第二節 投資性房地產的確認和初始計量

　　一、投資性房地產的確認和初始計量

　　投資性房地產只有在符合定義，并同時滿足下列條件時，才能予以確認：

　　1. 與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業。

　　2. 該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　投資性房地產初始計量時，應當按照成本進行計量。

　　(一) 外購投資性房地產的確認和初始計量

　　企業外購的房地產，只有在購入的同時開始對外出租【自租賃期開始日起，下同】或用于資本增值，才能作為投資性房地產加以確認。

　　企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。

　　企業外購投資性房地產時，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。取得時的實際成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。采用成本模式進行后續計量的，企業應當在購入投資性房地產時，借記“投資性房地產”科目，貸記“銀行存款”等科目;采用公允價值模式進行后續計量的，企業應當在購入投資性房地產時，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。

　　(二) 自行建造投資性房地產的確認和初始計量

　　企業自行建造的房地產，只有在自行建造活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

　　企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產、無形資產或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產、無形資產或存貨轉換為投資性房地產。

　　自行建造投資性房地產，其成本由建造該項資產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。采用成本模式進行后續計量的，應按照確定的自行建造投資性房地產成本，借記“投資性房地產”科目，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。采用公允價值模式進行后續計量的，應按照確定的自行建造投資性房地產成本，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發產品”科目。

　　【例4-2】 20x9年2月，甲公司從其他單位購入一塊土地，并在這塊土地上開始自行建造兩棟廠房。20x9年11月，甲公司預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工時開始起租。20x9年12月5日，兩棟廠房同時完工。該塊土地使用權的成本為9 000 000元;兩棟廠房的實際造價均為12 000 000元，能夠單獨出售。假設甲公司采用成本模式進行后續計量。

　　甲公司的賬務處理如下：

　　土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產 = 9 000 000×(12 000 000÷24 000 000)

　　= 4 500 000(元)

　　借：固定資產——廠房 12 000 000

　　　　投資性房地產——廠房 12 000 000

　　　　貸：在建工程——廠房 24 000 000

　　借：投資性房地產——已出租土地使用權 4 500 000

　　　　貸：無形資產——土地使用權(9 000 000÷2) 4 500 000