(一)契稅優惠的一般規定(★★★)
【提示】1．注意規定中“免稅”與“酌情減免”的差異。2．個人購買住房有不同的契稅優惠政策，其優惠前提有“第一次”、“唯一”等要求，應注意辨析：
| 個人購買住房 |
契稅優惠政策 |
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城鎮職工按規定第一次購買公有住房(含按政策經批準的集資房、房改房) |
免征契稅 |
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個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的 |
減半征收契稅 |
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個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的 |
減按1%稅率征收契稅 |
【例題24·單選題】以下可以享受減免契稅
優惠待遇的是()。
A．城鎮職工購買公有住房的
B．房屋所有者之間互相交換房屋的
C．在婚姻關系存續期間，丈夫將歸屬于目已的房產變更為夫妻雙方共有的
D．承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于工業園建設的
【答案】C
【解析】本題考點是考核對契稅稅收優惠的理解。城鎮職工購買公有住房的．必須是第一次購買才享受稅收優惠；房屋所有者之間互相交換房屋的，只有等價交換時才免契稅；承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農林牧漁業生產的免征契稅，而用于工業建設的不在免稅范圍之內。
(二)契稅優惠的特殊規定(★★★)
分為企業公司制改造、企業股權重組、企業合并、企業分立、企業出售、企業破產、房屋附屬設施、繼承土地、房屋權屬以及其他等方面。這部分內容非常容易命制客觀題?，F在可將這些規定歸納為下表：
| 特殊行為 |
具體情況 |
契稅政策 |
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非公司制企業整體改建為有限責任公司或股份有限公司，或有限責任公司整體改建為股份有限公司，改建后的公司承受原企業土地、房屋權屬的 |
||
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企業公司制改造 |
非公司制國有獨資企業或國有獨資有限責任公司組建新公司，且該國有獨資企業(公羽)所占股份達到50%以上，新設公司承受原國有獨資企業(公司)的土地、房屋權屬的 |
免征 |
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企業股權重組 |
國有控股公司以部分資分投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權屬 | |
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企業股權重組 |
單位、個人承受企業股權。企業土地、房屋權屬不發生轉移的 |
不征 |
|
企業合并 |
合并后的企業承受原合并備方的土地、房屋權屬的 |
免征 |
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企業分立 |
分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業。對派生方、新設方承受原土地、房屋權屬的 |
免征 |
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被售企業法人注銷，且買受人按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的，承受所購企業土地、房屋權屬的 |
減半征收 | |
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國有、集體企業出售 |
被售企業法人注銷，且買受人與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，承受所購企業土地、房屋權屬的 |
免征 |
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債權人承受破產企業土地、房屋權屬以抵償債務的 |
免征 | |
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企業破產 |
非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，按照《勞動法》等國家有關法律法規政策妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于3年的勞動用工合同的 |
減半征收 |
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非債權人承受破產企業土地、房屋權屬，與原企業全部職工簽訂服務年限不少了三年的勞動用工合同的 |
免征 | |
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房屋的附屬設施 |
承受與房屋相關的附屬設施(包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室)所有權或土地使用權的 |
征收契稅 |
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不涉及土地使用權和房屋所有權變動的 |
不征 | |
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法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬的 |
不征 | |
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繼承土地房屋權屬的 |
非法定繼承人根據遺囑承受死者生前土地、房屋權屬，屬于贈與行為 |
征收契稅 |
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投資主體沒有發生變化的，對改制后的企業承受原事業單位土地、房屋權屬的 |
免征契稅 | |
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事業單位改制為企業 |
投資主體發生變化的，改制后的企業按照《勞動法》等有關法律法規妥善安置原事業單位全部職工。其中與原事業單位30%以上職工簽訂服務年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業單位的土地、房屋權屬 |
減半征收契稅 |
|
投資主體發生變化的，與原事業單位全部職工簽訂服務年限不少于三年勞動用工合同的，對其承受原事業單位的土地、房屋權屬的 |
免征契稅 | |
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事業單位改制過程中 |
改制后的企業以出讓或國家作價出資(入股)方式取得原國有劃撥土地使用權的 |
按規定繳納契稅 |
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金融租賃公司售后 |
對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的 |
征收 |
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回租業務(新增) |
對售后回租合同，承租人回購原房屋、土地權屬的 |
免征契稅 |
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單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發生轉移的 |
不征 | |
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無實質性權屬轉移的 |
個體工商戶的經營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經營者個人名下的合伙企業的合伙人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合伙企業名下，或合伙企業將其名下的房屋、土地權屬轉回原合伙人名的 |
免征契稅 |
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國務院批準債轉股企業，債轉股后新設公司承受原企業土地、房屋權屬的 |
免征 | |
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其他 |
政府主管部門對國有資產進行政策性劃撥中土地、房屋權屬轉移的 |
不征 |
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同一投資主體內部廓屬企業之間土地、房屋權屬的無償劃轉 |
免征 | |
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房屋被征收的居民 |
①居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的 |
免征 |
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重置住房(新增) |
①選擇貨幣補償用以重新購置房屋，購房成交價格超過貨幣補償的差價部分 |
征收 |
【例題25·單選題】2012年2月甲某住房被政府按規定征收，甲某選擇貨幣補償用以重新購置房屋，共獲得補償款50萬元；5月購入面積為86平方米的普通住宅作為家庭唯一住房，支付價款70萬元。甲某應繳納契稅()。
A．2000元
B．5000元
C．7000元
D.8000元
【答案】A
【解析】居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋的，對購房成交價格超過貨幣補償的，按差價部分征收契稅。對個人購買90平方米及以下且屬家庭唯一住房的普通住房，減按1%的稅率征收契稅。
甲某應納契稅=(70-50)×10000×1%=2000(元)。
【例題26·單選題】下列關于契稅有關規定的表述中，正確的是()。
A．對承受國有土地使用權所支付的土地出讓金應計征契稅
B．非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的房屋權屬免征契稅
C．對個人購買普通住房且該住房屬于家庭唯一住房的免征契稅
D．以自有房產作股投資于本人獨資經營的企業應按房產的市場價格繳納契稅
【答案】A
【解析】選項B：非法定繼承人根據遺囑承受死者生前的土地、房屋權屬，屬于贈與行為，應征收契稅；選項C：對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；選項 D：以自有房產作股投資于本人獨資經營的企業，免征契稅。
【例題27·單選題】以下關于契稅的說法正確的是()。
A．以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人
B．出售國有、集體企業時，被出售企業法人予以注銷，并且買受人妥善安置原企業30%以上職工的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，免征契稅
C．居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，對新換房屋免征契稅
D．個人購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率為1%
【答案】A
【解析】國有、集體企業出售，被出售企業法人予以注銷，并且買受入按照規定妥善安置原企業全部職工，其中與原企業30%以上職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業的土地、房屋權屬，減半征收契稅；與原企業全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。所以B選項錯誤。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅，選項C錯誤。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%征收契稅，要強調“唯一”，選項D錯誤。
【例題28·多選題】下列各項中，符合契稅規定的有()。(2009年原制度)
A．城鎮職工按規定第一次購買公有住房免征
契稅
B．某人中獎獲得一套市場價格為60萬元的住房，應以60萬元為計稅依據繳納契稅
C．在股權轉讓中，單位承受企業股權，企業土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅
D．甲向乙無償贈送一套市場價格為60萬元五、納稅申報與繳納(★)
的住房，同時乙向甲贈送一幅市場價格為20萬元的書畫作品，乙應以40萬元為計稅依據繳納契稅【答案】ABC
【解析】ABC符合稅法規定；D選項錯誤，乙應以獲贈房屋的市場價格60萬元作為計稅依據繳納契稅。
| 基本要點 |
主要規定 |
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納稅義務發生時間 |
納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天 |
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申報納稅期限 |
納稅義務發生之日起10日內 |
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申報地點 |
土地、房屋所在地的契稅征收機關 |
【例題29·多選題】居民甲將其擁有的一處房產轉讓給居民乙，雙方簽訂房屋權屬轉移合同并按規定辦理了房屋產權過戶手續。下列關于契稅和印花稅的表述中+正確的有()。(2010年)
A，作為交易的雙方，居民甲和移民乙均同時負有印花稅和契稅的納稅義務
B．契稅的計稅依據為房屋權屬轉移合同中確定的房產成交價格
C．契稅納稅人應在該房產的所在地繳納契稅，印花稅的納稅人應在簽訂合同時就地納稅
D．契稅納稅人的納稅義務在房麟權屬轉移合同簽訂的當天發生，印花稅納稅人的納稅義務在房屋權屬轉移合同簽訂時發生
【答案】BCD
【解析】印花稅繼簽訂產權轉移書據的雙方納稅。契稅的納稅義務人是房產權屬的承受方，所以選項A錯誤。
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