第八章 房產(chǎn)稅法、城鎮(zhèn)土地使用稅法、契稅法和耕地占用稅法
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第一節(jié)房產(chǎn)稅法
本節(jié)的主要考點(diǎn)包括：(1)房產(chǎn)稅的納稅人；(2)征稅范圍的規(guī)定；(3)計稅依據(jù)和稅率；(4)稅收優(yōu)惠；(5)納稅義務(wù)發(fā)生時間；(6)納稅期限；(7)納稅地點(diǎn)。
一、納稅義務(wù)人和征稅范圍(★★)
【特別提示】自2009年1月1日起，涉外企業(yè)、單位和個人也納入了房產(chǎn)稅的征收管理范圍，我國的房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅實(shí)現(xiàn)了兩稅合并。
| 要素 |
具體規(guī)定 | |
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基本規(guī)定 |
房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人是指征稅范圍內(nèi)的房屋的產(chǎn)權(quán)所有人。具體包括經(jīng)營管理單位、集體單位和個人、房產(chǎn)承典人、房產(chǎn)代管人或使用人 | |
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納稅人 |
詳細(xì)規(guī)定 |
(1)產(chǎn)權(quán)屬于國家所有的，由經(jīng)營管理單位納稅；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體單位和個人納稅 |
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征稅范圍 |
房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所 | |
【例題1·單選題】以下關(guān)于房產(chǎn)稅納稅人和征稅范圍的說法正確的是()。
A．房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋和建筑物
B．房產(chǎn)稅不對外資企業(yè)征收
C．房屋產(chǎn)權(quán)出典的，以承典人為房產(chǎn)稅的納稅人
D．農(nóng)民出租農(nóng)村的房屋也應(yīng)繳納房產(chǎn)稅【答案】C
【解析】選項(xiàng)A：獨(dú)立于房屋之外的建筑物不符合房產(chǎn)的定義，不征收房產(chǎn)稅。選項(xiàng)B：自2009年起，涉外企業(yè)、單位和個人也納人了房產(chǎn)稅的征收管理范圍。選項(xiàng)D：農(nóng)村不在房產(chǎn)稅開征范圍之內(nèi)。
二、稅率、計稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計算
(一)基本規(guī)定(★★★)
房產(chǎn)稅的計稅辦法有從價計征和從租計征兩種形式。所謂“從價計征”，是指按照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納；所謂“從租計征”，是指以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)計算繳納。
從價計稅和從租計稅分別對應(yīng)著不同的稅率、不同的計稅公式。
【解釋】對比記憶計稅依據(jù)和稅率：
| 計稅方法 |
計稅依據(jù) |
稅率 |
計稅公式 |
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從價計征 |
按照房產(chǎn)原值一次減除10%-3%后的余值扣除比例由省、自治區(qū)、直轄幣人民政府確定原值明顯不合理的應(yīng)予評估；沒有原值的由所在 |
年稅率1.2% |
應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2% |
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從租計征 |
租金收入(包括實(shí)物收入和貨幣收入) |
12% |
應(yīng)納稅額=租金收入×12%或4% |
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個人出租住房(不區(qū)分用途)以及企事業(yè)單位、社會團(tuán)體、其他組織向個人出租用于居住的住房 |
4% |
【例題2·單選題】某公司辦公大樓原值30000萬元，2010年2月28日將其中部分閑置房間出租，租期2年。出租部分房產(chǎn)原值5000萬元，租金每年1000萬元。當(dāng)?shù)匾?guī)定房產(chǎn)稅原值減除比例為20%，2010年該公司應(yīng)繳納房房產(chǎn)稅()。(2011年)
A．288萬元
B．340萬元
C．348萬元
D．360萬元
【答案】C
【解析】經(jīng)營自用的房產(chǎn)從價計征房產(chǎn)稅；出租的房產(chǎn)從租計征房產(chǎn)稅。
應(yīng)納房產(chǎn)稅
=(30000—5000)×(1—20%)×1．2%+5000×(1—20%)×1．2%×2/12+1000×10/12×12%=348(萬元)。
(二)特殊規(guī)定(★★★)
在確定房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)時，還需要注意以下幾個特殊規(guī)定：
1．對投資聯(lián)營的房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的規(guī)定
對以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的，按房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅；對只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，應(yīng)按租金收入計征房產(chǎn)稅。
【例題3·單選題】某公司2008年購進(jìn)一處房產(chǎn)，2009年5月1日用于投資聯(lián)營(收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險)，投資期3年，當(dāng)年取得固定收入160萬元。該房產(chǎn)原值3000萬元，當(dāng)?shù)卣?guī)定的減除幅度為30%，該公司2009年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為()。(2010年)
A．21．2萬元
B．27．6萬元
C．29．7萬元
D．44．4萬元
【答案】B
【解析】用房產(chǎn)投資聯(lián)營，只收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的，按租金收入計繳房產(chǎn)稅，則該企業(yè)2009年應(yīng)納房產(chǎn)稅為未聯(lián)營期間按房產(chǎn)余值計算的房產(chǎn)稅，與參與對外聯(lián)營取得固定收入比照租金收入計算房產(chǎn)稅的兩項(xiàng)之和該公司2009年應(yīng)納房產(chǎn)稅=3000×(1-30%)×1．2%×4/12+160×12%=8．4+19．2=27．6(萬元)。
2．對融資租賃房屋應(yīng)納房產(chǎn)稅的規(guī)定
對融資租賃房屋計征房產(chǎn)稅時，應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。
【例題4·單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)作為融資租賃房屋房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的是()。(2011年)
A．房產(chǎn)售價
B．房產(chǎn)余值
C．房產(chǎn)原值
D．房產(chǎn)租金
【答案】B
【解析】融資租賃是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式，所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。
3．關(guān)于房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓字設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值．計征房產(chǎn)稅。
二是對于更換房屋附屬設(shè)備租配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。
4．對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%～30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值：出租的，依照租金收入計征。
【例題5·多選題】下列各項(xiàng)中．應(yīng)依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅的有()。(2010年)
A．融資租賃的房產(chǎn)
B．產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)
C.無租使用其他單位的房產(chǎn)
D．用于自營的居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)
【答案】ABCD
【解析】對融資租賃房屋應(yīng)以房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅。產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。納稅單位和個人無租使用房管部門、免稅單位、納稅單位的房產(chǎn)，由使用人依照房產(chǎn)余值代為繳納房產(chǎn)稅。用于自營的居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。
5.對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)．無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0．5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
【例題6·計算問答題】某企業(yè)于2011年年底購置一幢辦公樓，會計在固定資產(chǎn)賬面記錄房產(chǎn)金額3000萬元，在無形資產(chǎn)賬面記載了購買該幢樓支付的土地使用權(quán)金額1000萬元．當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅原值減除比例為30%，則該企業(yè)2012年應(yīng)納房產(chǎn)稅=(3000+1000)×(1—30%)×1．2%=33．6(萬元)。
6．對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
【例題7·單選題】甲與乙簽訂房屋租賃合同，將一幢原值2500萬元的寫字樓租給乙商戶使用。合同規(guī)定因乙秘期為2年，可在租賃開始時有1個月的免收租金期限。按照合同約定，該寫字樓月租金20萬元，房屋于2011年12月30日交付承租方，并規(guī)定了甲自2012年2月1日起向乙收取租金。則甲在2012年應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅為()。(當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅原值減除比例為20%)
A．26．4萬元
B．26．8萬元
C．28．4萬元
D．28．8萬元
【答案】C
【解析】對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。則甲對于該寫字樓應(yīng)納的房產(chǎn)稅應(yīng)在1月從價計稅，2月至12月從租計稅。2012年甲應(yīng)納房產(chǎn)稅
=2500×(1-20%)×1．2%/12+20×12%×11=2+26．4=28．4(萬元)。
7．減按4%稅率從租計稅的房產(chǎn)是居民住房?！鞠嚓P(guān)鏈接】營業(yè)稅、個人所得稅都有對個人出租住房的優(yōu)惠稅率規(guī)定。
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