熱點一：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權

　　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權的內(nèi)容主要包括：（1）專有部分單獨所有權。在性質(zhì)上與一般所有權并無不同。業(yè)主就專有部分的使用、收益、處分，不得違反全體業(yè)主的共同利益。（2）共有部分的共有權。建筑物的共有部分，為全體業(yè)主所共有，均不得分割。各業(yè)主對共有部分，應按其目的加以使用。共有部分的修繕費以及其他負擔，由各業(yè)主按其所有部分的價值分擔。（3）業(yè)主的管理權。業(yè)主有權設立業(yè)主大會并選舉業(yè)主委員會；有權決定區(qū)分建筑物相關事項；對于建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　考生應予注意的是：

　　1.對于專有部分，業(yè)主的使用不是無限制的

　　業(yè)主不得擅自將住宅改為經(jīng)營用房。如改變，須符合兩點：（1）相關法律、法規(guī)及規(guī)定許可；（2）有利害關系的業(yè)主同意。

　　2.對于共有部分，主要涉及具體部分的歸屬問題

　　（1）建筑物區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、物業(yè)管理用房，原則上都屬于業(yè)主共有，但道路屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外；綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地的或者明示屬于個人的除外。（2）關于車位，車庫：規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫的歸屬情況，依房屋銷售合同等的約定，業(yè)主有優(yōu)先購買權或使用權；占用業(yè)主共有|法;律教,育m網(wǎng)|的道路或者其他所用于停車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　3.業(yè)主享有管理權，由業(yè)主共同決定如下事項：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

　　（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　熱點二：法人所有權

　　1.企業(yè)法人所有權。企業(yè)的出資人將其財產(chǎn)投入企業(yè)偶，出資人對其出資喪失了財產(chǎn)權，企業(yè)取得了法人財產(chǎn)權。企業(yè)法人所有權是企業(yè)法人在法律和其章程規(guī)定的范圍內(nèi)，獨占性地支配其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權利。出資人對其出資的企業(yè)享有出資者權益，包括資產(chǎn)收益、重大決策以及選擇經(jīng)營管理者等權利和義務。

　　根據(jù)《物權法》第45條的規(guī)定，國有企業(yè)的財產(chǎn)屬于國家所有。根據(jù)國務院發(fā)布的《國有企業(yè)財產(chǎn)監(jiān)督管理條例》第5條、第27條的規(guī)定可以看出，國有企業(yè)享有企業(yè)法人財產(chǎn)權，是指國有企業(yè)依法享有獨立支配國家授予其經(jīng)營管理的財產(chǎn)的權利，并不享有法人所有權。但在對外關系上準用所有權的有關規(guī)定。國有企業(yè)對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)享有的這種權利，可稱為準所有權。

　　2.其他法人所有權。除了企業(yè)法人之外，還有機關法人、事業(yè)單位法人、社團法人等。其中機關法人、國家舉辦的事業(yè)單位法人的不動產(chǎn)和動產(chǎn)屬于國家所有，只能在對外關系上適用所有權的有關規(guī)定。《物權法》第68條第2款規(guī)定：“企業(yè)法人以外的法人，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權利，適用有關法律章程的規(guī)定。”即是說，企業(yè)法人以外的法人，其所有權的行使要受到法律和章程的限制。

　　熱點三：因主物轉(zhuǎn)讓從物的所有權歸屬與孳息所有權的歸屬

　　根據(jù)物權法的規(guī)定，主物轉(zhuǎn)讓的，從物隨主物轉(zhuǎn)讓，但當事人另有約定的除外。關于孳息所有權歸屬，通過區(qū)分天然孳息和法定孳息而作不同處理：（1）天然孳息歸用益物權人，無用益物權人，歸原物所有人。當事人另有約定的，按照約定；（2）法定孳息，有約定從約定；無約定，從交易習慣。

　　熱點四：動產(chǎn)浮動抵押

　　動產(chǎn)浮動抵押是物權法新增內(nèi)容。《物權法》第181條規(guī)定：“經(jīng)當事人書面協(xié)議，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，債權人有權就實現(xiàn)抵押權時的動產(chǎn)優(yōu)先受償。”由于該標的物還包括將來擁有的動產(chǎn)，故有必要確定動產(chǎn)的范圍，《物權法》第196條規(guī)定此種抵押的抵押財產(chǎn)自下列情形之一發(fā)生時確定：（一）債務履行期屆滿，債權未實現(xiàn)；（二）抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷；（三）當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形；（四）嚴重影響債權實現(xiàn)的其他情形。

　　對浮動抵押的以下特點應予以注意：（1）與普通抵押權不同。設定浮動抵押的抵押人只能為企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者；（2）普通抵押權僅以現(xiàn)存的財產(chǎn)及權利為客體，而浮動抵押權的客體，既包括抵押人現(xiàn)有的財產(chǎn)，還包括抵押人將來所有的動產(chǎn)；（3）普通抵押權的抵押人不得擅自轉(zhuǎn)|法;律教.育,網(wǎng)整,理|讓抵押財產(chǎn)，除非受讓人代為清償債務。而在浮動抵押權中，抵押人可以出售、出租甚至抵押這些動產(chǎn)。但是，一旦發(fā)生法律浮動抵押財產(chǎn)的確定事由，該抵押財產(chǎn)就被特定化了，抵押人未經(jīng)抵押權人同意則不得隨意處置。

　　還需注意的是，根據(jù)《物權法》第189條的規(guī)定，此種抵押不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。