——江蘇吳江法院判決一優(yōu)先購買權(quán)糾紛案

　　裁判要旨拍賣條件下承租人行使優(yōu)先購買權(quán)還有一定條件：優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)于拍賣日到場，對出現(xiàn)的最高應(yīng)價表示以該最高價買受。

　　案情

　　肖云華等11名原告與原金裝色織集團(tuán)公司存在多年的店面房及廠房租賃關(guān)系。租賃期間，因原金裝色織集團(tuán)公司用包括上述租賃物在內(nèi)的抵押物向建行吳江支行抵押擔(dān)保的借款到期未能清償，在抵押權(quán)的實現(xiàn)過程中，上述房產(chǎn)于2003年12月20日經(jīng)法院裁定歸建行吳江支行所有。2004年5月30日，建行吳江支行通知11名原告繳付尚欠租金，并由該行七都分理處與11名原告分別簽訂了新的租賃協(xié)議。2004年11月20日，建行吳江支行所屬的建行蘇州分行委托吳門拍賣有限公司等6家拍賣機構(gòu)拍賣一批抵債房產(chǎn)，其中包括涉訴房產(chǎn)。2004年11月28日，被告丁廣進(jìn)以84萬元的價格競得上述房產(chǎn)，并于同年12月2日支付了上述房款及拍賣傭金4萬元。2004年12月25日，丁廣進(jìn)通知11名原告出示和登記租房協(xié)議，做好交接工作。2005年1月5日，丁廣進(jìn)又要求11名原告于2005年1月15日前退房。11名原告遂以建行吳江支行和丁廣進(jìn)侵犯其優(yōu)先購買權(quán)為由，訴至法院，要求確認(rèn)二被告間買賣合同無效，按同等價格84萬元購買所租賃的店面房及廠房。

　　裁判

　　江蘇省吳江市人民法院經(jīng)審理后認(rèn)為，11名原告的房屋租賃協(xié)議雖是與建行吳江支行七都分理處簽訂的，但原告是按照被告建行吳江支行通知要求至七都分理處處理有關(guān)事宜的，11名原告有理由相信七都分理處是代表被告建行吳江支行與其簽訂新的租賃協(xié)議的，因此該協(xié)議對房屋的實際所有人——被告建行吳江支行有約束力。被告建行吳江支行出賣各原告租賃房產(chǎn)的行為發(fā)生在租賃合同期間內(nèi)，故各原告對其租賃房產(chǎn)享有優(yōu)先購買權(quán)；雖然被告建行吳江支行是將上述租賃物整體拍賣，但11名原告形成一個整體并明確不在分割整體房產(chǎn)情況下行使優(yōu)先購買權(quán)，11名原告共同行使優(yōu)先購買權(quán)未損害整體房產(chǎn)的價值及所有人權(quán)益的實現(xiàn)，故11名原告形成一個整體后可以行使整體的優(yōu)先購買權(quán)。

　　法院同時認(rèn)為，在拍賣條件下如何實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)，法律、法規(guī)沒有做過明確的規(guī)定。最高人民法院于2004年11月15日公布的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第十四條規(guī)定：“人民法院應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知當(dāng)事人和已知的擔(dān)保物權(quán)人、優(yōu)先購買權(quán)人或者其他優(yōu)先權(quán)人于拍賣日到場。”第十六條規(guī)定：“拍賣過程中，有最高應(yīng)價時，優(yōu)先購買權(quán)可以表示以該最高價買受，如無更高應(yīng)價，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人，如有更高應(yīng)價，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價最高的競買人。”該規(guī)定雖于2005年1月1日起施行，且主要針對民事執(zhí)行中的拍賣作出規(guī)定，但由于之前相關(guān)的法律、法規(guī)未就拍賣條件下優(yōu)先購買權(quán)實現(xiàn)的方式作出過規(guī)定，而本案糾紛又發(fā)生于該規(guī)定生效之后，因此依照法律適用的一般原理，該規(guī)定在本案中可以參照適用。依據(jù)上述規(guī)定，如果原告欲行使優(yōu)先購買權(quán)，應(yīng)于拍賣日到場，對出現(xiàn)的最高應(yīng)價可以表示以該最高價買受，但包括丁廣進(jìn)在內(nèi)的各競拍人仍可有更高應(yīng)價，而原告方也可繼續(xù)表示買受的意見。只有當(dāng)任一方不作表示時，才能確定拍賣房產(chǎn)的最終購買價。而本案拍賣房產(chǎn)的成交價84萬元，是在優(yōu)先購買權(quán)人未到場依照相關(guān)法律規(guī)定的方式行使優(yōu)先購買權(quán)的情況下產(chǎn)生的，因此并非可行使優(yōu)先購買權(quán)的同等價格，故原告要求以該價格買入拍賣房產(chǎn)，法院不予支持。據(jù)此，法院判決：兩被告之間的買賣合同關(guān)系無效；駁回原告的其他訴訟請求。

　　（本案案號為[2005]吳民一初字第0741號）