裁判要旨出賣人一房二賣，房屋產權轉移到后手買受人名下，雖然沒有直接證據證明后手買受人出于故意或惡意，但可以根據雙方買賣關系中存在的諸多疑點和不合常理之處，推定雙方存在惡意串通。

　　案情

　　被告湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿系夫妻女關系（湯銘懿尚未成年）。2003年8月22日，原告楊勇與湯振華、沈鶯鶯簽訂房地產買賣合同，約定三被告將自己從某開發商處預購的一套期房以143萬元轉讓給楊勇；首期房款25萬元于2003年8月25日支付，余款118萬元于2004年4月30日前支付；2003年8月31日辦理房屋交接；可辦房產證之日內向房地產交易中心申請辦理轉讓過戶手續。合同訂立后，楊勇依約支付了首期房款，湯振華、沈鶯鶯亦將房屋及購房資料交付給了楊勇。楊勇對房屋進行裝修后出租他人。2003年11月10日，湯振華、沈鶯鶯以出賣系爭房屋未征得湯振華同意、未通知并征得抵押權人同意及未辦出產權證依法不得買賣為由，向上海仲裁委員會申請仲裁，要求確認與楊勇簽訂的買賣合同無效，恢復房屋原狀。上海仲裁委員會于2004年3月22日裁決未支持湯振華、沈鶯鶯的仲裁請求。2004年4月10日以后，楊勇委托律師多次致函湯振華、沈鶯鶯，要求就支付余款訂一個交接日期、方式，有關房產證辦理及轉讓手續可共同委托一個中介機構辦理，費用由楊勇支付。而湯振華、沈鶯鶯則要求楊勇將購房資料寄回，以便其辦理產權手續。雙方就上述問題未能達成一致。2004年6月18日，湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿申領了系爭房屋的小產證；后于同年11月24日委托律師發函楊勇，提出解除合同；并于次日同被告吳成強簽訂買賣合同，以179萬元將系爭房屋轉讓給吳成強，當日雙方去房地產交易中心辦理了產權轉移過戶手續。楊勇遂訴請確認湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿將系爭房屋出售給吳成強的行為無效，確認湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿解除與楊勇簽訂的房地產買賣合同的行為無效，楊勇與湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿簽訂的房地產買賣合同繼續履行。

　　裁判

　　上海市長寧區人民法院依照合同法第八條、第五十二條第（二）項、第六十條第一款、第六十八條第一款第（三）項的規定，判決：一、湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿將本市古北路1398弄8號201室房屋出售給被告吳成強的行為無效。湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿、吳成強應于本判決生效之日起十日內，共同至房地產交易中心辦理產權變更手續，恢復原狀。二、湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿解除與楊勇之間所簽訂的上海市房地產買賣合同的行為無效。三、楊勇與湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿應繼續履行雙方簽訂的上海市房地產買賣合同。楊勇應于本判生效之日起三十日內支付湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿房款人民幣118萬元；湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿應于本判決生效后三十日內與楊勇共同至房地產交易中心辦理產權過戶手續。

　　湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強不服一審判決，提出上訴。上海市第一中級人民法院判決：駁回上訴，維持原判。

　　評析

　　本案的爭議焦點主要是楊勇未在2004年4月30日前付款是否構成違約，湯振華、沈鶯鶯主張合同已解除是否有依據以及湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強之間的買賣合同是否有效。

　　湯銘懿在楊勇與湯振華、沈鶯鶯簽訂買賣合同時未滿十周歲，屬無民事行為能力人，湯振華、沈鶯鶯作為湯銘懿的父母，依照法律的直接規定享有代理其實施民事行為的權利。父母將其與未成年子女共同享有的合同權利轉讓給他人，不僅是行使自身民事權利的行為，也是依據法定代理權行使未成年子女民事權利的行為，且該代理行為并未損害未成年子女的利益，故該權利轉讓行為應視湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿三人共同行使。楊勇與湯振華、沈鶯鶯簽訂的房地產買賣合同，是雙方當事人的真實意思表示，且沒有違反國家法律、行政法規的強制性規定，應為合法有效。雙方當事人均應當本著善意的原則，誠信履約，促成交易。而湯振華、沈鶯鶯在合同履行期間，向仲裁機構提出申請，要求確認雙方的買賣合同無效，由于當時本市房價不斷走高，湯振華、沈鶯鶯的行為使楊勇對其能否誠信履約產生懷疑和不安，在2004年4月30日付款日到來之前，楊勇主動致函湯振華、沈鶯鶯，要求就房款的給付訂一個交接日期和方式，并提出委托中介機構來辦理產證及產權過戶手續，相關費用由楊勇自己承擔。這一請求反映出楊勇要求繼續履行合同并及時付款的意思表示，雖非合同所約定，但由于湯振華、沈鶯鶯有不愿繼續履行合同的意思表示，楊勇需支付的房款數額又比較巨大，故其提出上述請求亦在情理之中，況且該請求也沒有損害和妨礙湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿的利益及其合同權利的實現，但湯振華、沈鶯鶯不愿與楊勇進行協商。楊勇認為湯振華、沈鶯鶯的上述行為缺乏誠信，因而主張其未在2004年4月30日前付款是行使不安抗辯權，不構成違約，合乎情理與法律。鑒于楊勇未按期付款不構成預期違約和根本違約，湯振華、沈鶯鶯主張行使法定解除權，缺乏依據。

　　湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿在雙方的合同經仲裁裁決繼續履行、且沒有證據證明楊勇已收到解除通知函并予確認的情況下，即與吳成強簽訂買賣合同，主觀上存在明顯惡意。吳成強表示其不知曉湯振華、沈鶯鶯此前已與楊勇簽訂買賣合同、并交付房屋之事實，但其與湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿之間的買賣關系存在諸多疑點和不合常理之處：（一）湯振華、沈鶯鶯、已將房屋交付給楊勇，楊勇將房屋出租他人，吳成強在購買價格如此之巨的房屋時，未去查看房屋，不盡合理；（二）楊勇對房屋進行了裝修，湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強在買賣合同中未對房屋中數額不小的裝修是否轉讓及轉讓金額進行約定，有悖常理；（三）湯振華、沈鶯鶯在向楊勇發出解除通知函的次日上午即與吳成強簽約，并同時完成了產權過戶交易手續，而雙方在買賣合同中明確無中介公司居間介紹，訴訟中雙方均不能舉證證明合同具體洽談的過程；（四）當時正值本市房價節節上升，雙方的交易價雖然高于楊勇的購買價，但與同地段類型房屋的市場價相比仍屬偏低，對此雙方均不能作出合理解釋；（五）湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿及吳成強均陳述雙方是現金交易，但不能提供銀行的存、取款憑證及資金來源及走向，況且179萬元是一筆巨款，堆放在一起體積巨大，僅清點工作就需要花費大量時間，且按生活常理還有驗證有無假幣的過程，雙方當事人自己完成現金交割、并將179萬元現金存放在家中，亦有悖常理。由于湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強的交易行為存在諸多不合常理之處，相關證據尚不足以證明吳成強是善意第三人，根據舉證責任分配的一般規則，結合日常生活經驗，法院推定湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強之間存在惡意串通，損害楊勇合同利益實現的情形。故楊勇主張確認湯振華、沈鶯鶯、湯銘懿與吳成強被告間的買賣合同無效。

　　（本案二審案號為「2006」滬一中民二（民）終字第2092號）