三、抵押(★★★)

　　1、抵押物(P237-238)

　　(1)學校、醫院、幼兒園等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施，不能抵押。

　　【解釋】學校、醫院、幼兒園等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施以外的財產為自身債務設定抵押的，人民法院可以認定抵押有效。

　　(2)所有權、使用權不明或者有爭議的財產，不能抵押。

　　(3)依法被查封、扣押、監管的財產，不能抵押;已經設定抵押的財產被查封、扣押的，不影響抵押權的效力。

　　【解釋】先查封后抵押的，抵押無效;先抵押后查封的，抵押有效。

　　(4)以經法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

　　(5)以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。

　　(6)按份共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。但是，其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的，視為同意，抵押有效。

　　2、土地的抵押(P238)

　　(1)城市房地產：“房隨地走、地隨房走”

　　以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押;以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。

　　(2)農村集體土地：只能“地隨房走”、不能“房隨地走”

　　鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得“單獨”抵押;以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。在實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

　　(3)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。但是，以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權可以抵押。

　　(4)當事人以農作物和與其尚未分離的土地使用權同時抵押的，土地使用權部分的抵押無效(耕地不能抵押)。

　　3、抵押合同(P238)

　　訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人不得約定在債務履行期限屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權直接歸債權人所有。但是，該條款的無效不影響抵押合同其他條款的效力。

　　【相關鏈接】質權人在債務履行期屆滿前，不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。

　　4、抵押權的設立(P239)

　　(1)必須登記、登記設立

　　①建筑物和其他土地附著物;

　　②建設用地使用權;

　　③以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

　　④正在建造的建筑物。

　　【解釋1】不動產的抵押必須辦理抵押物登記，抵押權自登記之日起設立。如果當事人未辦理登記，只是抵押權未設立，但不影響抵押合同的生效。考生應注意的是：抵押合同自簽訂之日起成立并生效，是否登記不影響抵押合同的生效，只影響抵押權的設立。

　　【解釋2】抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準。

　　【例題·單選題】甲向乙借款50萬元，約定以甲的A幢房屋抵押給乙，雙方為此簽訂了抵押合同，但在抵押登記時，登記為以甲的B幢房屋抵押給乙。后甲未能按約還款，乙欲行使抵押權。根據《物權法》的規定，下列關于乙行使抵押權的表述中，正確的是( )。(2009年)

　　A、乙只能對甲的A幢房屋行使抵押權

　　B、乙只能對甲的B幢房屋行使抵押權

　　C、乙可選擇對甲的A幢房屋或者B幢房屋行使抵押權

　　D、乙不能行使抵押權，因為登記機關記載的抵押物與抵押合同約定的抵押物不一致，抵押無效

　　【答案】B

　　(2)可以不登記，但登記了可以對抗第三人

　　以生產設備、原材料、半成品、產品，正在建造的船舶、航空器，交通運輸工具設定抵押的，抵押權自抵押合同生效時(簽訂時)設立。但未經登記，不得對抗善意第三人。

　　【解釋】這些財產無論是否進行了抵押登記，抵押合同自簽訂之日起生效，抵押權自抵押合同簽訂(生效)之日起設立。只是未登記的，不能對抗善意第三人。