一、維修工程成本及成本管理
　　1.維修工程成本及其構成
(1)維修工程成本。維修工程施工過程中要消耗一定量的人力、物力和財力，把施工中的這種消耗用貨幣形式反映出來，即構成維修施工單位的生產費用，把生產費用歸集到各個成本項目和核算對象中，就構成維修工程成本。維修工程成本是一個綜合性指標，能全面反映維修工程施工生產活動及企業各項管理工作的質量。在實際工作中，維修工程成本又可分為3類：預算成本、計劃成本、實際成本。
①預算成本。是按維修工程預算定額和各項取費標準計算的預算造價。預算成本項目包括人工費、材料費、施工機械使用費、其他直接費、現場管理費、臨時設施費、間接費和計劃利潤。這些費用構成已完工程的全部造價。
②計劃成本。是指為了有步驟地降低維修工程成本而編制的內部控制的具體計劃指標。
③實際成本。是維修工程實際支出的生產費用的總和。它反映維修工程成本耗費的實際水平，必須按規定正確核算工程成本，準確地反映維修工程的實際耗費，從而為成本分析提供可靠資料。
預算成本是維修工程價款的結算依據，也是編制成本計劃和衡量實際成本水平的依據。計劃成本和實際成本反映的是維修企業的成本水平，它受企業自身的生產技術、施工條件和生產管理水平的制約。預算成本和實際成本比較，可以反映維修工程實際盈虧情況；實際成本和計劃成本比較，可以考核成本計劃各項指標的完成情況。
(2)維修工程成本構成。為了了解各種生產費用情況，監督生產費用的支出，合理組織工程成本核算，必須對生產費用進行科學分類，并考慮使工程實際成本能與預算成本相比較。因此，實際成本項目所包含的內容，應和各項預算成本項目所包含的內容相一致。維修工程成本的構成如下：
①直接成本。指維修工程施工過程中直接耗費的構成工程實體或有助于工程形成的各項支出，包括直接人工費、直接材料費、直接機械費、臨時設施費和其他直接費。
②間接成本。指施工企業的項目經理部(作業層)為施工準備、組織和管理施工生產活動所發生的全部施工間接費支出。包括現場管理人員的人工費、管理用材料費、資產使用費、工具用具使用費、保險費、工程保修費和其他費用等。
　　維修工程預算造價中的間接費，屬于企業管理層發生的經營管理費用，不屬于成本的范疇。
　　2.成本管理的概念及其任務
　　維修工程成本管理是物業管理公司(或維修施工企業)為降低維修工程成本而進行的各項管理工作的總稱。成本管理是企業經營管理的重要組成部分，企業各項管理工作都同成本管理有著緊密的聯系，都會反映到成本上。因此，加強成本管理，不僅能夠節約費用，而且能改善企業經營管理工作。
成本管理的基本任務就是保證降低成本，通過對維修工程施工中各項耗費進行預測、計劃、控制、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最優的經濟效果。成本管理的任務具體表現在以下幾方面：
(1)做好成本計劃，嚴格進行成本控制。認真編好成本計劃，把降低成本的指標、措施層層落實到各職能部門和各環節上去，并通過承包等方法和職工的物質利益掛起鉤來，真正調動起職工的積極性，努力降低消耗，節約開支。在施工中嚴格進行成本控制，保證一切支出控制在計劃成本內。
(2)做好成本管理的基礎工作。加強定額管理，建立健全原始記錄、計量與檢驗制度，建立健全成本管理責任制。
(3)加強維修成本核算與分析。通過成本核算與分析，可以及時找出存在的問題，了解各項成本費用節約或超支的情況，找出原因，有針對性地提出解決問題的辦法，及時總結成本管理工作的經驗，促使企業經營管理水平的提高。
　　二、維修工程成本管理工作內容
　　維修工程成本管理的工作內容一般包括：成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算以及成本分析和考核。
　　1.成本預測
　　成本預測是加強成本事前管理的重要手段。成本預測的目的，一方面為企業降低成本指出方向；另一方面確定目標成本，為企業編制成本計劃提供依據。
成本預測應在大量收集進行預測所需的歷史資料和數據的基礎上，采用科學方法進行，并和企業挖掘潛力、改進技術組織措施相結合。成本預測的主要目的是確定目標成本，并根據降低成本目標提出降低成本的各項技術組織措施，不斷挖掘降低成本的潛力，使各項技術組織措施確實保證達到或超過降低成本目標的要求。
　　2.成本計劃
　　房屋維修成本計劃是以貨幣形式規定計劃期內房屋維修工程的生產耗費和成本水平，以及為保證成本計劃實施所采取的主要方案。編制成本計劃就是確定計劃期的計劃成本，是成本管理的重要環節。
(1)成本計劃的作用：
①成本計劃是企業日常控制生產費用支出，實行成本控制的主要依據。通過編制成本計劃，事先審查費用的支出是否合理，從而在降低成本方面增強預見性。
②成本計劃可以為全體職工在降低成本方面指出目標和方向，有利于調動職工的積極性，采取有效措施降低成本。
③降低成本是企業利潤的主要來源，成本計劃是企業利潤計劃的重要依據。
(2)成本計劃編制的程序：
①收集、整理、分析資料。為了使編制的成本計劃有科學的依據，應對有關成本計劃的基礎資料全面收集整理，作為編制成本計劃的依據。主要有：
a.計劃期維修工程量、工程項目等技術經濟指標；
ｂ.上年度成本計劃完成情況及歷史最好水平；
c.計劃期內維修生產計劃、勞動工資計劃、材料供應計劃及技術組織措施計劃等；
ｄ.上級主管部門下達的降低成本指標和建議；
e.施工圖紙、定額、材料價格、取費標準等。
②成本指標的試算平衡。在整理分析資料的基礎上，進行成本試算平衡，測算計劃期成本降低的幅度，并把它同事先確定的降低成本目標進行比較。如果不能滿足降低成本目標的要求，就要進一步挖掘降低成本的潛力，直到達到或超過降低成本目標的要求。
③編制成本計劃。經過成本試算平衡后，由企業組織有關部門編制成本計劃，同時將降低成本指標分解下達到各職能部門和各有關環節上。