考點：租賃合同

1、租賃合同的特征

（1）租賃合同的標的物是有體物、非消耗物

（2）租賃合同是轉移財產使用權的合同。該特征使租賃合同區別于轉移標的物所有權的買賣合同

（3）租賃合同是標的物的使用收益權與租金對待移轉的雙務、有償合同。承租人支付租金是租賃合同的本質特征，該特征使租賃合同區別于單務、無償的借用合同

（4）租賃合同是諾成合同。該特征區別于須交付標的物才能成立的借用合同

（5）租賃合同具有期限性和持續性。該特征區別于一次性給付和轉移永久性所有權的買賣合同

2、租賃合同的類型與合同形式

（1）定期租賃合同

①租賃期限不得超過 20年。超過 20 年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過 20年

②定期租賃中，租賃期限6個月以上的，合同應當采用書面形式。租賃期限低于6個月的，可以采用書面形式，也可以采用口頭形式

（2）不定期租賃合同：

①雙方當事人沒有約定租賃期限或約定不明的；

②租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的；

③租賃期限6個月以上，當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的

3、租賃合同雙方當事人的權利義務

（1）出租人的義務

①按約交付租賃物并保持其適租性的義務

②對租賃物承擔權利瑕疵擔保責任的義務

③及時維修租賃物的義務

（2）承租人的義務

①按約支付租金的義務

②按約使用租賃物的義務

③妥善保管租賃物的義務

④第三人對租賃物主張權利時的通知義務

⑤返還租賃物的義務

（3）承租人的權利

①租賃物的使用收益權

②減少租金請求權（特定情形下）

③經出租人同意后對租賃物的改造權

④經出租人同意后的轉租權。出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在6個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租

4、租賃合同的解除權

（1）承租人的合同解除權

①租賃物非因承租人原因被司法機關或者行政機關依法查封、扣押，致使租賃物無法使用的

②租賃物非因承租人原因發生權屬爭議，致使租賃物無法使用的

③非因承租人原因租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形，致使租賃物無法使用的

④因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的

⑤租賃物危及承租人的安全或者健康的。即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同

（2）出租人的合同解除權

①承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失

②承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同

③承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同

（3）雙方當事人的合同解除權：不定期租賃或視為不定期租賃的合同，雙方當事人均享有隨時解除合同的權利，但是應當在合理期限之前通知對方

【習題演練】

【2023】關于租賃合同中承租人轉租的說法，正確的是（　　）。

A．承租人可以決定是否轉租

B．承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效

C．承租人轉租的，轉租合同的內容可以突破租賃合同的內容

D．轉租合同訂立后，租賃合同自動解除