(九) 房地產銷售的處理
房地產銷售，是指企業(房地產開發商)自行開發房地產，并在市場上進行銷售。對于房地產銷售，企業應按一般商品銷售收入確認條件確認收入。
在房地產銷售中，房地產法定所有權的轉移，通常表明其所有權上的主要風險和報酬轉移給買方，企業應確認銷售商品收入。但也有可能出現法定所有權轉移后，所有權上的主要風險和報酬沒有轉移的情況。例如，企業根據合同或協議約定，仍有責任實施重大行動，如工程尚未完工。在這種情況下，企業通常應在實施的重大行動完成時確認銷售商品收入。又如，合同或協議存在重大不確定因素，如買方有權退房。在這種情況下，企業通常應在這些重大不確定因素消失后確認銷售商品收入。再如，房地產銷售后，企業仍有某種程度的繼續涉入，如銷售回購協議、企業保證買方在特定時期內獲得既定投資報酬的協議等。在這種情況下，企業應分析交易的實質，以確定是作為銷售處理，還是作為融資、租賃或利潤分成處理。
需要注意的是，企業自行建造或通過分包商建造房地產，應當根據房地產建造協議條款和實際情況，判斷收入確認應適用的會計準則。如果房地產購買方在建造工程開始前能夠規定房地產設計的主要結構要素，或者能夠在建造過程中決定主要結構變動，房地產建造協議符合建造合同定義，企業應當遵循建造合同收入的原則確認收入。如果房地產購買方影響房地產設計的能力有限，如僅能對基本設計方案做微小變動，企業應當遵循有關銷售商品收入的原則確認收入。
(十) 具有融資性質的分期收款銷售商品的處理
企業銷售商品，有時會采取分期收款的方式，如分期收款發出商品，即商品已經交付，貨款分期收回。在這種銷售方式下，企業將商品交付給購貨方，通常表明與商品所有權有關的風險和報酬已經轉移給購貨方，在滿足收入確認的其他條件時，應當根據應收款項的公允價值(或現行售價)一次確認收入。按照合同約定的收款日期分期收回貨款，強調的只是一個結算時點，與風險和報酬的轉移沒有關系，因此，企業不應當按照合同約定的收款日期確認收入。
如果延期收取的貨款具有融資性質，其實質是企業向購貨方提供信貸，在符合收入確認條件時，企業應當按照應收的合同或協議價款的公允價值確定收入金額。應收的合同或協議價款的公允價值，通常應當按照其未來現金流量現值或商品現銷價格計算確定。應收的合同或協議價款與其公允價值之間的差額，應當在合同或協議期間內，按照應收款項的攤余成本和實際利率計算確定的金額進行攤銷，計入當期損益(沖減財務費用)。其中，實際利率，是指具有類似信用等級的企業發行類似工具的現時利率，或者將應收的合同或協議價款折現為商品現銷價格時的折現率等。在實務中，基于重要性要求，應收的合同或協議價款與其公允價值之間的差額，按照應收款項的攤余成本和實際利率進行攤銷與采用直線法進行攤銷結果相差不大的，也可以采用直線法進行攤銷。
對于采用遞延方式分期收款、具有融資性質的銷售商品滿足收入確認條件的，企業應按應收合同或協議價款，借記“長期應收款”科目，按應收合同或協議價款的公允價值(折現值)，貸記“主營業務收入”科目，按其差額，貸記“未實現融資收益”科目。
【例14-23】 20x1年1月1日，甲公司采用分期收款方式向乙公司銷售一套大型設備，合同約定的銷售價格為20 000 000元，份5次于每年12月31日等額收取。該大型設備成本為15 600 000元。在現銷方式下，該大型設備的銷售價格為16 000 000元。假定甲公司發出商品時，其有關的增值稅納稅義務尚未發生;在合同約定的收款日期，發生有關的增值稅納稅義務。
根據本例的資料，甲公司應當確認的銷售商品收入金額為1 600萬元。
根據下列公式： 未來五年收款額的現值 = 現銷方式下應收款項金額
可以得出： 4 000 000×(P/A, r, 5) = 16 000 000(元)
可在多次測試的基礎上，用插值法計算折現率。
當r = 7% 時，4 000 000×4.1002 = 16 400 800 > 16 000 000
當r = 8% 時，4 000 000×3.9927 = 15 970 800 < 16 000 000
因此，7% < r < 8%。用插值法計算如下：
現值 利率
16 400 800 7%
16 000 000 r
15 970 800 8%
(16 400 800-16 000 000)÷(16 400 800-15 970 800) = (7%-r)÷(7%-8%)
r = 7.93%
每期計入財務費用的金額如表14-1所示。
表14-1 單位：元
日 期收現總額
(a)財務費用
(b) = 期初(d)×7.93%已收本金
(c) = (a)-(b)未收本金
(d) = 期初(d)-(c)
20x1年1月1日16 000 000
20x1年12月31日4 000 0001 268 800 2 731 200 13 268 800
20x2年12月31日4 000 0001 052 215.84 2 947 784.16 10 321 015.84
20x3年12月31日4 000 000818 456.56 3 181 543.44 7 139 472.40
20x4年12月31日4 000 000566 160.16 3 433 839.84 3 705 632.56
20x5年12月31日4 000 000294 367.44* 3 705 632.56 0
合 計20 000 0004 000 000 16 000 000 ——
* 尾數調整：4 000 000-3 705 632.56 = 394 367.44(元)
根據表14-1的計算結果，甲公司各期的賬務處理如下：
(1) 20x1年1月1日銷售實現
借：長期應收款——乙公司 20 000 000
貸：主營業務收入——銷售xx設備 16 000 000
未實現融資收益——銷售xx設備 4 000 000
借：主營業務成本——銷售xx設備 15 600 000
貸：庫存商品——xx設備 15 600 000
(2) 20x1年12月31日收取貨款和增值稅稅額
借：銀行存款 4 680 000
貸：長期應收款——乙公司 4 000 000
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 680 000
借：未實現融資收益——銷售xx設備 1 268 800
貸：財務費用——分期收款銷售商品 1 268 800
(3) 20x2年12月31日收取貨款和增值稅額
借：銀行存款 4 680 000
貸：長期應收款——乙公司 4 000 000
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 680 000
借：未實現融資收益——銷售xx設備 1 052 215.84
貸：財務費用——分期收款銷售商品 1 052 215.84
(4) 20x3年12月31日收取貨款和增值稅額
借：銀行存款 4 680 000
貸：長期應收款——乙公司 4 000 000
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 680 000
借：未實現融資收益——銷售xx設備 818 456.56
貸：財務費用——分期收款銷售商品 818 456.56
(5) 20x4年12月31日收取貨款和增值稅額
借：銀行存款 4 680 000
貸：長期應收款——乙公司 4 000 000
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 680 000
借：未實現融資收益——銷售xx設備 566 160.16
貸：財務費用——分期收款銷售商品 566 160.16
(6) 20x5年12月31日收取貨款和增值稅額
借：銀行存款 4 680 000
貸：長期應收款——乙公司 4 000 000
應交稅費——應交增值稅(銷項稅額) 680 000
借：未實現融資收益——銷售xx設備 294 367.44
貸：財務費用——分期收款銷售商品 294 367.44
