考試大綱：【基本要求】
（一）掌握投資性房地產概念和范圍
（二）掌握投資性房地產的確認條件
（三）掌握投資性房地產初始計量的核算
（四）掌握投資性房地產后續計量的核算
（五）掌握投資性房地產轉換的核算
（六）熟悉投資性房地產處置的核算
本章基本內容框架
重點內容分析：
一、投資性房地產的范圍
?。ㄒ唬┩顿Y性房地產的定義
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
?。ǘ┩顿Y性房地產的范圍
1.屬于投資性房地產的項目
1）已出租的土地使用權
是指企業通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。
2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權
是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
根據《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第5號）的規定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經原批準用地的人民政府同意，超過規定的期限未動工開發建設的建設用地。
具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：
?。?）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發之日起滿1年未動工開發建設的；
?。?）已動工開發建設但開發建設的面積占應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經批準中止開發建設連續滿1年的；
3）已出租的建筑物
是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的建筑物。
企業以經營方式租入建筑物或土地使用權再轉租給其他單位或個人的，不屬于投資性房地產，也不能確認為企業的資產。
母公司以經營租賃的方式向子公司租出房地產的，該項房地產應確認為母公司的投資性房地產?！ ?BR> 2.不屬于投資性房地產的項目
1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。
如企業的廠房、辦公樓等。企業擁有并自行經營的旅館飯店，其經營目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產。企業出租給本企業職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產。這部分房產間接為企業自身的生產經營服務，具有自用房地產的性質。
2）作為存貨的房地產
3）需要根據具體情況判斷是否屬于投資性房地產的項目
?。?）一項房地產，部分用于賺取租金或資本增值，部分用于生產商品、提供勞務或經營管理，用于賺取租金或資本增值的部分，如果能夠單獨計量和出售的，可以將該部分確認為投資性房地產，不能夠單獨計量和出售的，不確認為投資性房地產。
?。?）企業將建筑物出租并按出租協議向承租人提供保安和維修等其他服務，所提供的其他服務在整個協議中不重大的，可以將該建筑物確認為投資性房地產；所提供的其他服務在整個協議中如為重大的，該建筑物應視為企業的經營場所，應當確認為自用房地產。
（3）關聯企業之間租賃房地產的，出租方應將出租的房地產確定為投資性房地產。但在編制合并報表時，應將其作為企業集團的自用房地產。
?。?）企業擁有并自行經營的旅館飯店，不屬于投資性房地產。若將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可確認為投資性房地產。
【例題1•；多選題】下列項目中，屬于投資性房地產的有（?。?。
A.已出租的建筑物
B.已出租的土地使用權
C.持有并準備增值后轉讓的土地使用權
D.已出租的機器設備
E.持有并準備增值后轉讓的建筑物
【答案】ABC
【例題】（2007年考題）下列各項中，屬于投資性房地產的有（?。?。
A.企業擁有并自行經營的飯店
B.企業以經營租賃方式租出的寫字樓
C.房地產開發企業正在開發的商品房
D.企業持有擬增值后轉讓的土地使用權
【答案】BD
【解析】A選項，企業擁有并自行經營的飯店，屬于企業經營場所，即屬于固定資產；C選項，房地產開發企業正在開發的商品房，屬于企業存貨。
二、投資性房地產的初始計量
?。ㄒ唬┩赓彽耐顿Y性房地產
1.在購入房地產的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。
企業購入房地產，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。
2.成本構成
（1）購買價款
?。?）相關稅費
（3）可直接歸屬于該資產的其他支出
2007年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發票上注明的價款為100萬元，款項以銀行存款支付。購入該建筑物發生的談判費用為0.2萬元，差旅費為0.3萬元。該投資性房地產的入賬價值為（?。┤f元。
A.100
B.117
C.117.5
D.100.5
【答案】A
【解析】外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。本題中，支付的價款計入投資性房地產的成本中，談判費用和差旅費計入當期的管理費用。
3.會計處理
?。?）成本計量模式
借：投資性房地產
貸：銀行存款
?。?）公允價值計量模式
借：投資性房地產——成本
貸：銀行存款
（二）自行建造的投資性房地產
1.只有在自行建造或開發活動完成（即達到預定可使用狀態）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。
企業自行建造房地產達到預定可使用狀態后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產確認為固定資產或無形資產，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定資產或無形資產轉換為投資性房地產。
2.成本構成
由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括：
?。?）土地開發費
?。?）建造成本
?。?）安裝成本
（4）資本化的借款利息
（5）支付的其他費用
?。?）分攤的間接費用
建造過程中發生的非正常性損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。
3.會計處理
借：投資性房地產——成本
貸：在建工程
無形資產——土地使用權
【例】20×7年3月，甲企業從其他單位購入一塊土地的使用權，并在該塊土地上開始自行建造三棟廠房。20×7年6月，甲企業預計廠房即將完工，與乙公司簽訂了經營租賃合同，將其中的一棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠房于完工（達到預定可使用狀態）時開始起租。20×7年7月5日，三棟廠房同時完工（達到預定可使用狀態）。該塊土地使用權的成本為600萬元；三棟廠房的造價均為1000萬元，能夠單獨出售。
甲企業的賬務處理如下:
土地使用權中的對應部分同時轉換為投資性房地產〔600×1/3=200萬元〕。
借：投資性房地產——廠房 10000000
貸：在建工程 10000000
借：投資性房地產——土地使用權 2000000
貸：無形資產——土地使用權 2000000
三、投資性房地產的后續計量
（一）后續計量原則
1.企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，也可采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。
2.但同一企業只能采用一種模式對所有投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式。
關于投資性房地產的后續計量，下列說法中正確的有（ ）。
A.企業通常應當采用成本模式對投資性房地產進行后續計量
B.企業可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量
C.企業應當采用一種模式對投資性房地產進行后續計量，不得同時采用兩種計量模式
D.企業可以同時采用兩種計量模式對投資性房地產進行后續計量
【答案】ABC
（二）采用成本模式進行后續計量的投資性房地產
在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。
1.計提折舊或進行攤銷
借：其他業務成本
貸：投資性房地產累計折舊（攤銷）
2.確認租金
借：銀行存款（或其他應收款）
貸：其他業務收入
3.計提減值準備
借：資產減值損失
貸：投資性房地產減值準備
某企業投資性房地產采用成本計量模式。2007年1月1日購入一幢建筑物用于出租。該建筑物的成本為270萬元，預計使用年限為20年，預計凈殘值為30萬元，采用直線法計提折舊。2007年應該計提的折舊額為（?。┤f元。
A.12
B.20
C.11
D.10
【答案】C
【解析】購入的作為投資性房地產的建筑物采用成本計量模式時，其會計處理同固定資產。當月增加，當月不計提折舊。所以2007年應該計提折舊的時間為11個月。2007年計提折舊=（270-30）÷20×11÷12=11（萬元）。
（三）采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產
企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：
1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。
所在地，通常是指投資性房地產所在的城市。對于大中城市，應當為投資性房地產所在的城區。
2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。
同類或類似的房地產，對建筑物而言，是指所處地理位置和地理環境相同、性質相同、結構類型相同或相近、新舊程度相同或相近、可使用狀況相同或相近的建筑物；對土地使用權而言，是指同一城區、同一位置區域、所處地理環境相同或相近、可使用狀況相同或相近的土地。
1.不計提折舊或進行攤銷
2.以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。
借：投資性房地產——公允價值變動
貸：公允價值變動損益
或作相反分錄。
甲企業為從事房地產經營開發的企業。20×7年8月，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，約定將甲公司開發的一棟精裝修的寫字樓于開發完成的同時開始租賃給乙公司使用，租賃期為l0年。當年lO月1日，該寫字樓開發完成并開始起租，寫字樓的造價為90000000元。由于該棟寫字樓地處商業繁華區，所在城區有活躍的房地產交易市場，而且能夠從房地產交易市場上取得同類房地產的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產進行后續計量。20×7年l2月31日，該寫字樓的公允價值為92000000元。
【答案】
甲企業的賬務處理如下：
?。?）20×7年10月1日，甲公司開發完成寫字樓并出租
借：投資性房地產——成本 90000000
貸：開發成本 90000000
?。?）20×7年12月31日，以公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益
借：投資性房地產——××寫字樓（公允價值變動） 2000000
貸：公允價值變動損益 2000000
?。?）20×8年l2月31日，該寫字樓的公允價值為93000000元,公允價值又發生變動
借：投資性房地產——××寫字樓（公允價值變動） 1000000
貸：公允價值變動損益 1000000
（四）投資性房地產后續計量模式的變更
1.以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。
甲企業將某一棟寫字樓租賃給乙公司使用，并一直采用成本模式進行后續計量。20×9年2月1日，甲企業認為，出租給乙公司使用的寫字樓，其所在地的房地產交易市場比較成熟，具備了采用公允價值模式計量的條件，決定對該項投資性房地產從成本模式轉換為公允價值模式計量。該寫字樓的原造價為90000000元，已計提折舊2700000元，賬面價值為87300000元。20×9年2月1日，該寫字樓的公允價值為95000000元。
假設甲企業按凈利潤的l0%計提盈余公積。
【答案】
甲企業的賬務處理如下：
借：投資性房地產——成本 95000000
投資性房地產累計折舊（攤銷） 2700000
貸：投資性房地產 90000000
利潤分配——未分配利潤 6930000
盈余公積 770000
2.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
【例題•；單選題】關于投資性房地產后續計量模式的轉換，下列說法中正確的是（ ）。
A.成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計估計變更
B.已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式
C.已采用成本模式計量的投資性房地產，不得從成本模式轉為公允價值模式
D.企業對投資性房地產的計量模式可以隨意變更
答案：B
第三節 投資性房地產的轉換和處置
一、房地產的轉換
（一）房地產轉換及轉換日
房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
1.投資性房地產開始自用
即將投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將其用于生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。
2.作為存貨的房地產改為出租
通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。
3.自用建筑物或土地使用權停止自用改為出租。
即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用于出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。
4.自用土地使用權停止自用改用于資本增值。
即企業將原本用于生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用于資本增值，將土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用后，確定用于資本增值的日期。
?。ǘ┓康禺a轉換的會計處理
1.成本模式下的轉換
（1）采用成本模式計量的投資性房地產轉為自用房地產
企業將采用成本模式計量的投資性房地產轉為自用房地產時：
借：固定資產【轉換日的賬面余額】
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
累計折舊
固定資產減值準備
或：
借：無形資產【轉換日的賬面余額】
投資性房地產累計攤銷
投資性房地產減值準備
貸：投資性房地產
累計攤銷
無形資產減值準備
（2）作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產
借：投資性房地產【轉換日存貨賬面價值】
存貨跌價準備
貸：開發產品
（3）自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產，企業將自用土地使用權或建筑物轉換為以成本模式計量的投資性房地產時
借：投資性房地產【轉換日原價】
累計折舊
固定資產減值準備
貸：固定資產
投資性房地產累計折舊
投資性房地產減值準備
2.公允價值模式下的轉換
?。?）采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
借：固定資產【公允價值】
?。ɑ颍┩顿Y性房地產——公允價值變動
?。ɑ颍┕蕛r值變動損益【差額】
貸：投資性房地產——成本
?。ɑ颍┩顿Y性房地產——公允價值變動
?。ɑ颍┕蕛r值變動損益【差額】
（2）作為存貨的房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產
借：投資性房地產——成本【存貨的公允價值】
存貨跌價準備
（或）公允價值變動損益【差額】
貸：開發產品
（或）資本公積——其他資本公積【差額】
待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。
（3）自用土地使用權或建筑物轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產
借：投資性房地產—成本【轉換日公允價值】
累計折舊
固定資產減值準備
（或）公允價值變動損益【差額】
貸：固定資產
（或）資本公積——其他資本公積【差額】
待該項投資性房地產處置時，因轉換計入資本公積的部分應轉入當期的其他業務收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目
二、投資性房地產的處置
當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。
企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。（將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬面價值計入其他業務成本）。
?。ㄒ唬┏杀灸Ｊ接嬃康耐顿Y性房地產
借：銀行存款
貸：其他業務收入
借：投資性房地產累計折舊（攤銷）
投資性房地產減值準備
其他業務成本【按其差額】
貸：投資性房地產
（二）公允價值模式計量的投資性房地產
借：銀行存款
貸：其他業務收入
借：其他業務成本【賬面余額】
（或）投資性房地產——公允價值變動
貸：投資性房地產—成本
?。ɑ颍┩顿Y性房地產——公允價值變動
借：公允價值變動損益
貸：其他業務收入
或
借：其他業務收入
貸：公允價值變動損益
借：資本公積——其他資本公積
貸：其他業務收入
具體例題看書上即可。
總結：本章需要關注成本模式下的初始計量與后續計量，公允價值模式下的初始計量與后續計量，投資性房地產的轉換及計量模式的轉換。
最后翻一下書上目錄：
第五章投資性房地產
第一節投資性房地產的確認和初始計量
第二節投資性房地產的后續計量（重點）
第三節投資性房地產的轉換和處置（重點）
