六、投資性房地產與非投資性房地產的轉換
　?。ㄒ唬┓峭顿Y性房地產轉換為投資性房地產
　　房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業必須有確鑿證據表明房地產用途發生改變，才能將投資性房地產轉換為非投資性房地產或者將非投資性房地產轉換為投資性房地產。
　　這里的確鑿證據包括兩個方面：
　?。?）企業董事會或類似機構應當就改變房地產用途形成正式的書面決議；
　　（2）房地產因用途改變而發生實際狀態上的改變，從自用狀態改為出租狀態。
　　1.作為存貨的房地產轉換為投資性房地產
　　作為存貨的房地產轉換為投資性房地產，通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。
　　這種情況下，轉換日通常為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。
　　一般而言如果企業自行建造或開發完成但尚未使用的建筑物，如果董事會或類似機構作出書面決議，明確表明其自行建造或開發產品用于經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。
　　2.自用房地產轉換為投資性房地產
　　企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，通常應于租賃期開始日，將相應的固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。
　　對不再用于日常生產經營活動且經整理后達到可經營出租狀態的建筑物，如果董事會或類似機構作出正式書面決議，明確表明其自用房地產用于經營租出、持有意圖短期內不再發生變化的，應視為存貨轉換為投資性房地產，轉換日為董事會或類似機構作出書面決議的日期。
　?。ǘ┩顿Y性房地產轉換為其他房地產
　　1.投資性房地產轉換為自用房地產
　　轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。
　　2.投資性房地產轉換為存貨
　　轉換日為租賃期屆滿、企業董事會或類似機構作出書面決議明確表明將其重新開發用于對外銷售的日期。
　　【相關鏈接】房地產轉讓過程中的相關稅費
　　【特別提示】該內容并非針對投資性房地產內容，而是涉及到企業各種房地產資產的轉讓的規定，特別涉及到房地產開發企業的轉讓的相關規定。考慮到其資產的特定，因此在這里進行講解。
　　【教師提示】房地產轉讓過程中相關稅費的繳納情況。

　　【營業稅規范】
　?。ㄒ唬I業稅稅目
　　1.轉讓無形資產
　　轉讓無形資產是指轉讓無形資產所有權或使用權的行為，包括轉讓土地使用權、商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽，出租電影拷貝。
　　以無形資產投資入股，共擔投資風險的，不征營業稅；在投資后轉讓其股權的也不征營業稅。
　　2.銷售不動產
　　銷售不動產是指有償轉讓不動產所有權的行為，包括銷售建筑物或構筑物和銷售其他土地附著物。在銷售不動產時連同不動產所占土地使用權一并轉讓的行為，比照銷售不動產征收營業稅。
　?。?）以不動產投資入股，共擔投資風險的，不征營業稅；在投資后轉讓其股權的也不征營業稅；
　?。?）單位或者個人將不動產或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人，視同發生應稅行為按規定征收營業稅；
　?。?）單位或者個人自建建筑物后銷售，其自建行為視同發生應稅行為。
　　自建建筑物征稅的規定

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