第五章投資性房地產

第一節投資性房地產的確認和初始計量
投資性房地產概念及其范圍
投資性房地產的概念投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產。
主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。
投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
投資性房地產的特征1.投資性房地產是一種經營活動。
2.投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于企業作為生產經營場所的房地產和房地產開發企業用于銷售的房地產。
3.投資性房地產有兩種計量模式：一是成本模式；二是公允價值計量模式。
投資性房地產的范圍屬于投資性房地產的項目已出租的建筑物是指企業以經營租賃方式出租的建筑物(必須是企業擁有產權的建筑物),包括自行建造或開發完成后用于出租的房屋等。
已出租的土地使用權是指企業以經營租賃方式出租的土地使用權，包括自行開發完成后用于出租的土地使用權。
用于出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得的土地使用權。
已出租的投資性房地產租賃期滿，因暫時空置但繼續用于出租的，仍作為投資性房地產。
企業已經營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產，也不能確認為企業的資產。
母公司已經營租賃的方式向子公司租出房地產的，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產。
持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權（不包括按照國家有關規定認定的閑置土地）。
房地產開發企業持有并準備增值后出售的房屋不屬于投資性房地產，作為存貨處理。

不屬于投資性房地產的項目自用房地產即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，如企業的廠房、辦公樓等。
企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。這部分房產間接為企業自身的生產經營服務，具有自用房地產的性質。
作為存貨的房地產房地產開發公司開發的商品房。

需要根據具體情況判斷是否屬于投資性房地產的項目某項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產；不能夠單獨計量和出售的，不確認為投資性房地產。
企業將建筑物出租并按出租協議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產；所提供的其他服務在整個協議中如為重大的，該建筑物應視為企業的經營產所，應當確認為自用房地產。
關聯企業之間租賃房地產的，出租方應將出租的房地產確定為投資性房地產。但在編制合并報表時，應將其作為企業集團的自用房地產。
企業擁有并自行經營的旅館飯店，不屬于投資性房地產。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量的，出租的部分可確認為投資性房地產。


投資性房地產的確認和初始計量
投資性房地產的確認將某個項目確認為投資性房地產,首先應符合投資性房地產的概念,其次要同時滿足下列條件：
（1）與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業；
（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。
該確認條件與企業的一般資產的確認條件相同，并無特別之處。
投資性房地產的初始計量總的原則歷史成本。
即企業取得投資性房地產時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。
這點與普通資產的核算標準相同。

不同取得渠道下投資性房地產的入賬成本構成外購的投資性房地產按買價和可直接歸屬于該資產的相關稅費作為其入賬價值。
自行建造的投資性房地產按建造該資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，作為入賬價值。
在建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入投資性房地產成本。
以其他方式取得的投資性房地產原則上也按照其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他準則規定的按照相應的準則規定予以確定。
與投資性房地產有關的后續支出滿足投資性房地產確認條件的，應當計入投資性房地產成本。
不滿足投資性房地產確認條件的，應當在發生時計入當期損益。