【知識點3】貸款抵押的設定條件
1.抵押的范圍
根據《擔保法》的規定，下列財產可以抵押 |
根據《擔保法》的規定，不得抵押的財產有 |
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①抵押人所有的房屋和其他地上定著物； |
①土地所有權； |
2.貸款抵押額度的確定
（1）抵押物的認定
作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產，或者是抵押人有權支配的財產。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產權。
①實行租賃經營責任制的企業，要有產權單位同意的證明；
②集體所有制企業和股份制企業用其財產作抵押時，除應該核對抵押物所有權外，還應驗證董事會或職工代表大會同意的證明；
③用共有財產作抵押時，應取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限。
（2）抵押物的估價
抵押物的估價是評估抵押物的現值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。
①估價方法
房屋建筑的估價 |
主要考慮房屋和建筑物的用途及經濟效益、新舊程度和可能繼續使用的年限、原來的造價和現在的造價等因素。 |
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機器設備的估價 |
主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊。 |
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可轉讓的土地使用權的估價 |
取決于該土地的用途、土地的供求關系。 |
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估價的時間性和地區性 |
都會對評估結果產生一定的影響。 |
由于我國的法律還未就抵押物估價問題作出具體規定，一般的做法由抵押人與銀行雙方協商確定抵押物的價值，委托具有評估資格的中介機構給予評估或銀行自行評估。
【例題·單選題】抵押物的估價是評估抵押物的現值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。對于機器設備的估價，不需要考慮的因素有（ ）。
A.無形損耗 B.折舊 C.原值 D.市場價格
『正確答案』D
『答案解析』抵押物的估價是評估抵押物的現值。銀行對抵押物的價值都要進行評估。由于我國的法律還未就抵押物估價問題作出具體規定，一般的做法是由抵押人與銀行雙方協商確定抵押物的價值，委托具有評估資格的中介機構給予評估或銀行自行評估。對于機器設備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應扣除折舊，不需要考慮市場價格。對庫存商品、產成品等存貨的估價，主要是考慮抵押物的市場價格、預計市場漲落、抵押物銷售前景。所以，本題的正確答案為D。
②抵押率的確定
在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物對債權的保障程度。
確定抵押率的主要依據 |
確定抵押率的依據主要有以下兩點內容： |
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抵押率計算公式 |
擔保審查和審定人員應認真審核抵押率計算方法，準確確定抵押率。 |
（3）抵押貸款額度的確認
由于抵押物在抵押期間會出現損耗、貶值，在處理抵押物期間會發生費用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因、銀行一般向借款人提供的貸款額會低于抵押物的評估值，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內加以確定。
其計算公式為：
抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率
抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。（余額可以再次抵押）
（4）抵押合同的簽訂
貸款發放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同應當包括以下內容：
①被擔保的主債權種類、數額；
②債務人履行債務的期限；
③抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；
④抵押擔保的范圍；
⑤當事人認為需要約定的其他事項。
根據《擔保法》的規定，辦理財產抵押的，還應按有關規定辦理抵押登記手續，方可取得貸款。
【例題·多選題】貸款發放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同，抵押合同包括以下內容（ ）。
A.被擔保的主債權種類、數額
B.債務人履行債務的期限
C.當事人認為需要約定的其他事項
D.抵押擔保的范圍
E.抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬
『正確答案』ABCDE
『答案解析』貸款發放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括的內容有：（1）被擔保的主債權種類、數額；（2）債務人履行債務的期限；（3）抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；（4）抵押擔保的范圍；（5）當事人認為需要約定的其他事項。因此，本題中的五個選項均為正確答案。
3.抵押的效力
抵押擔保的范圍 |
抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。如果抵押合同另有規定的，按照規定執行。 |
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抵押物的轉讓 |
①在抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的抵押物的，應當通知銀行并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知銀行或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。 |
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抵押物的保全 |
①在抵押期間，銀行若發現抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權要求抵押人停止其行為。 |
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抵押權的實現 |
抵押擔保雖然具有現實性和憑物性，但抵押權是與其擔保的債權同時存在的。抵押貸款到期，若借款人能足額按時歸還本息，則抵押自動消失。若借款人不能按時歸還貸款本息，或銀行同意展期后仍不能履行，抵押權才真正得以實現。總之，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消失的，抵押權也消失。 |
【例題·多選題】關于抵押物的保全，下列說法正確的是（ ）。
A.在抵押期間，銀行若發現抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權要求抵押人停止其行為
B.在抵押期間，銀行若發現抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值增加時，有權要求抵押人停止其行為
C.若抵押物價值減少時，銀行有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔保
D.若抵押物價值增加時，銀行有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔保
E.抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消失的，抵押權也消失
『正確答案』ACE
『答案解析』在抵押期間，銀行若發現抵押人對抵押物使用不當或保管不善，足以使抵押物價值減少時，有權要求抵押人停止其行為。若抵押物價值減少時，銀行有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相等的擔保。若抵押人對抵押物價值減少無過錯的，銀行只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。其抵押物未減少的部分，仍作為債權的擔保。總之，抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消失的，抵押權也消失。所以，本題的正確答案為A、C、E。
