徐某是一化工廠的退休工人，全家人一直居住在工廠的三間宿舍，徐某每月向工廠交納房租100元。今年3月，工廠通知徐某，宿舍屬拆遷范圍，讓徐某搬遷。徐某要求工廠另外安排房屋居住，工廠以拆遷為由拒絕。徐某與開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商則稱只對(duì)工廠進(jìn)行補(bǔ)償安置，徐某遂申請(qǐng)建設(shè)局裁決。建設(shè)局認(rèn)為，徐某不是被拆遷房屋的所有權(quán)人，徐某與工廠之間沒有書面的租賃合同，徐某不是房屋承租人，不應(yīng)對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償安置，因此對(duì)徐某的補(bǔ)償安置要求未予支持。徐某不服，遂向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求撤銷建設(shè)局的拆遷裁決，對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)償安置。

　　[審判]

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，徐某與工廠之間形成事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，徐某作為承租人有權(quán)獲得補(bǔ)償或安置，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第（1）目之規(guī)定，判決：撤銷建設(shè)局的房屋拆遷行政裁決，并責(zé)令建設(shè)局于30日內(nèi)對(duì)該糾紛重新作出行政裁決。

　　[評(píng)析]

　　本案涉及的核心問題是租賃房屋的拆遷補(bǔ)償安置問題。

　　一、徐某與工廠之間形成事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系。

　　徐某作為化工廠的工人，全家一直在工廠的三間宿舍居住，雖然徐某與工廠之間沒有書面的租賃合同，但徐某每月向工廠交納房租100元，由此可以認(rèn)定，徐某與工廠之間形成事實(shí)上的房屋租賃關(guān)系，徐某是被拆遷房屋的承租人。

　　二、徐某享有獲得補(bǔ)償安置的權(quán)利。

　　相對(duì)于房屋所有權(quán)人而言，承租人屬于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的群體，拆遷活動(dòng)會(huì)影響其生產(chǎn)和生活，給其帶來一定損失，如果不對(duì)他們給予一定的保護(hù)，則可能影響社會(huì)的穩(wěn)定，因此，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃關(guān)系達(dá)不成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”由此看出，拆遷活動(dòng)中側(cè)重于保護(hù)被拆遷房屋承租人的利益。該規(guī)定對(duì)被拆遷人獲得補(bǔ)償設(shè)置了限定條件，被拆遷人獲得拆遷補(bǔ)償，必須與房屋承租人解除租賃關(guān)系或?qū)Τ凶馊送咨瓢仓没蚪o予承租人賠償，否則就不能得到拆遷貨幣補(bǔ)償，而只能實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，并且產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應(yīng)當(dāng)與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。本案化工廠并未與徐某協(xié)商解除租賃關(guān)系，也未對(duì)徐某進(jìn)行賠償或重新安置居住房屋，這種情況下，拆遷人應(yīng)當(dāng)也只能對(duì)化工廠實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人徐某承租，化工廠應(yīng)當(dāng)與徐某重新訂立房屋租賃合同。

　　 江蘇省新沂市人民法院·胡廣明