1、基于法律行為的物權變動

種類：單方（拋棄、免除）、雙方（買賣、贈與、抵押等）、多方行為（合伙、設立公司）。

特點：（1）法律行為必須有效；（2）原則上必須公示。

Ⅰ、不動產物權登記的概述

①概念：不動產物權登記是指物權變動當事人按照法律的要求，向國家主管機關提交申請書、有關的產權證書、合同書等，要求登載記錄物權變動事項，該機關經審查無誤后，將物權變動事項記載于不動產登記簿。

②類型：總登記、首次登記、移轉登記、變更登記、更正登記、異議登記、預告登記、注銷登記等。

③統一登記：有關不動產物權統一登記的細則尚未完全確立。 

④登記機構：由不動產所在地的登記機構辦理；當前登記機構的審查以形式審查為主，必要情況下盡可能實施盡職調查。

⑤不動產登記簿：

⑤ -1指由不動產登記機構依法制作的，對其轄區內的不動產物權及其變動狀況予以記載的官方記錄簿。

⑤ -2不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記得確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

Ⅱ、不動產物權登記的具體類型

①總登記：是指登記機構對特定行政管轄區域內所有不動產進行的全部登記，包括土地總登記和建筑物所有權的第一次登記。總登記屬于行政管理意義上的登記，目的是建立完整情形的不動產產籍產權制度。

②首次登記：指不動產物權的第一次登記。未經辦理不動產首次登記，不得辦理不動產其他類型的登記，法律、行政法規另有規定的除外。

③移轉登記：俗稱過戶登記，是指不動產物權從轉讓人移轉至受讓人所辦理的登記。移轉登記是不動產物權移轉的生效要件。

④變更登記：指不動產物權的分割、合并、設立和增減時所為的登記。

⑤更正登記：指對不正確的不動產登記內容進行更正的登記。 

目的：使登記所表征的權利符合真實的權利狀態，避免真實的權利人因登記而受到損害。 

方式：權利人書面同意更正或者； 有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正； 登記機構依職權直接更正登記。

動產登記機構發現不動產登記簿記載的事項錯誤，應當通知當事人在30 個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動產登記機構應當在公告15個工作日后，依法予以更正；但在錯誤登記之后已經辦理了涉及不動產權利處分的登記、預告登記和查封登記的除外。

⑥異議登記：是指不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人 可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

意義：異議登記一經完成，即中止不動產登記權利的推定效力和公信力，第三人因此不得依據登記的公信力主張善意取得登記的不動產物權。

程序：異議登記是臨時性保護措施，進行異議登記后，申請人須自異議登記之日起15 日內向法院提起訴訟；申請人在自提起異議登記之日起15 日內提起訴訟， 異議登記將維持效力直至法院作出生效判決；申請人一旦 勝訴 ， 即法院判決確認其為不動產的真正權利人， 登記機構可依據生效的判決文書或協助執行通知書進行更正登記。若申請人 敗訴 ，申請人或登記簿記載的權利人可申請注銷異議登記。權利人因此遭受損失的， 可以向申請人請求損害賠償。

⑦預告登記：是指當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議， 為保障將來實現物權按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意， 處分該不動產的， 不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的， 預告登記失效。

意義：讓債權具有如同物權一樣的對抗第三人的效力，否定其后在債權標的物上成立的相沖突物權的效力。 

失效：預告登記后，債權消滅的， 預告登記失效。

【注意】債權消滅，包括預告登記的買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷， 或者預告登記的權利人放棄債權等情形

2、非基于法律行為的物權變動

種類：公法行為（生效的法律文書、征收決定）；法律規定（繼承）；事實行為（合法建造、拆除房屋）。

特點：不必以公示為前提。

（1）因法律文書或征收決定等而發生：因法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。

（2）因繼承而發生：繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事實行為而發生：因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

通常會考：

①基于法律行為的物權變動：所有權、抵押權、土地承包經營權、地役權

②非基于法律行為的物權變動：事實行為、繼承或受遺贈、法律文書/征收決定