建筑工程合同管理
內(nèi)容提要
本講主要內(nèi)容：
第一節(jié) 建筑工程合同策劃
第二節(jié) 建筑工程合同風險管理
第三節(jié) 工程索賠
重點難點
1、建筑工程合同策劃概述
2、業(yè)主的建筑工程合同策劃
3、承包商的合同策劃
4、承包商的風險管理
5、承包工程合同的風險管理
6、工程索賠概述
7、工程索賠的計算
大綱要求
(—)建筑工程合同策劃
1、熟悉合同策劃的意義、依據(jù)、程序，分散平行承包和全包的內(nèi)涵和特點；
2、掌握我國采用的招標方式及適用條件，單價合同、固定總價合同、成本加酬金合同、目標合同的定義和區(qū)別；
3、了解重要合同條款確定的主要內(nèi)容、承包商投標選擇時應考慮的主要因素、影響合同風險的主要因素、承包方式的種類。
(二)建筑工程合同風險管理
1、了解承包商與工程有關(guān)的風險因素，承包商投標報價時降低風險對策、合同談判時合理分擔風險的措施、轉(zhuǎn)移風險的手段、降低風險的技術(shù)經(jīng)濟和組織的措施；
2、熟悉風險共擔、合理分擔風險的優(yōu)點；
3、了解公平合理、責權(quán)利平衡的具體內(nèi)容。
(三)工程索賠
1、了解索賠的定義、意義、索賠的原因及索賠的分類和索賠的依據(jù)；
2、熟悉索賠的程序、工期拖延的分類及處理措施；
3、掌握費用索賠中的費用組成和單項索賠值的計算方法；
4、了解費用索賠的總費用方法和反索賠的工作內(nèi)容。
建筑工程合同策劃
第一節(jié) 建筑工程合同策劃
一、建筑工程合同策劃概述
(一)合同策劃及要考慮的問題
在建筑工程項目的初始階段必須進行相關(guān)合同的策劃，策劃的目標是通過合同保證工程項目總目標的實現(xiàn)，必須反映建筑工程項目戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，反映企業(yè)的經(jīng)營指導方針和根本利益。
合同策劃需考慮的主要問題有：項目應分解成幾個獨立合同及每個合同的工程范圍；采用何種委托方式和承包方式；合同的種類、形式和條件；合同重要條款的確定；合同簽訂和實施時重大問題的決策；各個合同的內(nèi)容、組織、技術(shù)、時間上的協(xié)調(diào)。
(二)合同策劃的意義
(1)合同的策劃決定著項目的組織結(jié)構(gòu)及管理體制，決定合同各方面責任、權(quán)力和工作的劃分，所以對整個項目管理產(chǎn)生根本性的影響。業(yè)主通過合同委托項目任務，并通過合同實現(xiàn)對項目的目標控制。
(2)合同是實施工程項目的手段，通過策劃確定各方面的重大關(guān)系，無論對業(yè)主還是對承包商，完善的合同策劃可以保證合同圓滿地履行，克服關(guān)系的不協(xié)調(diào)，減少矛盾和爭議，順利地實現(xiàn)工程項目總目標。
(三)合同策劃的依據(jù)
(1)業(yè)主方面：業(yè)主的資信、資金供應能力、管理水平和具有的管理力量，業(yè)主的目標以及目標的確定性，期望對工程管理的介入深度，業(yè)主對工程師和承包商的信任程度，業(yè)主的管理風格，業(yè)主對工程的質(zhì)量和工期要求等。
(2)承包商方面：承包商的能力、資信、企業(yè)規(guī)模、管理風格和水平、在本項目中的目標與動機、目前經(jīng)營狀況、過去同類工程經(jīng)驗、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、長期動機、承受和抗御風險的能力等。
(3)工程方面：工程的類型、規(guī)模、特點，技術(shù)復雜程度、工程技術(shù)設計準確程度、工程質(zhì)量要求和工程范圍的確定性、計劃程度，招標時間和工期的限制，項目的盈利性，工程風險程度，工程資源(如資金、材料、設備等)供應及限制條件等。
(4)環(huán)境方面：工程所處的法律環(huán)境，建筑市場競爭激烈程度，物價的穩(wěn)定性，地質(zhì)、氣候、自然、現(xiàn)場條件的確定性，資源供應的保證程度，獲得額外資源的可能性。
(四)合同策劃的程序
(1)研究企業(yè)戰(zhàn)略和項目戰(zhàn)略，確定企業(yè)及項目對合同的要求。
(2)確定合同的總體原則和目標。
(3)分層次、分對象對合同的一些重大問題進行研究，列出各種可能的選擇，按照上述策劃的依據(jù)，綜合分析各種選擇的利弊得失。
(4)對合同的各個重大問題作出決策和安排，提出履行合同的措施。在合同策劃中有時要采用各種預測、決策方法，風險分析方法，技術(shù)經(jīng)濟分析方法。在開始準備每一個合同招標和準備簽訂每一份合同時都應對合同策劃再作一次評價。
二、業(yè)主的建筑工程合同策劃
(一)分散平行承包和全包
(1)分散平行承包，即業(yè)主將設計、設備供應、土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不同的承包商。各承包商分別與業(yè)主簽訂合同，各承包商之間沒有合同關(guān)系。其特點是：
1)業(yè)主有大量的管理工作，有許多次招標，需作比較精細的計劃及控制，因此項目前期需要比較充裕的時間。
2)業(yè)主負責各承包商之間的協(xié)調(diào)工作，對各承包商由于互相干擾所造成的問題承擔責任。由于不確性因素的影響及協(xié)調(diào)難度大，因而這種承包方式的合同爭執(zhí)較多，工期長、索賠多。
3)該承包方式要求業(yè)主管理和控制較細，業(yè)主必須具備較強的項目管理能力。
4)對于大型工程項目，該承包方式使業(yè)主面對眾多承包商，管理跨度大，協(xié)調(diào)困難，易造成混亂和失控，且業(yè)主管理費用增加，導致總投資增加和工期延長。
5)采用這種承包方式，業(yè)主可以分階段進行招標，可以通過協(xié)調(diào)和項目管理加強對工程的干預。同時承包商之間存在著一定的制衡。
6)采用這種承包方式，項目的計劃和設計必須周全、準確、細致。這樣各承包商的工程范圍容易確定，責任界限比較清楚。
(2)全包(又稱統(tǒng)包，一攬子承包，設計一建造及交鑰匙工程)合同，即由一個承包商承包建筑工程項目的全部工作，并向業(yè)主承擔全部工程責任，包括設計、供應、各專業(yè)工程的施工，甚至包括項目．前期籌劃、方案選擇、可行性研究和項目建設后的運營管理。該承包方式的特點是：
1)減少業(yè)主面對的承包商數(shù)量和事務性管理工作。業(yè)主提出工程總體要求，進行宏觀控制、驗收成果，通常不干涉承包商的工作，因而合同糾紛和索賠較少。
2)方便協(xié)調(diào)和控制，減少大量的重復性的管理工作，信息溝通方便、快捷、準確。有利于施工現(xiàn)場管理，減少中間環(huán)節(jié)，從而可減少費用和縮短工期。
3)業(yè)主的責任體系完備，避免各種干擾，對業(yè)主和承包商都有利，工程整體效益高。
4)業(yè)主必須選擇資信度高、實力強，適宜全方位工作的承包商，他不僅需具備各專業(yè)工程的施工力量，而且尚需很強的設計、管理、供應，乃至項目策劃和融資能力。
(3)采用上述二者之間的中間形式，即將工程委托給幾個承包商，如設計、施工、供應等承包商。
例1.業(yè)主將設計、設備供應、土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工委托給不同的承包商的方式，稱為（ ）。(2005考題)
A.統(tǒng)包
B.全包
C.一攬子承包
D.分散平行承包
答案：D
(二)招標方式的選擇
國際上經(jīng)常采用的招標方式有公開招標、邀請招標和議標。我國頒布實施的《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，招標分為公開招標和邀請招標。
例2．我國《招標投標法》規(guī)定，招標分為( )。(2004考題)
A．協(xié)議招標
B．公開招標
C．合作招標
D．邀請招標
E．指定招標
答案：BD
1．公開招標
公開招標又稱無限競爭性招標，是由招標單位在國內(nèi)外主要報紙，有關(guān)刊物上，或電視、廣播上發(fā)布招標廣告。凡符合規(guī)定條件的承包商都可自愿參加投標，數(shù)量不受限制。
這種招標方式，招標單位有較大的選擇余地，可在眾多的投標單位之間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，但由于參與競爭的承包商可能很多，增加了資格預審和評標的工作量，也使招標費用支出較多。公開招標在國際上已沿用了很長時間，也是我國目前最廣泛采用的招標方式。但這種方式業(yè)主管理工作量大，要準備很多資格預審文件、招標文件，要進行資格預審、評標、舉行澄清會議等。雖可降低報價、提高工程質(zhì)量，但招標期較長。
2．邀請招標
邀請招標又稱有限競爭性招標。這種招標不發(fā)布廣告，由招標單位向預先選擇的數(shù)目有限的承包商發(fā)出邀請信，邀請他們參加某項工程的投標競爭。采用邀請方式招標，一般可以保證參加投標的承包商有此項工程經(jīng)驗，信譽可靠，有能力完成該工程項目，招標單位可以減少招標工作量，節(jié)省招標費用，也能增加每個投標者的中標機會。但這種方式限制了競爭范圍，有可能漏掉一些在技術(shù)上、報價上有競爭力的后起之秀。
邀請招標方式適用于以下情況：
(1)在特殊情況下，工程規(guī)模大，招標單位認為中、小型施工企業(yè)不可能勝任，因而選定幾家大公司參加投標。
(2)工程復雜、專業(yè)性強，招標單位認為只有某些企業(yè)才能承擔。
(3)工程規(guī)模小，為節(jié)約招標開支沒有必要公開招標。
(4)公開招標后，無人投標，招標單位只好邀請少數(shù)單位投標。
(5)由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的工程。
邀請的投標單位一般5～10家，不能少于3家。
例3、我國《招標投標法》規(guī)定，不發(fā)布公告的工程建設項目招標方式稱為( )。(2004考題)
A．議標
B．協(xié)議招標
C．定向招標
D．邀請招標
答案：D
3．議標對不宜公開招標或邀請招標的特殊工程,應報縣級以上地方人民政府建設行政主管部門，經(jīng)批準后可以議標。這種方式是建設單位或其代理人直接邀請某一承包商進行談判，達成協(xié)議后將工程任務委托這家承包商去完成。若談不成，可另邀請一家，直到達成協(xié)議為止。
議標通常適用于以下情況：
(1)工程的性質(zhì)特殊，內(nèi)容復雜，發(fā)包時尚不能清楚詳盡地確定其中若干技術(shù)細節(jié)和近似的工程量。
(2)采用某種新技術(shù)，需施工單位從設計階段就開始參加合作。
(3)公開招標或邀請招標未能產(chǎn)生中標單位。
(4)工程規(guī)模不大，工期緊張，需邊設計邊施工等。
這種招標方式易于處理一些問題，使雙方緊密配合，但競爭性差，可能會使承包價格偏高。因此，無特殊情況，為規(guī)范建筑市場行為，應嚴格限制議標方式。
例4、我國頒布實施的招投標法中規(guī)定的招標方式為( )。
A．議標
B．邀請招標
C．全包
D．平行承包
E．公開招標
答案：BE
