四、評估的外部環境的系統分析——交易的參與
我們以上的工作還只是假定不與實際的或者事后的交易值這個數據進行比較，也還只是分析第一個系統——評估的內部工作系統，沒有考慮事后的交易問題。但是現實的要求是：不僅僅要考慮評估結果與交易的關聯，還有要承擔精度責任的可能；還有未來若干年的現金流量的問題，因為通常使用收益現值法評估需要將預期的收益貼現。所以必須進行外部系統的分析，看看這個方面對于評估的精度或誤差有什么影響。本部分討論交易這個環節的評估處理。
（一）交易分析的困難
老實說考慮事后的交易，處理未來的事情對于經濟學理論和評估工作是困難的。目前，一般的評估理論是不考慮評估以后進行的各種特殊的、具體的交易情況，當然評估理論給出了各種價值標準。但是從局部來看（起碼收益現值法理論模式）這個標準跟不上豐富的實踐。這樣做的理由主要是：1.評估價值通常是公開市場價值這樣一種理想的價值，而不是一個具體的實現的個別的價格。當然也有考慮的但是并不是理論的自覺。如：市場比較法考慮對于不正常的交易情況進行修正，房地產估價規范在處理拍賣價值的評估時要乘一個折扣（實際上折扣是小于1的數）。2.交易理論怎樣徹底納入評估理論大家意見沒有統一，也沒有徹底的好辦法。
有必要對于市場和交易進行簡單研究：眾所周知資產或者商品市場有不同的分類或表現為不同的結構。以下只是給出幾個簡單的概念。比如市場有：一手市場、二手市場；一級市場、二級市場；公開市場、特定市場。交易有：強制交易、自由交易、關聯交易；真實交易、虛擬交易等。按照一般的市場理論和交易理論：不同的市場有不同的結構特征，其中交易是市場這個系統概念的核心機制；可以認為不同的交易決定了不同的市場。按照理論經濟學的“一種市場決定一種價格的觀點”（所以微觀經濟學劃分了完全競爭、完全壟斷、壟斷競爭、寡頭壟斷四種基本的市場），交易在不同的情況下可以進入不同的細分的市場。所以不同的交易（交易的時間、時機、交易雙方的能力和力量的對比、交易的方式、交易的動機等）交易物會有不同的價值實現和表達方式。
上面的文件都涉及到評估理論考慮交易環節的需求，更多的需求來自經濟活動。評估要不要考慮具體的交易？
所以困難是兩方面的。困難1：對于未來預期的困難，尤其是對于中國國情、向市場經濟轉軌的特殊困難；困難2：怎樣在所有的評估理論中納入事后交易的分析從而在事先得到事后的價格，理論上用什么工具。
（二）解決困難的辦法
對于困難01 如果不是遙遠的不可估計的預期或者未來，經濟學還是有辦法和自信的。不過我們要指出：現金流量的預期有些是不可預期的。本文討論困難2解決的一種思路：評估理論總體上自覺的考慮納入交易這個環節，進行或者交易的效用分析；對于收益現值法，基于收益的效用分析的思路，引進效用價值理論，進行事先的市場的交易效用分析。
事實上，交易的深刻和準確的系統分析是一項信息量極大的工作和具有挑戰性的工作。對此的解決辦法是：思維上我們只能夠從已知來推測未知；理論上使用邊際效用的工具和思想；實踐上我們是總結分析過去和現在市場的規律來進行評估方面的交易分析；在評估方法的具體模式上將其作為單獨的一個模塊單元來處理。
還要解釋一下：效用分析理論首先是一種價值理論，在微觀經濟學中用他來論證均衡價格的實現，但是評估使用的效用價值理論卻可以是倒過來的東西——我們將過去或現在的價格當成是已經實現的均衡，從而在均衡的基礎上來求效用價值；對于邊際效用在價值論里有點神秘，但是在評估里面是簡單的，也就是任何兩者之間的差異分析都是邊際分析，評估看重的是邊際分析的技術手段；用什么來表達效用，經濟學理論一直有不同看法，但不是沒有辦法，評估就使用貨幣或者成交的價格來表達效用。應當指出：現實的評估工作有的人就是這樣干的。
五、評估的外部環境的系統分析——其他因素的參與
（一）其他與精度和誤差有關的因素來源：www.examda.com
評估人員、評估的社會定位、評估被賦予的性質等等都將影響評估的精度。
從誤差理論看評估人員實際上是典型的不等精度觀測，也是系統誤差的一種。不同的評估者將導致不同的評估精度或誤差，就好像不同視力的人們觀測物體，會得到不同的清晰度一樣。其中關鍵因素是能力，但是原因不僅如此比如道德等。從科學的角度來分析，人的能力因素是評估誤差甚至錯誤的一個基本的來源，但是道德等已經超出科學的范疇，從科學角度來分析評估的誤差或者精度是不討論道德這些問題的。不過基于本文系統討論的目的，因此還是有必要從社會的角度來分析評估的性質。
（二）評估的性質
不管評估自己怎樣認識自己和進行定位，社會的不同群體總是從各種不同的角度提出對于評估的定位和要求。科學、政治、經濟是三個應當考慮的問題。
1.經濟體系上：評估存在的經濟學原因是作為中介能夠節約交易費用，這是被經濟學所證明的一件事實；評估本身通過自身的勞動為社會創造價值，參與中國的市場經濟的建設工作。評估的社會的、歷史的、制度的原因是：針對財務信息的不能夠完全真實的理論或實際的原因，對于財務表達的資產進行再評價；財務和市場都沒有直接顯示價格的領域；國有資產的問題的集中解決評估界的參與的必然性；開放的經濟；市場經濟的進程要求；專業工作的優勢等。
2.在政治體系中：首先是一種社會運行的資源，他的作用是經濟體系的中介或服務工具。同時被賦予其他的很多的社會職能。政治判斷涉及價值判斷：一個基本的分歧是評估工作是鑒證還是咨詢？鑒證在一定的程度上是被理解為裁判，評估有時被理解為裁判，這樣導致很多的引至的問題。比如為委托方服務好像就影響評估的科學性、公正性。
3.從科學角度判斷：評估具有分析、預測性質，咨詢和研究的性質，屬于應用經濟學的范疇。具體來說：統計、調查、研究市場企業和基本的國情，應用經濟學的理論成果；使用科學理論、工具或方法來進行工作。
我們指出：科學判斷、價值判斷、政治判斷對于評估總會有不同的可能，是矛盾的要求，所以就是評估科學上正確還受到價值判斷的影響或者干擾，而且評估作為經濟學的一部分不能夠完全的脫離價值判斷。
總結產生評估的系統誤差的原因有：收益現值法等的可能的理論問題導致操作困難；評估數據來源比較工程觀測的困難（當然數據也會產生偶然誤差）；交易環節的缺失；評估師或者機構與社會的矛盾要求。工程上消除系統誤差的原因可以到達精度的目的，但是評估要消除誤差原因確實要不斷的努力。要明確的是分析評估誤差的最終目的是“一、為了評估理論的完善；二、不讓誤差變成錯誤。”
六、對于評估的評價
（一）評估的困難和努力
前面已經指出了評估的部分困難，評估面臨的根本困難是：面臨的是不確定的未來，導致交易的未來性、預期的未來性、參數的估計性，預期收益貼現理論的不完善性。
還要指出一個極為困難的問題：依據和參考評估結果進行交易以后的企業的財務狀況和經營成果與評估結果沒有必然聯系；評估結果以及評估過程對于收益的預測不是經營成果的充分條件，有時甚至不是必要條件；對于現金流量的預測不是所有收益方法的必要條件。
但是評估界和理論界正在努力地解決問題。比如：就評估總體而言會綜合使用其他的評估方法來得到評估結果；就收益法而言有整套的方法體系：資本資產定價模型、基于貼現的收益法、基于比較的、統計的收益法等；所以在相當的程度上評估還是可信的。
（二） 對于評估的綜合評價體系
我們認為合理的評價應當是進行綜合評價，而不是單一評價。我們可以給出比較全面的對于評估的評價體系指標：1.精確性的指標，但是不應當僅僅是在工程誤差這個單一維度下的一般的理論分析；2.合理性的評價：應當從評估的基礎參數、評估方法、理論、程序、過程、結果，而不僅僅是評估結果的單一維度的評價，關鍵是看評估過程有沒有提供創造性的有新價值的東西；對于評估結果的衡量首先應當是定性的判斷，然后才是定量的衡量；3.貼近性：應當從市場的結構、具體的交易、評估對象來衡量評估是否貼近實際；4.保證率和可靠性：評估結果對于交易參考的保證率和有效性的問題。
七、總結：問題的再次提出
問題1 對于預測的精度承擔責任，是道義還是科學來承擔或者共同承擔？如果評估道義上無暇和勤勉盡責，在現有的科學和技術條件下，預測不能夠達到未來的利潤保證90%的精度要求和保證率，評估應當怎樣承擔責任？
問題2 對于評估的影響：規定如果得到不折不扣的執行，邏輯上將有四種可能：可能1——收益現值法被謹慎地減少使用以至于被忘卻；可能2——評估不提供惟一的確定的結果而是提供區間分布的咨詢結果，并且這種方式為社會接受；可能3——評估技術上放了一顆衛星，可以解決預測的精度問題；可能4——交易在估價之前已經確定，評估論證交易，評估為交易共謀。
結論是多方面的：1.評價評估應當是用綜合的系統的評價，而不是單一的對于評估結果的精度評價；2 評估理論實在是有必要加強研究，比如誤差和精度理論、市場和交易理論、產權理論，評估對此不認識清楚最終受傷的將是自己；3 對于未來，經濟學竭盡全力但大家還是不能夠滿意，還需要努力；4對于能不能夠達到預期未來的利潤保證90%的精度要求和保證率，使用美國評估協會給出的評估6定律中的第6條所敘——“采用任何評估方法都不是精確的”作為回答。
