轉讓協

議，下列有關該轉讓行為的表述哪個是錯誤的：
A．志遠公司必須已進行投資開發，且已完成開發投資總額的35%以上
B．志遠公司在該地上已建有一樓房，該樓房的所有權不必隨土地使用權的轉
移而轉移
C．甲公司受讓的土地使用權期限最長不得超過70年
D．甲公司受讓后在取得志遠公司同意的前提下可改變土地用途
【答案】ABCD
【考點】土地使用權的轉讓
【詳解】根據《城市房地產管理法》第38條的規定：以出讓方式取得土地使用權的，

轉讓房地產時，應當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權

出讓金，并取得土地使用權證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建

設工程的，完成開發投資總額的25％以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者

其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。因

此，志遠公司必須已進行投資開發，并要已完成開發投資總額的25％以上。A項中的

35％限制錯誤。
根據《城市房地產管理法》第41條的規定：“房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載

明的權利、義務隨之轉移?！笨梢姺侩S地轉，地隨房轉是基本原則。因此，B項錯誤

。
根據《城市房地產管理法》第42條的規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房

地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土

地使用者已經使用年限后的剩余年限。”本題中，志遠公司在3年后轉讓土地使用權

，甲公司受讓的土地使用權期限只有67年。故C項錯誤。根據《城市房地產管理法》

第43條的規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，受讓人改變原土地

使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行

政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓

合同，相應調整土地使用權出讓金?！币虼?，甲公司要改變土地用途除了取得原出讓

方的同意外，還要取得市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意。故D項錯誤。

綜上，AB．CD均為應選項。

5．(2004-1-95)設志遠公司與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，但尚未辦理土地使用

權變更登記。1年后，在合同約定的轉讓金支付期到來之前，志遠公司又與乙公司簽

訂土地使用權轉讓協議，雙方辦理土地使用權變更登記。甲公司提出異議。對此情況

的下列判斷正確的是：
A．由于甲公司與志遠公司的土地轉讓合同簽訂在先，故乙公司不能取得土地使用權
B．由于甲公司對土地使用權屬提出異議，故乙公司的土地使用權變更登記應予撤銷

，待查清事實后再予確認登記
C．乙公司已有效取得土地使用權
D．甲公司現在只能主張債權保護，而不能取得土地使用權
【答案】CD
【考點】土地使用權轉讓和變更登記問題
【詳解】根據《土地管理法實施條例》第6條的規定：“依法改變土地所有權、使用

權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地

所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更申請，由原土地登記機關

依法進行土地所有權、使用權變更登記。土地所有權、使用權的變更，自變更登記之

日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準文件，向土地所在地的縣級以上人民政

府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行變更登記。

”由此條可知，土地使用權的變更在辦理土地使用權變更登記后生效。志遠公司與甲

公司簽訂土地使用權轉讓合同，但尚未辦理土地使用權變更登記。即甲公司沒有取得

土地使用權。志遠公司又與乙公司簽訂土地使用權轉讓協議，雙方辦理土地使用權變

更登記。乙公司已有效取得土地使用權，而甲公司現在只能主張債權保護。故CD項正

確。