服務(wù)業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)，稅率為5%。
（三）計(jì)稅依據(jù)
1.單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置、抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)或抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。
2.納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的同時(shí)一并銷售的附著于土地或者不動(dòng)產(chǎn)上的固定資產(chǎn)中，凡屬于增值稅應(yīng)稅貨物的，應(yīng)計(jì)算繳納增值稅；凡屬于不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)按 “銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
納稅人應(yīng)分別核算增值稅應(yīng)稅貨物和不動(dòng)產(chǎn)的銷售額，未分別核算或核算不清的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其增值稅應(yīng)稅貨物的銷售額和不動(dòng)產(chǎn)的銷售額。
3.單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。
（四）其他規(guī)范
1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅；
2.納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無(wú)論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來(lái)源是否為政府財(cái)政資金，不征收營(yíng)業(yè)稅；
3.納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于營(yíng)業(yè)稅征收范圍，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收營(yíng)業(yè)稅；
4.公司從事金融資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)時(shí)，出售、轉(zhuǎn)讓股權(quán)不征收營(yíng)業(yè)稅；出售、轉(zhuǎn)讓債權(quán)或?qū)⑵涑钟械膫鶛?quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)不征收營(yíng)業(yè)稅；銷售、轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)，征收營(yíng)業(yè)稅。
5.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)、提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采用預(yù)收款方式的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
6.納稅人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)與其他單位或他人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
【所得稅規(guī)范】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳稅款的處理
（一）按預(yù)計(jì)利潤(rùn)額預(yù)繳稅款的規(guī)定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。
（二）預(yù)計(jì)利潤(rùn)率的標(biāo)準(zhǔn)
類型 |
預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 | |
|
非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目 |
位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的 |
不得低于20% |
|
位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的 |
不得低于15% | |
|
位于其他地區(qū)的 |
不得低于10% | |
|
經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目 |
不得低于3% | |
【土地增值稅規(guī)范】
（一）征稅范圍
土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅，不包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓所取得的收入。
是否屬于土地增值稅征稅范圍的判斷標(biāo)準(zhǔn)
1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國(guó)家所有 | |
|
2.土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓 |
①不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為，是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為主要以房地產(chǎn)權(quán)屬的變更為標(biāo)準(zhǔn)。凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)的出租），不征收土地增值稅 |
|
3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入 |
不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入的行為，如房地產(chǎn)的繼承 |
|
具體情形 |
征稅 |
不征稅或免稅 |
|
1.房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與 |
非公益性贈(zèng)與 |
（1）房地產(chǎn)的繼承不屬于土地增值稅征稅范圍 |
|
2房地產(chǎn)的出租 |
|
房地產(chǎn)的出租不屬于征稅范圍 |
|
3.房地產(chǎn)抵押 |
以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓 |
抵押期間，不征收土地增值稅 |
|
4.房地產(chǎn)交換 |
單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換 |
個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)，免征 |
|
5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng) |
投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的；或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的 |
投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)的，暫免征稅 |
|
6.合作建房 |
建成后轉(zhuǎn)讓 |
建成后按比例分房自用，暫免征稅 |
|
7.其他 |
|
企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免征稅；代建房；房地產(chǎn)重新評(píng)估不屬于征稅范圍 |
（二）稅率——四級(jí)超率累進(jìn)稅率
級(jí)數(shù) |
增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率 |
稅率（%） |
速算扣除系數(shù)（%） |
|
1 |
不超過(guò)50%的部分 |
30 |
0 |
|
2 |
超過(guò)50%～100%的部分 |
40 |
5 |
|
3 |
超過(guò)100%～200%的部分 |
50 |
15 |
|
4 |
超過(guò)200%的部分 |
60 |
35 |
（三）扣除項(xiàng)目的確定
銷售新房及建筑物 |
銷售舊房及建筑物 |
|
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 |
1.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金（應(yīng)提供憑據(jù)）、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 |
|
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 | |
|
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 |
2.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 |
|
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 |
3.在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 |
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額
主要包括地價(jià)款（土地出讓金），有關(guān)費(fèi)用和稅金（如契稅、登記過(guò)戶手續(xù)費(fèi)）。
2.房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。作為土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不是按照納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，而是按稅法的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除。
對(duì)于利息支出，存在兩種扣除方式
（1）利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
注意：
①利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；
②利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；
③對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
（2）利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
注意，全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，按照以上方法扣除
（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述（1）、（2）項(xiàng)所述兩種辦法
（4）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加
（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅
【教師提示】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅，由于已經(jīng)計(jì)入到管理費(fèi)用中，因此在這里不再重復(fù)扣除。
5.加計(jì)扣除的規(guī)定
（1）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用
（2）加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%
6.銷售舊房及建筑物的費(fèi)用扣除
（1）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金（應(yīng)提供憑據(jù)）、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用
（2）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率
（3）在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、購(gòu)入時(shí)的契稅（需提供契稅完稅憑證）
考試指南：2013注會(huì)注會(huì)各科考試時(shí)間 注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試大綱 考試科目
備考專題：2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試備考專題 2013年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試課后章節(jié)練習(xí)及答案專題
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