4.2.5貸后管理
個(gè)人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發(fā)放后到合同終止期間對(duì)有關(guān)事宜的管理，包括貸后檢查、合同變更、本息回收、貸款的風(fēng)險(xiǎn)分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。
1.貸后檢查
（1）對(duì)借款人的檢查
發(fā)現(xiàn)借款人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人進(jìn)行糾正，對(duì)借款人拒絕糾正的，應(yīng)提前收回已發(fā)放貸款的本息，或解除合同，并要求借款人承擔(dān)違約責(zé)任。
①借款人提供了虛假的證明材料而取得貸款的；
②借款人未按合同約定用途使用貸款的；
③借款期內(nèi)，借款人累計(jì)一定月數(shù)（包括計(jì)劃還款當(dāng)月）未償還貸款本息和相關(guān)費(fèi)用的；
④借款人拒絕或阻礙貸款銀行對(duì)貸款使用情況實(shí)施監(jiān)督檢查的；
⑤借款人卷入重大經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟或仲裁程序，足以影響其償債能力的；
⑥借款人發(fā)生其他足以影響其償債能力的事件的。
（2）對(duì)保證人的檢查
發(fā)現(xiàn)保證人出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
①保證人失去擔(dān)保能力的；
②作為保證人的法人，其經(jīng)濟(jì)組織發(fā)生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯(lián)營(yíng)、股份制改造、破產(chǎn)、撤銷等行為，足以影響借款合同項(xiàng)下保證人承擔(dān)連帶保證責(zé)任的；
③作為保證人的自然人發(fā)生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的；
④保證人拒絕貸款銀行對(duì)其資金和財(cái)產(chǎn)狀況進(jìn)行監(jiān)督的；
⑤保證人向第三方提供超出其自身負(fù)擔(dān)能力的擔(dān)保的。
（3）對(duì)抵押物的檢查
發(fā)現(xiàn)抵押物出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
①抵押人未妥善保管抵押物或拒絕貸款銀行對(duì)抵押物是否完好進(jìn)行檢查的；
②因第三人的行為導(dǎo)致抵押物的價(jià)值減少，而抵押人未將損害賠償金存入貸款銀行指定賬戶的；
③抵押物毀損、滅失、價(jià)值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在一定期限內(nèi)向貸款銀行提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；
④未經(jīng)貸款銀行書面同意，抵押人轉(zhuǎn)讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；
⑤抵押人經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓抵押物，但所得價(jià)款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；
⑥抵押物被重復(fù)抵押。
（4）對(duì)質(zhì)押權(quán)利的檢查
發(fā)現(xiàn)質(zhì)押權(quán)利出現(xiàn)下列情況的，應(yīng)限期要求借款人更換貸款銀行認(rèn)可的新的擔(dān)保，對(duì)于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認(rèn)可的擔(dān)保的，應(yīng)提前收回已發(fā)放的貸款的本息，或解除合同。
①質(zhì)押權(quán)利出現(xiàn)非貸款銀行因素的意外毀損、滅失、價(jià)值減少，出質(zhì)人未在一定期限內(nèi)向貸款銀行提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保的；
②出質(zhì)人經(jīng)貸款銀行同意轉(zhuǎn)讓質(zhì)押權(quán)利，但所得價(jià)款未用于提前清償所擔(dān)保的債權(quán)的；
③質(zhì)押期間未經(jīng)貸款銀行書面同意，質(zhì)押人贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、兌現(xiàn)或以其他方式處分質(zhì)押權(quán)利的。
（5）對(duì)開發(fā)商和項(xiàng)目以及合作機(jī)構(gòu)檢查的要點(diǎn)
①開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況及賬務(wù)狀況：
②項(xiàng)目資金到位及使用情況；
③項(xiàng)目工程形象進(jìn)度；
④項(xiàng)目銷售情況及資金回籠情況；
⑤產(chǎn)權(quán)證辦理的情況；
⑥履行擔(dān)保責(zé)任的情況；
⑦開發(fā)商履行商品房銷售貸款合作協(xié)議的情況；
⑧合作機(jī)構(gòu)的資信情況、經(jīng)營(yíng)情況及財(cái)務(wù)情況等；
⑨其他可能影響借款人按時(shí)、足額還貸的因素。
2.合同變更
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基本規(guī)定 |
①合同履行期間，有關(guān)合同內(nèi)容需要變更的，必須經(jīng)當(dāng)事人各方協(xié)商同意，并簽訂相應(yīng)變更協(xié)議。 ②合同變更事宜應(yīng)由合同當(dāng)事人（包括借款人、擔(dān)保人等）親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。 |
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合同主體變更 |
在合同履行期間，須變更借款合同主體的，借款人或財(cái)產(chǎn)繼承人持有效法律文件，向貸款銀行提出書面申請(qǐng)。 新合同借款利率按原合同利率約定執(zhí)行。 |
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借款期限調(diào)整 |
借款人需要調(diào)整借款期限，應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請(qǐng)書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期；無欠息；無拖欠本金，本期本金已歸還。 |
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分期還款額的調(diào)整 |
①借款人提前部分還款后，對(duì)于希望保持原貸款期限不變，僅調(diào)整分期還款額的申請(qǐng)，銀行應(yīng)在辦理完提前部分還款手續(xù)后，按貸款余額、剩余貸款期限重新計(jì)算分期還款額。 ②借款人提前部分還款后，如需要調(diào)整貸款期限并相應(yīng)調(diào)整分期還款額的，經(jīng)辦人應(yīng)要求借款人按調(diào)整貸款期限提出申請(qǐng)，并按借款期限調(diào)整的規(guī)定辦理。 |
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還款方式變更 |
個(gè)人住房貸款的還款方式有分期還款兩大類。借款人若要變更還款方式，需要滿足如下條件： ①向銀行提交還款方式變更申請(qǐng)書； ②借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費(fèi)用； ③借款人在變更還款方式前應(yīng)歸還當(dāng)期的貸款本息。和到期一次還本付息 |
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擔(dān)保變更 |
變更擔(dān)保后，貸款余額與新的抵（質(zhì)）押物評(píng)估價(jià)值之比不得高于規(guī)定的抵（質(zhì)）押率，新的保證人必須有足夠的保證能力。 |
3.貸款的回收
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貸款支付方式 |
貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。 |
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還款方式 |
常用的個(gè)人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。 |
4.貸款風(fēng)險(xiǎn)分類和不良貸款的管理
（1）貸款風(fēng)險(xiǎn)分類
（2）不良貸款的認(rèn)定
不良個(gè)人住房貸款包括五級(jí)分類中的后三類貸款，即次級(jí)、可疑和損失類貸款。
（3）不良貸款的催收
對(duì)不同拖欠期限的不良個(gè)人住房貸款的催收，可采取不同的方式如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機(jī)構(gòu)催收，以及采取法律手段催收等方式。
（4）不良貸款的處置
抵押物處置可采取與借款人協(xié)商變賣、向法院提起訴訟或申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行依法處分。
對(duì)認(rèn)定為呆賬貸款的個(gè)人住房貸款，貸款銀行應(yīng)按照財(cái)政部、中國(guó)人民銀行和商業(yè)銀行有關(guān)呆賬認(rèn)定及核銷的規(guī)定組織申報(bào)材料，按規(guī)定程序批準(zhǔn)后核銷。對(duì)銀行保留追索權(quán)的貸款，各經(jīng)辦行應(yīng)實(shí)行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺(tái)賬，定期向借款人和擔(dān)保人發(fā)出催收通知書，并注意訴訟時(shí)效。
5.貸款檔案管理
個(gè)人住房貸款檔案管理是指?jìng)€(gè)人住房貸款發(fā)放后有關(guān)貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。
（1）貸款檔案的內(nèi)容
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借款人的相關(guān)資料 |
①貸款人身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效證件）； ②貸款銀行認(rèn)可部門出具的借款人經(jīng)濟(jì)收入和償債能力證明； ③符合規(guī)定的購(gòu)買住房意向書、合同書或其他有效文件； ④購(gòu)房交易收件收據(jù)； ⑤所購(gòu)住房的估價(jià)證明； ⑥抵押物或質(zhì)物清單、權(quán)屬證明、有處分權(quán)人同意抵押或質(zhì)押的證明及有權(quán)部門出具的抵押物估價(jià)證明； ⑦保證人資信證明及同意提供擔(dān)保的文件； ⑧房屋他項(xiàng)權(quán)利證明書； ⑨個(gè)人住房借款申請(qǐng)審批表； ⑩借款合同； 11抵押合同（質(zhì)押合同、保證合同）； 12保險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)單據(jù)； 13個(gè)人住房貸款憑證； 14委托轉(zhuǎn)賬付款授權(quán)書。 |
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貸后管理的相關(guān)資料 |
①貸后檢查記錄和檢查報(bào)告； ②逾期貸款催收通知書； ③貸款制裁通知書； ④法律仲裁文件； ⑤依法處理抵押物、質(zhì)物等形成的文件； ⑥貸款核銷文件。 |
（2）檔案的收集整理和歸檔登記
銀行貸款經(jīng)辦人根據(jù)個(gè)人住房貸款歸檔要求，在貸款發(fā)放后，收集整理需要?dú)w檔的個(gè)人住房貸款資料，并交檔案管理人員進(jìn)行登記。檔案員按照立卷原則對(duì)歸檔資料進(jìn)行整理和歸檔登記。
（3）檔案的借（查）閱管理
個(gè)人住房貸款檔案借閱是指對(duì)已登記的個(gè)人住房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進(jìn)行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)借閱已歸檔資料情況的登記及監(jiān)控。
（4）檔案的移交和接管
根據(jù)業(yè)務(wù)需要，需要進(jìn)行檔案的移交時(shí)，移交和接管雙方應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定填寫移交和接管有關(guān)清單，雙方簽字，并進(jìn)行有關(guān)信息的登記工作。
（5）檔案的退回
借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人。
領(lǐng)取重要檔案材料應(yīng)由借款人本人辦理，并出示身份證原件。借款人委托他人領(lǐng)取的，受托人應(yīng)出示借款人簽發(fā)的委托書原件及借款人身份證復(fù)印件、受托人本人身份證原件、受托人身份證復(fù)印件。
