某市麒麟大廈系濱江房地產開發公司建造的一座十三層寫字樓，2002年9月，中泰公司、景皓公司分別與濱江公司達成了房屋轉讓協議，并預付了部分房款，2003年4月，麒麟大廈通過有關部門驗收，同年5月，濱江公司在未告知已有房屋轉讓協議的情況下，與華天房產公司簽訂了租賃合同一份，約定華天房地產公司獲得該大廈第八層的使用權，并約定“濱江公司為華天公司提供本物業南立面東側約四十平方米的戶外廣告位”。同年10月，中泰公司、景皓公司與濱江公司正式簽訂了房屋買賣合同，辦理的登記手續，分別取得了麒麟大廈第九、十層和第七層的房屋所有權。2003年8月，華天公司在麒麟大廈外墻體懸掛了“華天房產”字樣的巨幅廣告牌，該廣告牌覆蓋了麒麟大廈第六層到第十層東邊的外墻體，由于廣告牌具有熒光效應，所以無論白天還是晚上，方圓一公里之內都能看到該戶外廣告。麒麟大廈于2004年3月成立了業主委員會，但并未召開過業主大會專門討論有關華天房產廣告牌的問題。

　　2004年9月，中泰公司與景皓公司向法院提起訴訟，認為華天公司懸掛廣告牌的行為侵犯了他們對自身外墻體的所有權，使人們產生整座麒麟大廈都是華天公司的辦公樓的誤區。請求法院判令華天公司停止侵害，拆除廣告牌，恢復原狀。

　　經審理，法院認為濱江公司于2002年9月與中泰公司和景皓公司達成過《房屋轉讓合同》，但該轉讓合同僅證明中泰公司和景皓公司取得了要求濱江公司依約交付房屋的債權，并非取得了房屋的所有權，故中泰公司和景皓公司稱華天公司侵犯了他們的外墻體所有權，顯與事實不符，不予采信。鑒于該廣告位所有權的變動發生在租賃期間，依照我國《合同法》的規定，該所有權變動不影響《租賃合同》繼續有效。華天公司在合同約定的租賃期間內使用本案廣告位，系有效合同賦予的權利，故判決駁回中泰公司和景皓公司的訴訟請求。

　　中泰公司和景皓公司不服，向檢察機關申訴，請求抗訴。

　　分歧意見：

　　檢察機關受理后，形成兩種分歧意見。

　　一種意見認為華天公司與濱江公司簽訂租賃合同時，中泰公司和景皓公司尚未實際取得麒麟大廈的房屋所有權，因此自然也無外墻體所有權。既然在租賃合同中已約定了華天公司可以使用麒麟大廈約四十平方米的外墻體做廣告位，那么基于買賣不破租賃的原則，中泰公司和景皓公司在與濱江公司正式簽訂房屋買賣合同時，就應當尊重先前形成的租賃關系。故原審判決正確，本案不宜抗訴。

　　另一種意見認為中泰公司和景皓公司與濱江公司簽訂房屋轉讓合同在先，并已預付了部分房款，雖未正式簽訂房屋買賣合同，但可認為已經取得了對所購房屋外墻體所有權的期待權。根據《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十八條規定，“非產權人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，并就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除，不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負賠償責任”，建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定，“異產毗連房屋所有人以外的人如需要使用異產毗連房屋的共有部分時，應取得各所有人的一致同意，并簽訂書面協議”。由此可見，華天公司在未經得權利人同意的情況下，擅自使用麒麟大廈共有外墻體，其行為已構成侵權。濱江公司在明知已有轉讓合同的情況下，與華天房產公司達成的租賃外墻體合同實際上已侵犯了中泰公司和景皓公司實際可以期待的所有權，故原審判決有誤，應當抗訴。

　　評析意見：

　　筆者傾向于第一種意見，認為原審判決并不存在錯誤，本案不宜抗訴，理由如下：

　　首先，建筑物所有人對建筑物的自然延伸部分擁有占有、使用、處分的權利，當這種權利受到侵犯時，建筑物所有人基于物上請求權，可以要求侵權者停止侵害、排除妨害或者恢復原狀。本案中華天公司在麒麟大廈外墻體上的廣告牌的行為是否直接侵犯了大廈六、七、九、十層業主單位的空間利用權呢？華天公司于中泰公司和景皓公司取得房屋所有權之前與濱江公司簽訂了房屋租賃合同，此前，中泰公司和景皓公司與濱江公司已達成了房屋轉讓協議，并預付了部分訂房款，取得了房屋預購人對房屋的期待權，但該房屋轉讓協議在民法上僅具有債權性質，并非實際取得了房屋的所有權。華天公司在沒有取得房屋預購人同意的情況下，擅自與濱江公司簽訂《租賃合同》，雖在一定程度上侵犯了房屋預購人的期待權，但并沒有侵犯房屋預購人的空間利用權，因為空間利用權是以所有權為基礎的一種派生權利，在沒有所有權的情況下，也就談不上存在空間利用權。《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十八條規定和建設部《城市異產毗連房屋管理規定》第七條規定均是針對房屋所有權人而言的，因此，在中泰公司和景皓公司尚未取得房屋所有權時，就不會存在對其空間利用權造成損害的可能。

　　其次，一般說來，“買賣不破租賃”只適用于租賃合同先于買賣合同的情況，本案中，在濱江公司與華天公司的《租賃合同》之前雖然先存在有濱江公司與中泰公司、景皓公司的《房屋轉讓合同》，但在該種情況下，仍然符合“買賣不破租賃”的適用條件。因為該《房屋轉讓合同》僅具有預售性質，正式的房屋買賣合同簽訂并生效于租賃合同之后，因此房屋產權人仍應尊重在先成立的租賃關系。

　　再次，2003年頒布的《物業管理條例》規定業主在物業管理活動中，對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權，有權監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用。華天公司的戶外廣告牌雖間接影響到了大廈其他業主的利益，但在麒麟大廈業主委員會成立后，并未召開業主大會討論過對華天公司戶外廣告牌的問題，如果召開業主大會來討論這件事情，華天公司可能會同意以支付廣告費為代價使其廣告牌繼續存在，大廈其他業主可能也會同意華天公司的意見，因此，在尚未征求大廈全體業主意見的情況下，斷然訴請拆除該廣告牌，恢復原狀，未免失之過急。

　　最后，從本案整個案情來看，中泰公司、景皓公司與濱江公司簽訂《房屋轉讓合同》是在濱江公司與華天公司簽訂《租賃合同》之前，在《房屋轉讓合同》先于《租賃合同》成立的情況下，當濱江公司與華天公司簽訂《租賃合同》時，基于誠實信用原則，應當將麒麟大廈房屋出售或即將出售的相關情況告知華天公司，本案中濱江公司沒有履行該種義務，故也應當承擔一定的締約過失責任。