6.1房產稅
（一）房產稅的納稅人（P248）
房產稅的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮和工礦區（不包括農村）內擁有房屋產權的單位和個人。
1.房產稅納稅人的具體規定（P248）
（1）產權屬于集體和個人的，集體單位和個人為納稅人；
（2）產權未確定或者糾紛未解決的，房產代管人或者使用人為納稅人；
（3）產權屬于國家的，其經營管理的單位為納稅人；
（4）產權出典的，承典人為納稅人。
【解釋】對個人所有的非營業用的房產免征房產稅。
2.外籍人員和華僑、港澳臺同胞在內地擁有房產的，應當按照《城市房地產稅暫行條例》的規定繳納房產稅，不適用《房產稅暫行條例》。（P249）
【解釋】房產稅只對內不對外。
【例題1】根據房產稅法律制度的規定，下列各項中，不屬于房產稅納稅人的是（　）。
A.城區房產使用人B.城區房產代管人C.城區房屋所有人D.城區房屋出典人
【答案】D
【例題2】根據《房產稅暫行條例》的規定，下列各項中，符合房產稅納稅義務人規定的是（　）。
A.產權未確定的不繳納B.房屋產權出典的由出典人繳納
C.產權糾紛未解決的由代管人或使用人繳納D.產權屬于國家所有的不繳納
【答案】C
【例題3】根據《房產稅暫行條例》的規定，下列關于房產稅納稅人的表述中，不正確的是（　）。
A.房產產權出典的，出典人為房產稅的納稅人
B.房產產權屬于個人所有的，個人為房產稅的納稅人
C.房產產權屬于集體所有的，集體單位為房產稅的納稅人
D.房產產權屬于國家所有的，其經營管理單位為房產稅的納稅人
【答案】A
【例題4】根據房產稅法律制度的規定，下列有關房產稅納稅人的表述中，正確的有（　）。
A.產權屬于國家所有的房屋，其經營管理單位為納稅人
B.產權屬于集體所有的房屋，該集體單位為納稅人
C.產權屬于個人所有的營業用的房屋，該個人為納稅人
D.產權出典的房屋，出典人為納稅人
【答案】ABC
【例題5】根據《房產稅暫行條例》的規定，下列各項中，符合房產稅納稅人規定的是（　）。
A.將房屋產權出典的，承典人為納稅人
B.將房屋產權出典的，產權所有人為納稅人
C.房屋產權未確定的，房產代管人或使用人為納稅人
D.產權所有人不在房產所在地的，房產代管人或使用人為納稅人
【答案】ACD
（二）房產稅的征稅范圍（P249）
1.房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區內的房屋，不包括農村。
2.獨立于房屋之外的建筑物（如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等）不屬于房產，不是房產稅的征稅對象。
（三）房產稅的計算（重點）（P249）
1.從價計征
以房產余值（按房產原值一次減除10%－30%）為計稅依據。
應納稅額＝房產原值×（1－扣除比例）×1.2%
【解釋】房產原值應當包括與房屋不可分割的各種附屬設施或者一般不單獨計價的配套設施（如暖氣、衛生、照明設備、各種管線、電梯等）。
2.從租計征
按房產租金收入的12%計征。
應納稅額＝租金收入×12%
【解釋】自2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按4%的稅率征收房產稅。
3.特殊規定（P250）
（1）以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照“房產余值”作為計稅依據計征房產稅。
（2）以房產投資收取固定收入、不承擔經營風險的，視同出租，按照“租金收入”為計稅依據計征房產稅。
【例題1】以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按照房產原值作為計稅依據計征房產稅。（　）
【答案】×
【例題2】應納房產稅的一幢房產原值500000元，已知房產稅稅率為1.2%,當地規定的房產稅扣除比例為25%，則該房產應繳納房產稅（　）元。
A.6000B.4500C.1500D.1250
【答案】B
【解析】應納房產稅＝500000×（1－25%）×1.2%＝4500（元）。
【例題3】某企業有原值為2000萬元的房產，2006年1月1日將全部房產對外投資聯營，參與投資利潤分紅，并承擔經營風險。已知當地政府規定的扣除比例為30%，該企業2006年度應納房產稅為（　）萬元。
A.16.80B.168C.24D.240
【答案】A
【解析】用于投資聯營的房產，納稅人參與投資利潤分紅，共擔風險的，按照房產余值作為計稅依據計征房產稅，該企業應納房產稅＝2000×（1－30%）×1.2%＝16.80（萬元）。
【例題4】某企業2006年1月1日的房產原值為3000萬元，4月1日將其中原值為1000萬元的臨街房出租給某連鎖商店，月租金5萬元。當地政府規定允許按房產原值減除25%后的余值計稅。該企業當年應繳納房產稅（　）萬元。第一種算法（1）從價部分：3000×（1－25%）×1.2%×3/12；
（2）從租部分：5×9×12%
（3）從價部分：2000×（1-25%）×1.2%×9/12
第二種算法3000×（1－25%）×1.2%-1000×（1-25%）×1.2%×9/12+5×9×12%
【例題5】某企業有原值為2500萬元的房產，2006年1月1日將其中的30%用于對外投資聯營，投資期限為10年，每年固定利潤分紅50萬元，不承擔投資風險。已知當地政府規定的扣除比例為20%，該企業2006年度應納房產稅（　）。
A.24萬元B.22.80萬元C.30萬元D.16.80萬元
【答案】B
【解析】（1）用于對外投資聯營的部分，由于其不承擔投資風險，只收取固定收入，視同出租，其計稅依據為租金收入，即每年的固定利潤分紅50萬元，應納稅額＝50萬元×12%＝6萬元；（2）剩余部分以房屋余值為計稅依據，應納稅額＝2500×70%×（1－20%）×1.2%＝16.80萬元。兩項合計，該企業應納房產稅22.80萬元。
【例題6】王某自有一處平房，共16間，其中用于個人開餐館的7間（房屋原值為20萬元）。2006年1月1日，王某將4間出典給李某，取得出典價款收入12萬元，將剩余的5間出租給某公司，每月收取租金1萬元。已知該地區規定按照房產原值一次扣除20%后的余值計稅，則王某2006年應納房產稅額為（　）。
A.1.632萬元B.0.816萬元C.0.516萬元D.1.652萬元
【答案】A
【解析】（1）開餐館的房產應納房產稅＝20×（1－20%）×1.2%＝0.192（萬元）；（2）房屋產權出典的，承典人為納稅人，王某作為出典人無需繳納房產稅；（3）出租房屋應納房產稅＝1×12×12%＝1.44（萬元）；（4）三項合計，應納房產稅＝0.192+1.44＝1.632萬元。
【例題7】農民王某于2006年將其在本村價值20萬元的樓房出租，取得租金收入3000元。按照房產稅從租計征的規定計算，王某當年應繳納房產稅360元。（　）
【答案】×
【解析】房產稅的征稅范圍是城市、縣城、建制鎮、工礦區的房屋，不包括農村。
（四）納稅義務發生時間（P251）
1.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月起，繳納房產稅。
2.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅。
3.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅。
4.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅。
5.納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續，房地產權屬登記機關簽發房屋權屬證書之次月起，繳納房產稅。
6.納稅人出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起，繳納房產稅。
7.房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。
【解釋】只有第一種情形從生產經營之月起繳納房產稅，其他均從“次月”。
【例題1】納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之月起，繳納房產稅。（　）
【答案】×
【例題2】納稅人出租房產，自交付出租房產之次月起，繳納房產稅。（　）
【答案】√
【例題3】根據《房產稅暫行條例》的規定，下列各項中，符合房產稅納稅義務發生時間規定的是（　）。
A.納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之次月起，繳納房產稅
B.納稅人自行新建房屋用于生產經營，從建成之次月起，繳納房產稅
C.納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起，繳納房產稅
D.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納房產稅
【答案】BCD
【解析】納稅人將原有房產用于生產經營，從生產經營之月（而非次月）起，繳納房產稅

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