1、甲和乙簽訂房屋租賃合同，約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件。甲將房屋交付給乙租住，乙支付了租金，但雙方沒有辦理房屋租賃合同登記備案手續。租賃期間內，因甲要求提高租金被乙拒絕，故甲要求乙退房。下列哪一表述是正確的?
A、甲有權以房屋租賃合同未辦理登記備案手續為由，請求法院確認合同無效
B、甲可主張房屋租賃合同所附生效條件不成就，乙接受房屋屬于無法律上原因的給付．構成不當得利，應將房屋退回給甲
C、甲轉移房屋占有、乙支付租金，可視為甲乙雙方以行為變更了合同約定的生效條件，甲無權要求退房
D、如甲將該房屋再出租給丙并且辦理了備案登記手續，則丙可以要求乙退房
參考答案：C
參考解析：登記備案是管理性強制性規定，不是效力性強制性規定，未登記備案的合同效力不受影響，故A選項錯誤。甲乙約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件，屬于附生效條件的合同，當事人未辦理登記備案，條件不成就，合同未生效，但是后來甲將房屋交付給乙租住，乙支付了租金。當事人履行了主要義務，對方接受的，合同因履行而治愈，合同成立且生效。故8選項錯誤。C選項正確。《城鎮房屋租賃合同解釋》第6條規定，出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法占有租賃房屋的；(2)已經辦理登記備案手續的；(3)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。即一方數租的情況下遵循“交記先”原則，乙已經合法占有房屋，優先于丙獲得承租權。故D選項錯誤。
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2、甲對乙享有債權，丙向甲提供一般保證。現甲請求丙承擔保證責任。以下哪一情況，丙有權拒絕?
A、乙經強制執行后仍有不能履行的債務
B、乙宣告失蹤，又無可供執行的財產
C、乙未經強制執行且債務訴訟時效屆滿
D、乙宣告破產，中止執行程序
參考答案：C
參考解析：《民法典》第六百八十七條【一般保證人先訴抗辯權】第二款：一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁,并就債務人財產依法強制執行仍不能履行債務前,有權拒絕向債權人承擔保證責任,但是有下列情形之一的除外：(一)債務人下落不明,且無財產可供執行(二)人民法院已經受理債務人破產案件;(三)債權人有證據證明債務人的財產不足以履行全部債務或者喪失履行債務能力;(四)保證人書面表示放棄本款規定的權利。據此，在債務人經強制執行后仍有不能履行的債務時，一般保證人需承擔保證責任，A不當選。《擔保法解釋》第25條規定，下列情形一般保證人不得主張先訴抗辨權：(1)債務人住所變更，致使債權人要求其履行債務發生重大困難；(2)債務人下落不明、移居境外，且無財產可供執行；(3)人民法院受理債務人破產案件，中止執行程序；(4)保證人以書面形式向債權人或者債務人放棄先訴抗辯權的。B、D不當選。《民法典》第七百零一【保證人抗辯權】保證人可以主張債務人對債權人的抗辯。債務人放棄抗辯的,保證人仍有權向債權人主張抗辯。”據此，債務人未經強制執行，一般保證人可以主張先訴抗辨權，而主債務屆滿訴訟時效，一般保證人又可主張債務人的訴訟時效抗辯權，C當選。
3、甲與同村的乙、丙各出資10萬元蓋了一棟三層樓房，約定樓房蓋好后三人共有。房屋竣工后，甲住第一層，乙住第二層，丙住第三層。乙因常年在外做生意，打算將其居住的第二層出賣給丁，甲、丙均表示反對。對此，下列說法中正確的是哪一個?
A、甲、乙、丙對樓房形成區分所有．乙有權出賣其居住的第二層
B、甲、乙、丙對樓房形成按份共有，乙有權出售其居住的第二層，甲、丙享有優先購買權
C、甲、乙、丙對樓房形成按份共有，乙無權出售其居住的第二層
D、甲、乙、丙對樓房形成共同共有。乙無權出售其居住的第二層
參考答案：C
參考解析：如果甲、乙、丙約定房屋蓋好后三人分別取得一至三層的所有權，則甲、乙、丙形成建筑物區分所有。但三人明確約定房屋為共有，不能認定為區分所有。故A選項錯誤。建筑物區分所有權與共有的區別在于：建筑物區分所有權中有多個獨立所有群，而共有只有一個所有權。《民法典》>第三百零八條【按份共有的推定】共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關系等外,視為按份有。”甲、乙、丙不具有家庭關系，且未明定共有的性質，應視為按份共有，故D選項錯誤。根據《民法典》第三百零九條;【按份共有人份額的確定】按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有。應認定甲、乙、丙對房屋的份額均等。根據民法理論，按份共有人的份額系抽象的存在，份額存在的意義在于，除非另有約定，按份共有人對共有物的占有、收益不得超過其抽象的份額，否則構成不當得利，共有物上產生的收益或者負擔，按份共有人按照其抽象的份額享有或者承擔。按份共有人的份額抽象地及于共有物的整體，并不具體于共有物的部分。按份共有人對自己的份額享有完全的處分權，可以自由處分。但是，根據《民法典》第301條的規定，對按份共有物的整體進行處分時．須經占份額2／3以上(只講比例不講人數)的按份共有人的同意，否則部分共有人擅自處分的，為無權處分。乙如果轉讓其對共有物的份額，自然無須經過甲、丙的同意。但乙居住的第二層并不是乙享有的份額，乙出售第二層屬于對共有物整體的處分，須經占份額2／3以上的按份共有人的同意，故B選項錯誤，C選項正確。
4、2008年2月1日，甲公司與乙工廠簽訂購買10萬個不銹鋼高壓鍋的合同．約定高壓鍋的單價為70元，乙工廠于2009年3月1日一次性交貨。2008年5月，乙工廠在采購生產高壓鍋所需的不銹鋼時發現，由于不可預見的需求過熱，2008年2月至5月間，生產一個高壓鍋所需的不銹鋼的市場價格由15元暴漲到85元．乙工廠立即通知甲公司要求協商變更高壓鍋買賣合同的價格，遭甲公司拒絕，乙工廠也未依照約定交付高壓鍋。2009年7月1日．甲公司要求乙工廠依照合同履行義務。據此，下列表述中哪一個是正確的?
A、甲、乙的買賣合同屬于顯失公平的合同，乙有權起訴撤銷該合同
B、因不可抗力不能實現合同目的，乙有權通知甲解除合同
C、乙有權行使不安抗辯權．中止履行自己的義務
D、乙有權起訴請求人民法院變更或者解除合同
參考答案：D
參考解析：顯失公平的構成要件有三：第一，優勢方利用自己的優勢迫使弱勢方作出了不真實、不自由的意思表示；第二，雙方的利益關系嚴重失衡，明顯違反公平、等價有償的原則：第三，顯失公平發生在合同訂立之時。本題中，甲、乙買賣合同在生效時并不具有顯失公平的情形，雙方的權利義務嚴重失衡的情形出現在合同訂立之后，履行完畢之前，不屬于顯失公平的合同，故A選項錯誤。不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。本題中，不銹鋼的價格暴漲不構成不可抗力，故B選項錯誤。根據《民法典》第五百二十七條;【不安抗辯權】應當先履行債務的當事人,有確切證據證明對方有下列情形之一的,可以中止履行:(一)經營狀況嚴重惡化;(二)轉移財產、抽逃資金,以逃避債務;(三)喪失商業信譽;(四)有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的,應當承擔違約責任。本題中，不具備行使不安抗辯權的條件，故C選項錯誤。根據《合同法解釋二》第26條的規定，本題可以適用情勢變更原則，乙有權起訴，請求法院變更或者解除甲、乙之間的買賣合同，故D選項正確。
5、甲經批準在自己宅基地上建造了三間平房，10年后甲死亡，甲唯一的親人(兒子)乙隨即將房屋出賣給同村的丙，丙已經搬入居住。經查，該房屋從未辦理任何登記手續。現三間平房的所有權應歸誰所有?
A、國家
B、村集體
C、乙
D、丙
參考答案：C
參考解析：根據《民法典》第二百三十一條【因事實行為發生物權變動】因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。甲合法建造房屋，屬于非基于法律行為的物權變動．自建造完成時取得房屋的所有權，無須辦理登記。根據《民法典》第二百三十條;【因繼承取得物權】因繼承取得物權的,自繼承開始時發生效力。甲死亡時，甲唯一的繼承人乙即取得房屋的所有權，通過繼承取得也屬于非基于法律行為的物權變動，不以辦理示登記作為物權變動的生效要件。根據《民法典》第二百三十二條;【處分非因民事法律行為享有的不動產物權】處分依照本節規定享有的不動產物權,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生物權效力的規定，乙雖于甲死亡時即取得房屋的所有權，但乙再處分的需要經過兩次登記。綜上，乙雖已將房屋出售給丙，但由于乙尚未辦理宣示登記，也未給丙辦理過戶登記，丙不能取得房屋的所有權，該房屋的所有權依然歸屬于乙。本題唯一正確的答案為C。
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