第五章投資性房地產(chǎn)

第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量
投資性房地產(chǎn)概念及其范圍
投資性房地產(chǎn)的概念投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。
投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨計量和出售。
投資性房地產(chǎn)的特征1.投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營活動。
2.投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面區(qū)別于企業(yè)作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)。
3.投資性房地產(chǎn)有兩種計量模式：一是成本模式；二是公允價值計量模式。
投資性房地產(chǎn)的范圍屬于投資性房地產(chǎn)的項目已出租的建筑物是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物(必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物),包括自行建造或開發(fā)完成后用于出租的房屋等。
已出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權(quán)，包括自行開發(fā)完成后用于出租的土地使用權(quán)。
用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。
已出租的投資性房地產(chǎn)租賃期滿，因暫時空置但繼續(xù)用于出租的，仍作為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)已經(jīng)營方式租入建筑物或土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產(chǎn)，也不能確認(rèn)為企業(yè)的資產(chǎn)。
母公司已經(jīng)營租賃的方式向子公司租出房地產(chǎn)的，該項房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。
持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是指企業(yè)取得的、準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（不包括按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地）。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有并準(zhǔn)備增值后出售的房屋不屬于投資性房地產(chǎn)，作為存貨處理。

不屬于投資性房地產(chǎn)的項目自用房地產(chǎn)即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，如企業(yè)的廠房、辦公樓等。
企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。
作為存貨的房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的商品房。

需要根據(jù)具體情況判斷是否屬于投資性房地產(chǎn)的項目某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
企業(yè)將建筑物出租并按出租協(xié)議向承租人提供保安和維修等其他服務(wù)，所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，可以將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；所提供的其他服務(wù)在整個協(xié)議中如為重大的，該建筑物應(yīng)視為企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)所，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為自用房地產(chǎn)。
關(guān)聯(lián)企業(yè)之間租賃房地產(chǎn)的，出租方應(yīng)將出租的房地產(chǎn)確定為投資性房地產(chǎn)。但在編制合并報表時，應(yīng)將其作為企業(yè)集團的自用房地產(chǎn)。
企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，不屬于投資性房地產(chǎn)。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量的，出租的部分可確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。


投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量
投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)將某個項目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn),首先應(yīng)符合投資性房地產(chǎn)的概念,其次要同時滿足下列條件：
（1）與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
該確認(rèn)條件與企業(yè)的一般資產(chǎn)的確認(rèn)條件相同，并無特別之處。
投資性房地產(chǎn)的初始計量總的原則歷史成本。
即企業(yè)取得投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照取得時的實際成本進行初始計量。
這點與普通資產(chǎn)的核算標(biāo)準(zhǔn)相同。

不同取得渠道下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)成外購的投資性房地產(chǎn)按買價和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費作為其入賬價值。
自行建造的投資性房地產(chǎn)按建造該資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價值。
在建造過程中發(fā)生的非正常性損失，直接計入當(dāng)期損益，不計入投資性房地產(chǎn)成本。
以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)原則上也按照其取得時的實際成本作為入賬價值，符合其他準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。
與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。
不滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時計入當(dāng)期損益。