4.2.5貸后管理
個人住房貸款的貸后與檔案管理是指貸款發放后到合同終止期間對有關事宜的管理，包括貸后檢查、合同變更、本息回收、貸款的風險分類與不良貸款管理以及貸款檔案管理等工作。
1.貸后檢查
（1）對借款人的檢查
發現借款人出現下列情況的，應限期要求借款人進行糾正，對借款人拒絕糾正的，應提前收回已發放貸款的本息，或解除合同，并要求借款人承擔違約責任。
①借款人提供了虛假的證明材料而取得貸款的；
②借款人未按合同約定用途使用貸款的；
③借款期內，借款人累計一定月數（包括計劃還款當月）未償還貸款本息和相關費用的；
④借款人拒絕或阻礙貸款銀行對貸款使用情況實施監督檢查的；
⑤借款人卷入重大經濟糾紛、訴訟或仲裁程序，足以影響其償債能力的；
⑥借款人發生其他足以影響其償債能力的事件的。
（2）對保證人的檢查
發現保證人出現下列情況的，應限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔保的，應提前收回已發放的貸款的本息，或解除合同。
①保證人失去擔保能力的；
②作為保證人的法人，其經濟組織發生承包、租賃、合并和兼并、合資、分立、聯營、股份制改造、破產、撤銷等行為，足以影響借款合同項下保證人承擔連帶保證責任的；
③作為保證人的自然人發生死亡、宣告失蹤或喪失民事行為能力的；
④保證人拒絕貸款銀行對其資金和財產狀況進行監督的；
⑤保證人向第三方提供超出其自身負擔能力的擔保的。
（3）對抵押物的檢查
發現抵押物出現下列情況的，應限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔保的，應提前收回已發放的貸款的本息，或解除合同。
①抵押人未妥善保管抵押物或拒絕貸款銀行對抵押物是否完好進行檢查的；
②因第三人的行為導致抵押物的價值減少，而抵押人未將損害賠償金存入貸款銀行指定賬戶的；
③抵押物毀損、滅失、價值減少，足以影響貸款本息的清償，抵押人未在一定期限內向貸款銀行提供與減少的價值相當的擔保的；
④未經貸款銀行書面同意，抵押人轉讓、出租、再抵押或以其他方式處分抵押物的；
⑤抵押人經貸款銀行同意轉讓抵押物，但所得價款未用于提前清償所擔保的債權的；
⑥抵押物被重復抵押。
（4）對質押權利的檢查
發現質押權利出現下列情況的，應限期要求借款人更換貸款銀行認可的新的擔保，對于借款人拒絕或無法更換貸款銀行認可的擔保的，應提前收回已發放的貸款的本息，或解除合同。
①質押權利出現非貸款銀行因素的意外毀損、滅失、價值減少，出質人未在一定期限內向貸款銀行提供與減少的價值相當的擔保的；
②出質人經貸款銀行同意轉讓質押權利，但所得價款未用于提前清償所擔保的債權的；
③質押期間未經貸款銀行書面同意，質押人贈與、轉讓、兌現或以其他方式處分質押權利的。
（5）對開發商和項目以及合作機構檢查的要點
①開發商的經營狀況及賬務狀況：
②項目資金到位及使用情況；
③項目工程形象進度；
④項目銷售情況及資金回籠情況；
⑤產權證辦理的情況；
⑥履行擔保責任的情況；
⑦開發商履行商品房銷售貸款合作協議的情況；
⑧合作機構的資信情況、經營情況及財務情況等；
⑨其他可能影響借款人按時、足額還貸的因素。
2.合同變更
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基本規定 |
①合同履行期間，有關合同內容需要變更的，必須經當事人各方協商同意，并簽訂相應變更協議。 ②合同變更事宜應由合同當事人（包括借款人、擔保人等）親自持本人身份證件辦理或委托代理人代辦。 |
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合同主體變更 |
在合同履行期間，須變更借款合同主體的，借款人或財產繼承人持有效法律文件，向貸款銀行提出書面申請。 新合同借款利率按原合同利率約定執行。 |
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借款期限調整 |
借款人需要調整借款期限，應向銀行提交期限調整申請書，并必須具備以下前提條件：貸款未到期；無欠息；無拖欠本金，本期本金已歸還。 |
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分期還款額的調整 |
①借款人提前部分還款后，對于希望保持原貸款期限不變，僅調整分期還款額的申請，銀行應在辦理完提前部分還款手續后，按貸款余額、剩余貸款期限重新計算分期還款額。 ②借款人提前部分還款后，如需要調整貸款期限并相應調整分期還款額的，經辦人應要求借款人按調整貸款期限提出申請，并按借款期限調整的規定辦理。 |
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還款方式變更 |
個人住房貸款的還款方式有分期還款兩大類。借款人若要變更還款方式，需要滿足如下條件： ①向銀行提交還款方式變更申請書； ②借款人的貸款賬戶中沒有拖欠本息及其他費用； ③借款人在變更還款方式前應歸還當期的貸款本息。和到期一次還本付息 |
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擔保變更 |
變更擔保后，貸款余額與新的抵（質）押物評估價值之比不得高于規定的抵（質）押率，新的保證人必須有足夠的保證能力。 |
3.貸款的回收
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貸款支付方式 |
貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。 |
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還款方式 |
常用的個人住房貸款還款方式包括等額本息還款法和等額本金還款法兩種。 |
4.貸款風險分類和不良貸款的管理
（1）貸款風險分類
（2）不良貸款的認定
不良個人住房貸款包括五級分類中的后三類貸款，即次級、可疑和損失類貸款。
（3）不良貸款的催收
對不同拖欠期限的不良個人住房貸款的催收，可采取不同的方式如電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機構催收，以及采取法律手段催收等方式。
（4）不良貸款的處置
抵押物處置可采取與借款人協商變賣、向法院提起訴訟或申請強制執行依法處分。
對認定為呆賬貸款的個人住房貸款，貸款銀行應按照財政部、中國人民銀行和商業銀行有關呆賬認定及核銷的規定組織申報材料，按規定程序批準后核銷。對銀行保留追索權的貸款，各經辦行應實行“賬銷案存”，建立已核銷貸款臺賬，定期向借款人和擔保人發出催收通知書，并注意訴訟時效。
5.貸款檔案管理
個人住房貸款檔案管理是指個人住房貸款發放后有關貸款資料的收集整理、歸檔登記、保存、借（查）閱管理、移交及管理、退回和銷毀的全過程。
（1）貸款檔案的內容
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借款人的相關資料 |
①貸款人身份證件（居民身份證、戶口本或其他有效證件）； ②貸款銀行認可部門出具的借款人經濟收入和償債能力證明； ③符合規定的購買住房意向書、合同書或其他有效文件； ④購房交易收件收據； ⑤所購住房的估價證明； ⑥抵押物或質物清單、權屬證明、有處分權人同意抵押或質押的證明及有權部門出具的抵押物估價證明； ⑦保證人資信證明及同意提供擔保的文件； ⑧房屋他項權利證明書； ⑨個人住房借款申請審批表； ⑩借款合同； 11抵押合同（質押合同、保證合同）； 12保險合同、保險單據； 13個人住房貸款憑證； 14委托轉賬付款授權書。 |
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貸后管理的相關資料 |
①貸后檢查記錄和檢查報告； ②逾期貸款催收通知書； ③貸款制裁通知書； ④法律仲裁文件； ⑤依法處理抵押物、質物等形成的文件； ⑥貸款核銷文件。 |
（2）檔案的收集整理和歸檔登記
銀行貸款經辦人根據個人住房貸款歸檔要求，在貸款發放后，收集整理需要歸檔的個人住房貸款資料，并交檔案管理人員進行登記。檔案員按照立卷原則對歸檔資料進行整理和歸檔登記。
（3）檔案的借（查）閱管理
個人住房貸款檔案借閱是指對已登記的個人住房貸款檔案資料的查閱、借出、歸還等進行管理，并保留全部交易的歷史信息，可以實現對借閱已歸檔資料情況的登記及監控。
（4）檔案的移交和接管
根據業務需要，需要進行檔案的移交時，移交和接管雙方應根據有關規定填寫移交和接管有關清單，雙方簽字，并進行有關信息的登記工作。
（5）檔案的退回
借款人還清貸款本息后，一些檔案材料需要退還借款人。
領取重要檔案材料應由借款人本人辦理，并出示身份證原件。借款人委托他人領取的，受托人應出示借款人簽發的委托書原件及借款人身份證復印件、受托人本人身份證原件、受托人身份證復印件。
