第三節(jié)　投資性房地產(chǎn)及涉稅規(guī)范
　　一、投資性房地產(chǎn)概述
　　（一）投資性房地產(chǎn)及范圍
　　投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計量和出售。
　　1.對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
　　2.按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，也就不屬于投資性房地產(chǎn)
　　3.已出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發(fā)活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發(fā)過程中將來用于出租的建筑物。
　　（1）已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議，約定以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。
　　一般應(yīng)自租賃協(xié)議規(guī)定的租賃期開始日起，經(jīng)營租出的建筑物才屬于已出租的建筑物。
　　通常情況下，對企業(yè)持有以備經(jīng)營出租的空置建筑物，如董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議，明確表明將其用于經(jīng)營租出且持有意圖短期內(nèi)不再發(fā)生變化的，即使尚未簽定租賃協(xié)議，也應(yīng)視為投資性房地產(chǎn)。
　　這里的空置建筑物，是指企業(yè)新購入、自行建造或開發(fā)完成但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生產(chǎn)經(jīng)營活動且經(jīng)整理后達(dá)到可經(jīng)營出租狀態(tài)的建筑物。
　　（2）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關(guān)輔助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
　　企業(yè)將其辦公樓出租，同時向承租人提供維護(hù)、保安等日常輔助服務(wù)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將其確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。
　　【營業(yè)稅規(guī)范】酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅。
　　【房產(chǎn)稅規(guī)范】
　　（一）征稅范圍
　　1.房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對象，但獨(dú)立于房屋之外的建筑物（如水塔、圍墻、室外游泳池等）不屬于房屋，不征房產(chǎn)稅。
　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
　　（二）計稅依據(jù)
　　1.從價計征（經(jīng)營自用的房產(chǎn)）——房產(chǎn)的計稅價值
　　計稅價值：房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的扣除比例后的余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥　⒆灾螀^(qū)、直轄市人民政府確定。
　　（1）房屋原值
　　房屋原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價。
　　對依照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價計算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算。
　　（2）房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的計稅規(guī)定
　　房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計算價值的配套設(shè)施。
　　①凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無論在會計核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng)計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。
　　②對于更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價值計入房產(chǎn)原值時，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值；對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞、需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計入房產(chǎn)原值。
　　（3）對地價的規(guī)定
　　對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
　　（4）投資聯(lián)營房產(chǎn)與融資租賃房產(chǎn)計稅的規(guī)定

　　2.從租計征（出租的房產(chǎn)）——房產(chǎn)租金收入
　　（1）如果是以勞務(wù)或者其他形式為報酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙慨a(chǎn)的租金水平，確定一個標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計征。
　　（2）對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
　　（三）稅率

　　（四）免稅的規(guī)定
　　1.損壞不堪使用的房屋和危險房屋，經(jīng)有關(guān)部門鑒定，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅；
　　2.納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅；
　　3.在基建工地為基建工程服務(wù)的各種工棚、材料棚等臨時性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅；當(dāng)施工結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接受的次月起照章納稅。
　　【印花稅規(guī)范】財產(chǎn)租賃合同，包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動車輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等合同，還包括企業(yè)、個人出租門店、柜臺等簽訂的合同，按照租賃金額的1‰貼花，稅額不足1元的，按1元貼花。

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