一、地役權(quán)的概念和特征
地役權(quán)是指為自己土地的便利而使用他人土地的權(quán)利。為自己便利而使用他人的土地，稱需役地；
供他人土地便利而使用的土地，稱供役地。地役權(quán)的特征在于：
1．地役權(quán)是存在于±地上的用益物權(quán)。
2．地役權(quán)是為需役地的便利而設(shè)定的用益物權(quán)。設(shè)定地役權(quán)的目的在于為自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效用，提高利用價(jià)值。
3．地役權(quán)具有從屬性。即地役權(quán)不得與需役地使用權(quán)或供役地使用權(quán)分離而單獨(dú)存在。
4．地役權(quán)是具有不可分性的物權(quán)。原則上，地役權(quán)是為需役地的全部而存在，也存在于供役地的全部之上，但如果依地役權(quán)的性質(zhì)，其行使只關(guān)系需役地或者供役地的一部分，則地役權(quán)僅對(duì)該部分有效。
二、地役權(quán)的取得
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，地役權(quán)的取得有以下幾種方式：
1．依據(jù)民事法律行為而設(shè)定地役權(quán)。主要表現(xiàn)為根據(jù)設(shè)定地役權(quán)的合同，即雙方通過書面合同的方式設(shè)定地役權(quán)。設(shè)立地役權(quán)，雙方應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記的不得對(duì)抗善意第三人。另外，也有用遺囑等單獨(dú)行為而設(shè)定的地役權(quán)的情形。
2．依據(jù)民事法律行為而受讓地役權(quán)。應(yīng)注意的是：由于地役權(quán)的從屬性，地役權(quán)的讓與應(yīng)與需役地使用權(quán)的讓與共同為之，并亦應(yīng)有書面合同。
3．依據(jù)民事法律行為以外的原因受讓地役權(quán)。主要表現(xiàn)為繼承取得。需役地權(quán)利人死亡時(shí)，需役地的權(quán)利由繼承人繼承，則根據(jù)地役權(quán)的從屬性，該地役權(quán)亦當(dāng)然由其繼承人繼承。
注意：應(yīng)對(duì)地役權(quán)的從屬性與非經(jīng)登記不可對(duì)抗性結(jié)合掌握。即當(dāng)負(fù)擔(dān)有地役權(quán)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，若該地役權(quán)未經(jīng)登記，土地使用權(quán)出讓人又未告知受讓人該負(fù)擔(dān)情況時(shí)，則該受讓人取得的土地使用權(quán)上不負(fù)擔(dān)地役權(quán)。
三、地役權(quán)的內(nèi)容
1．地役權(quán)人的權(quán)利
(1)土地使用。
(2)為附屬行為。如汲水地役權(quán)，可以在供役地上取水；通行地役權(quán)，可以開辟道路。
2．地役權(quán)人的義務(wù)
(1)地役權(quán)人對(duì)供役地的使用應(yīng)當(dāng)選擇損害最小的地點(diǎn)及方法為之，這樣使得通過地役權(quán)增加需役地價(jià)值的同時(shí)，不至過分損害供役地的效用。另外，地役權(quán)人因其行使地役權(quán)的行為對(duì)供役地造成變動(dòng)、損害的，應(yīng)當(dāng)在事后恢復(fù)原狀并補(bǔ)償損害。
(2)地役權(quán)人對(duì)于為行使地役權(quán)而在供役地修建的設(shè)施，如電線、管道、道路，應(yīng)當(dāng)注意維修，以免供役地人因其設(shè)施損壞而受到損害。
(3)地役權(quán)人對(duì)于上述設(shè)施，在不妨礙其地役權(quán)行使的限度內(nèi)，應(yīng)當(dāng)允許供役地人使用這些設(shè)置。
四、地役權(quán)的消滅
地役權(quán)是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，則不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一般消滅原因，當(dāng)然適用于地役權(quán)。以下是地役權(quán)消滅的幾項(xiàng)特殊原因：
1．土地滅失。
2．目的事實(shí)不能。設(shè)定地役權(quán)的目的事實(shí)上不能實(shí)現(xiàn)，即供役地事實(shí)上不能再供需役地便利時(shí)，地役權(quán)消滅。(例如汲水地役權(quán)因供役地水源枯竭而消滅。)
3．拋棄。地役權(quán)人如將其地役權(quán)拋棄，供役地則因之恢復(fù)其無負(fù)擔(dān)的狀態(tài)，地役權(quán)歸于消滅。但如果是有償?shù)牡匾蹤?quán)，地役權(quán)人拋棄地役權(quán)后，仍應(yīng)支付地役權(quán)全部期間的費(fèi)用。
4．存續(xù)期問的屆滿或其他約定事由的發(fā)生。
例解
甲為了能在自己房中欣賞遠(yuǎn)處風(fēng)景，便與相鄰的乙約定：乙不在自己的土地上建造高層建筑，作為補(bǔ)償，甲一次性支付給乙4萬元。雙方為此約定辦理了登記手續(xù)。兩年后，甲將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，乙將該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁。下列哪些判斷是錯(cuò)誤的?
A．甲、乙之間的約定為有關(guān)相鄰關(guān)系的約定
B．丙可禁止丁建高樓，且無須另對(duì)丁進(jìn)行補(bǔ)償
C．若丁建高樓，丙只能要求甲承擔(dān)違約責(zé)任
D．甲、乙之間約定因房屋和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而失去效力
『答案及解析]ACD。甲乙之間的合同是設(shè)立地役權(quán)的合同，而非對(duì)相鄰關(guān)系的約定，故A項(xiàng)錯(cuò)誤。甲乙之間的地役權(quán)合同已經(jīng)辦理了登記手續(xù)，產(chǎn)生對(duì)抗第三人的效力，故丁從乙處受讓土地使用權(quán)時(shí)，同樣承擔(dān)了該土地使用權(quán)上附屬的供役地的義務(wù)，丙從甲處取得房屋時(shí)同樣取得了需役地的地役權(quán)，故丙有權(quán)禁止丁建高樓且無需對(duì)丁另行補(bǔ)償，B正確。甲轉(zhuǎn)讓房屋與丙，題中沒有交代甲丙之間任何關(guān)于眺望權(quán)的約定，故甲沒有對(duì)丙承擔(dān)違約責(zé)任的依據(jù)，C項(xiàng)錯(cuò)誤。地役權(quán)本身并不因土地轉(zhuǎn)讓而失去效力，故D項(xiàng)錯(cuò)誤。
法條鏈接
《中華人民共和國物權(quán)法》
第一百五十六條地役權(quán)人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)的效益。
前款所稱他人的不動(dòng)產(chǎn)為供役地，自己的不動(dòng)產(chǎn)為需役地。
第一百五十七條設(shè)立地役權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立地役權(quán)合同。
地役權(quán)合同一般包括下列條款：
(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；
(二)供役地和需役地的位置；
(三)利用目的和方法；
(四)利用期限；
(五)費(fèi)用及其支付方式；
(六)解決爭議的方法。
第一百五十八條地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。
笫一百五十九條供役地權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照合同約定，允許地役權(quán)人利用其土地，不得妨害地役權(quán)人行使權(quán)利。
第一百六十條地役權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的利用目的和方法利用供役地，盡量減少對(duì)供役地權(quán)利人物權(quán)的限制。
第一百六十一條地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，但不得超過土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限。
第一百六十二條土地所有權(quán)人享有地役權(quán)或者負(fù)擔(dān)地役權(quán)的，設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)時(shí)，該土地承包經(jīng)營權(quán)人、宅基地使用權(quán)人繼續(xù)享有或者負(fù)擔(dān)已設(shè)立的地役權(quán)。
第一百六十三條土地上已設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等權(quán)利的，未經(jīng)用益物權(quán)人同意，土地所有權(quán)人不得設(shè)立地役權(quán)。
第一百六十四條地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外。
第一百六十五條地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
第一百六十六條需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時(shí)享有地役權(quán)。
第一百六十七條供役地以及供役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時(shí)，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，地役權(quán)對(duì)受讓人具有約束力。
第一百六十八條地役權(quán)人有下列情形之一的，供役地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合同，地役權(quán)消滅：
(一)違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)；
(二)有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費(fèi)用。
第一百六十九條已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。
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