（一）建設用地使用權概述

1、概念

建設用地使用權，是指以在他人土地上擁有建筑物、構筑物及其附屬設施為目的，而使用其土地的權利。

2、特征

（1）建設用地使用權是存在于國家或集體所有土地之上的權利。

（2）建設用地使用權以建造以及保存建筑物或其他工作物為目的。

【注意】“建筑物”，是指定著于土地上或地面下，具有頂蓋、墻垣，足以避風雨供人起居出入之構造物。“其他工作物”，是指建筑物以外，在土地上空、地表與地下之一切設備而言，如深水井、堤防等防水、引水或蓄水之建造物；橋梁、隧道、高架陸橋等交通設備；以及紀念碑、鐵塔、電線桿等。

（3）建設用地使用權是有期限的權利。

①居住用地為70 年；②工業用地和教育、科技、文化、衛生、體育用地為50 年；③商業、旅游、娛樂用地為40 年；④綜合或者其他用地為50 年。

（二）建設用地使用權的取得

1、通過劃撥方式：指建設用地使用權人只需按照一定程序提出申請，經主管機關批準即可取得建設用地使用權，而無須向土地所有人支付租金及其他費用。

土地劃撥具有如下特點：（1）具有公益目的性。（國家機關、國防等公益事業用地）（2）無償性。（3）取得的土地使用權的轉讓受到限制。只有依法辦理相關手續并繳足土地出讓金后，才可轉讓。（4）無期限性。（5）行政性。即須經嚴格的行政審批程序，才可劃撥。

2、通過出讓方式：

國家以土地所有人的身份，以出讓合同方式，將建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，向土地使用者依法收取土地使用權出讓金的法律行為。出讓的具體形式包括協議、招標、拍賣。工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。土地使用權出讓，依法須訂立書面出讓合同，應向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放權屬證書。

3、建設用地使用權轉讓：

指建設用地使用權人在其權利有效年限范圍內，將其受讓的建設用地使用權依法轉讓給第三人的法律行為，轉讓方式包括出售、交換、贈與等。依建設用地使用權轉讓，受讓人即成為新的土地使用權人，得依法行使剩余年限內的建設用地使用權。建設用地使用權轉讓，同樣須訂立書面轉讓合同，并辦理過戶的登記。登記是建設用地使用權轉讓的生效條件。

（三）建設用地使用權的效力

1、建設用地使用權人的權利

（1）占有使用土地

（2）權利處分：

①轉讓：“房隨地、地隨房”之規則。

其一，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

其二，建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

②抵押：建設用地使用權抵押，當事人須訂立書面抵押合同，須辦理抵押登記。登記是建設用地使用權抵押的生效要件。

③出租：建設用地使用權出租后，建設用地使用權人（出租人）仍須向土地所有人履行義務。

④互換、贈與、出資。

（3）附屬行為：建設用地使用權人可以在其土地使用范圍內進行非保存建筑物或其他工作物的附屬行為，如修筑圍墻、養殖、種植花木等。

（4）取得地上建筑物、構筑物及其附屬設施的補償。

2、建設用地使用權人的義務

（1）支付土地使用費

（2）合理使用土地

（3）歸還土地、恢復土地的原狀：建設用地使用權消滅時，建設用地使用權人有權取回地上建筑物及其他附著物，相應的，建設用地使用權人應負恢復土地原狀的義務。

通常會考：

①建設用地使用權自登記時設立。

②建設用地使用權的轉讓

③有償出讓

④建設用地使用權的期限