命題點 6：共有 
　　一、按份共有 
　　1. 對按份共有的推定（《物 權 法 》 第 103 條）：除具有家庭關系外，無約定的，推定為按份共有（廢 止了《民通意見》88 條規定） 
　　2. 按份共有的內部收益關系 （《物權法》第 104 條）：有約定從約定，無約定或約定不明的，按出 資額；不能確定出資額的，視為等額。 
　　3. 按份共有人的管理行為 
　?。?）保存行為：各共有人可單獨為之 
　?。?）重大修繕和處分行為：2/3 以上份額共有人同意（《物權法》第 97 條） 
　　4. 按份共有人的處分行為 
　?。?）按份共有人處分自己份額：可以設定抵押；可以自由轉讓，其他共有人有優先購買權 
　　（2）按份共有人處分共有物：2/3 以上份額共有人同意，否則，構成無權處分，合同效力待定 ； 若第三人符合善意取得要件，則受保護；其他共有人追究擅自處分人的侵權責任。 
　　5. 按份共有的外部關系：連帶債權、連帶債 務；但法律另有規 定或第三人知道 共有人不具有連帶關系除外。 
　　二、共同共有 
　　1.類型 
　?。?）夫妻共有  考試大論壇
　　（2）家庭共有 
　?。?）從繼承開始到分割完畢期間的遺產 
　　2.管理：重大修繕行為，需全體共有人同意；保存行為，各共有人可單獨為之 
　　3.處分共有物： 
　?。?）全體 共有人同意，否則，構成無權處分，合同效力待定；若第三人符合善意取得要件，則 受保護；其他共有人追究擅自處分人的侵權責任。 
　　4.外部 關 系 ：連帶債權、連帶債務。但法律另有規定或第三人知道共有人不具有連帶關系除外 . 
　　命題點 7：用益物權 
　　一、土地承包經營權 
　　1.土地承包經營權的生效采意思主義，自土地承包經營合同生效時設立。（《物權法》第 127 條 ） 
　　2.土地承包經營權的客體：集體所有或國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地 .（《物 權 法 》 第 124 條） 
　　3.承包期限：耕地，30 年；草地，30—50 年；林地，30—70 年；特殊林地，可延長。期滿可 續包。 
　　4.承包人權利義務： 
　?。?）以家庭承包方式取得的土地承包經營權，只能依法將承包經營權采取轉包、互換、轉讓 等 方式流轉；流轉變更，未經登記，不得對抗善意第三人。 
　　（2）通過招標、拍賣、公開協商等方式承包“四荒地”，其承包權可以轉讓、出租、入股、抵 押或以其他方式流轉。（《物權法》第 133 條） 
　　5.發包人義務： 
　　（1）承包期內不得調整承包地，除非因自然災害嚴重毀損的（《物權法》第 130 條） 
　?。?）承包期內不得收回承包地（《物權法》第 131 條） 
　　三、建設用地使用權 
　　1.適用對象與范圍：國有土地的地表、地上（空中架線）、地下（埋設管線） 
　　2.取得原因：劃撥、出讓（應書面形式訂立合同）、轉讓（應書面形式訂立合同）  {來源：考{試大}
　　3.登記的效力：登記要件主義，建設用地使用權自登記時設立。 
　　4.建設用地使用權人的權利： 
　?。?）可將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或抵押（《物權法》第 143 條） 
　?。?）上述行為應采書面形式訂立合同，且期限不得超過建設用地使用權的剩余期限（《物 權 法 》 第 144 條） 
　　（3）進行變更登記（《物權法》第 145 條） 
　?。?）房隨地走（《物權法》第 146 條） 
　?。?）地隨房走（《物權法》第 147 條） 
　　四、地役權： 
　　1.地役權取得： 
　　（1）基于地役合同取得設立地役權，當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。地役權自地役 權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記；未經登記，不得對抗善 意第三人。 
　　（2）基于讓與而取得。但是由于地役權的從屬性，地役權的讓與應與需役地的讓與共同為之， 并亦應有書面合同。 
　?。?）基于民事行為以外的原因取得地役權的；如繼承。 
　　2.地役權兩個最主要特征 
　?。?）從屬性：從屬于需役地 
　?、俚匾蹤嗖坏脝为氜D讓（《物權法》第 164 條） 
　　②地役權不得單獨抵押（《物權法》第 165 條） 
　?。?）不可分性：地役權設定是為了實現需役地的整體價值，其取得和喪失呈現整體性，不可分 割為具體的數個部分。（《物權法》第 166、167 條） 
　　3.地役權與相鄰關系的區別（①獨立物權，非獨立物權；②約定產生、法律規定；③內容廣泛 、 最低便利與容忍④多為有償、無償） 
　　4.地役權消滅（《物權法》第 168 條有償） 
　?。?）土地滅失。地役權不但因為作為其標的物的土地（供役地）滅失時消滅，而且地役權也因需 役地的滅失而消滅。 
　?。?）目的事實不能。即供役地事實上不能再供需役地便利時，地役權消滅。例如汲水地役權因 供役地水源枯竭而消滅。 
　?。?）供役地權利人解除地役權關系。在下列兩種情形下，地役權因供役地權利人解除地役權關 系而消滅：第一，地役權人違反法律規定或者合同約定，濫用地役權；第二，有償利用供役地，約 
　　定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。（《物權法》第 168 條）  來源：考試大
　?。?）拋棄。地役權人如將其地役權拋棄，供役地則因之恢復其無負擔的狀態，地役權歸于消滅 . 
　?。?）存續期間的屆滿或者其他預定事由的發生。地役權如有存續期間，因期間的屆滿而消滅。 其設定行為附有解除條件的，因條件的成就，地役權消滅。 
　　命題點 8：保證合同 
　　一、保證 
　　1.保證人合格：不能為保證人：國家機關；公益性的事業單位、社會團體（經營活動的例外）； 企業職能部門。企業法人的分支機構經書面授權可為保證人 
　　2.保證方式 
　　（1）一般/連帶保證：認定與區別；一般保證人享有先訴抗辯權 
　　3.保證責任承擔 
　?。?）債務承擔（注意《擔保法》第 23 條與《擔保法解釋》第 29 條的理解） 
　?。?）債權轉讓：不必征得保證人書面同意 
　　（3）債的變更（注意《擔保法》第 24 條與《擔保法解釋》第 30 條的理解） 
　　①主合同的數量、價款、幣種、利率的變動，未經過保證人的書面同意的，保證人在原有范圍 內承擔責任 司法解釋 30 條對擔保法第 24 條的修改 
　?、谘娱L主合同的履行期限的，保證人在原有的保證期間內承擔保證責任 
　　4.保證期間：根據當事人約定或法律規定，債權人應當向債務人（在一般保證情況下）或者保 證人（在連帶保證情況下）主張權利的期間。 
　?。?）性質：除斥期間 司法解釋 31 條對擔保法 25 條的修改 
　?。?）起算點：主債務的履行期限屆滿 擔保法 25、26 條 
　?。?）長短： 
　?、贌o約定的，6 個月 擔保法 25、26 
　?、谟屑s定的：a、早于或等于主合同的履行期限，視為沒有約定 
　?、奂s定到還本付息之日，視為約定不明，2 年 司法解釋 32 條 
　?。?）效果：保護保證人 
　?、僖话惚ＷC中：必須在期間內向債務人提起訴訟或仲裁 擔保法 25 
　　②連帶保證中，須向保證人提出主張 擔保法 26 條 
　?。?）保證債務的訴訟時效的起算： 《擔保法解釋》第 34 條 
　?、僖话惚ＷC中：判決或仲裁裁決生效之日起 
　?、谶B帶保證中，債權人要求保證人承擔保證責任之日起 
　?。?）保證期間與主債務訴訟時效、擔保債務訴訟時效（注意《擔保法》第 25 條與《擔保法解 釋》第 31、34 條的理解及《擔保法解釋》第 36 條）。主債務訴訟時效與保證債務訴訟時效中斷的從屬原則與獨立原則。  來源：考試大
　　第三十六條 一般保證中，主債務訴訟時 效中斷，保 證債務訴訟 時效中斷； 連帶責任保 證中， 主債務訴訟時效中斷，保證債務訴訟時效不中斷。 
　　一般保證和連帶責任保證中，主債務訴訟時效中止的，保證債務的訴訟時效同時中止。 
　　命題點 9 ：抵押權 
　　1. 抵 押 物 的 合 格 ：（（《物 權 法 》 第 184 條）不可以抵押的財產 
　　《物權法》184 條：不得抵押的財產 ： 
　　①土地所有權 
　?、诩w土地使用權，但有兩項除外規定（四荒地可抵押和鄉村、鄉鎮企業的土地可與廠 房一并 抵押） 
　?、劢逃O施、醫療衛生設施和其他公益設施（這些設施以外的其他設施可以為自身債務 設定抵 押） 
　?、芩袡?、使用權不明或有爭議的財產 
　　⑤依法被查封、扣押、監管的財產 
　?、奁渌坏玫盅旱呢敭a，如違法、違章建筑物 
　　2.動產浮動抵押（《物權法》第 181 條） 
　　①主體：一切企業、個體工商戶、農業生產經營者 
　?、诳腕w：現有及將有的生產設備、原材料、半成品、產品 
　　③買到上述動產的人不受動產浮動抵押權人的追及 
　　3.動產浮動抵押財產的確定（《物權法》第 196 條）：浮動抵押轉化為特定抵押 
　　《物權法》 第 196 條： 
　?、賯鶆章男衅谙迣脻M，債權未實現 
　　②抵押人被宣告破產或者被撤銷 
　　③約定實現抵押權的情形 
　?、車乐赜绊憘鶛鄬崿F的其他情形 
　　4.抵押生效： 
　　（1）抵押合同的效力 
　　（2）抵押權的生效（《物權法》第 187—189 條） 
　　5.抵押權登記的效力 
　?。?）不動產抵押，登記是強制性的，且為抵押權的生效要件（登記要件主義）（《物權法》第 187 條） 
　　（2）浮動動產抵押，登記是強制性的，但僅為抵押權的對抗要件（意思主義）（《物權法》第 189  條） 
　　（3）其他動產抵押，登記是自愿性的，為抵押權的對抗要件（意思主義）（《物權法》第 188 條 ） 
　　6.抵押權的效力 
　　（1）抵押物轉讓（《物權法》第 191 條 ）（ 49 條結合《擔保法解釋》第 67 條 ）： 
　　a：有權轉讓，但 
　　b：抵押權人同意； 
　　c：未經抵押權人同意的轉讓效力：已辦理登記的，原則上可由抵押權人主張無效，除非受讓人 行使滌除權而補正；未辦理登記的，轉讓行為有效，抵押權人損失由抵押人賠償。 
　　（2）抵押 物 的 保 全 ：①停止行為②恢復價值或提供相應的擔保③提前清償債務（《 物 權 法 》第 193  條） 
　?。?）與承租人的關系（《物權法》第 190 條）：先租后抵，抵押不破租賃；先抵后租，已登記抵 押破除租賃。 
　　7.最高額抵押： 
　?。?）主合同債權可以部分轉讓，但最高額抵押權不隨之轉讓，除非有特別約定（《物權法》第204  條廢止了《擔保法》第 61 條） 
　?。?）最高額抵押的確定（《物權法》第 206 條） 
　　第二百零六條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定： 
　?。ㄒ唬┘s定的債權確定期間屆滿； 
　?。ǘ]有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權 設立之日 起滿二年后請求確定債權； 
　　（三）新的債權不可能發生； 
　?。ㄋ模┑盅贺敭a被查封、扣押； 
　?。ㄎ澹﹤鶆杖?、抵押人被宣告破產或者被撤銷； 
　?。┓梢幎▊鶛啻_定的其他情形。 
　　8.抵押權的行使期間：主債權訴訟時效期間行使；未行使，不保護。（《物權法》第 202 條）注 意這一規定廢除了《擔保法解釋》第 12 條第 2 款。 
　　命題點 10：動產質押 
　　1.區分質押合同的生效與質押權生效 
　　2.交付（包括觀念交付中的簡易交付與指示交付，但不包括占有改定）的意義：未交付，質押 權不生效；出質人代質權人占有質物的，不生效；質權人占有質物又返還的，不得對抗第三人；質 押物約定與移交不一致的，以后者為準；質權原則及于從物，除非從物未轉移占有；出質人惡意不 轉移占有的，違約責任。 
　　3.善意取得：①出質人合法占有②出質人無權處分③質權人善意④動產⑤質押合同成立，質物 交付。《擔保法解釋》第 84 條 
　　4.轉質： 
　?。?）承諾轉質；范圍以原質權所擔保范圍為限，效力優于原質權。 
　?。?）責任轉質：改變了《擔保法解釋》第 94 條第 2 款的規定，明確承認責任轉質，轉質過程 中，造成質物毀損、滅失的。質權人向出質人承擔賠償責任。（《物權法》第 217 條）