建筑工程合同管理
內(nèi)容提要
本講主要內(nèi)容：
第一節(jié)  建筑工程合同策劃   
第二節(jié)  建筑工程合同風(fēng)險管理
第三節(jié)  工程索賠

重點難點
1、建筑工程合同策劃概述   
2、業(yè)主的建筑工程合同策劃   
3、承包商的合同策劃   
4、承包商的風(fēng)險管理   
5、承包工程合同的風(fēng)險管理   
6、工程索賠概述
7、工程索賠的計算

大綱要求
(—)建筑工程合同策劃 
1、熟悉合同策劃的意義、依據(jù)、程序，分散平行承包和全包的內(nèi)涵和特點；
2、掌握我國采用的招標方式及適用條件，單價合同、固定總價合同、成本加酬金合同、目標合同的定義和區(qū)別；
3、了解重要合同條款確定的主要內(nèi)容、承包商投標選擇時應(yīng)考慮的主要因素、影響合同風(fēng)險的主要因素、承包方式的種類。
(二)建筑工程合同風(fēng)險管理
1、了解承包商與工程有關(guān)的風(fēng)險因素，承包商投標報價時降低風(fēng)險對策、合同談判時合理分擔風(fēng)險的措施、轉(zhuǎn)移風(fēng)險的手段、降低風(fēng)險的技術(shù)經(jīng)濟和組織的措施；
2、熟悉風(fēng)險共擔、合理分擔風(fēng)險的優(yōu)點；
3、了解公平合理、責權(quán)利平衡的具體內(nèi)容。
(三)工程索賠
1、了解索賠的定義、意義、索賠的原因及索賠的分類和索賠的依據(jù)；
2、熟悉索賠的程序、工期拖延的分類及處理措施；
3、掌握費用索賠中的費用組成和單項索賠值的計算方法；
4、了解費用索賠的總費用方法和反索賠的工作內(nèi)容。

建筑工程合同策劃

第一節(jié)  建筑工程合同策劃   
一、建筑工程合同策劃概述   
(一)合同策劃及要考慮的問題
    在建筑工程項目的初始階段必須進行相關(guān)合同的策劃，策劃的目標是通過合同保證工程項目總目標的實現(xiàn)，必須反映建筑工程項目戰(zhàn)略和企業(yè)戰(zhàn)略，反映企業(yè)的經(jīng)營指導(dǎo)方針和根本利益。   
    合同策劃需考慮的主要問題有：項目應(yīng)分解成幾個獨立合同及每個合同的工程范圍；采用何種委托方式和承包方式；合同的種類、形式和條件；合同重要條款的確定；合同簽訂和實施時重大問題的決策；各個合同的內(nèi)容、組織、技術(shù)、時間上的協(xié)調(diào)。  
(二)合同策劃的意義   
    (1)合同的策劃決定著項目的組織結(jié)構(gòu)及管理體制，決定合同各方面責任、權(quán)力和工作的劃分，所以對整個項目管理產(chǎn)生根本性的影響。業(yè)主通過合同委托項目任務(wù)，并通過合同實現(xiàn)對項目的目標控制。
    (2)合同是實施工程項目的手段，通過策劃確定各方面的重大關(guān)系，無論對業(yè)主還是對承包商，完善的合同策劃可以保證合同圓滿地履行，克服關(guān)系的不協(xié)調(diào)，減少矛盾和爭議，順利地實現(xiàn)工程項目總目標。
(三)合同策劃的依據(jù)   
    (1)業(yè)主方面：業(yè)主的資信、資金供應(yīng)能力、管理水平和具有的管理力量，業(yè)主的目標以及目標的確定性，期望對工程管理的介入深度，業(yè)主對工程師和承包商的信任程度，業(yè)主的管理風(fēng)格，業(yè)主對工程的質(zhì)量和工期要求等。
    (2)承包商方面：承包商的能力、資信、企業(yè)規(guī)模、管理風(fēng)格和水平、在本項目中的目標與動機、目前經(jīng)營狀況、過去同類工程經(jīng)驗、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略、長期動機、承受和抗御風(fēng)險的能力等。
    (3)工程方面：工程的類型、規(guī)模、特點，技術(shù)復(fù)雜程度、工程技術(shù)設(shè)計準確程度、工程質(zhì)量要求和工程范圍的確定性、計劃程度，招標時間和工期的限制，項目的盈利性，工程風(fēng)險程度，工程資源(如資金、材料、設(shè)備等)供應(yīng)及限制條件等。 
    (4)環(huán)境方面：工程所處的法律環(huán)境，建筑市場競爭激烈程度，物價的穩(wěn)定性，地質(zhì)、氣候、自然、現(xiàn)場條件的確定性，資源供應(yīng)的保證程度，獲得額外資源的可能性。 
(四)合同策劃的程序   
    (1)研究企業(yè)戰(zhàn)略和項目戰(zhàn)略，確定企業(yè)及項目對合同的要求。
    (2)確定合同的總體原則和目標。
    (3)分層次、分對象對合同的一些重大問題進行研究，列出各種可能的選擇，按照上述策劃的依據(jù)，綜合分析各種選擇的利弊得失。
(4)對合同的各個重大問題作出決策和安排，提出履行合同的措施。在合同策劃中有時要采用各種預(yù)測、決策方法，風(fēng)險分析方法，技術(shù)經(jīng)濟分析方法。在開始準備每一個合同招標和準備簽訂每一份合同時都應(yīng)對合同策劃再作一次評價。   
二、業(yè)主的建筑工程合同策劃   
(一)分散平行承包和全包
  (1)分散平行承包，即業(yè)主將設(shè)計、設(shè)備供應(yīng)、土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工分別委托給不同的承包商。各承包商分別與業(yè)主簽訂合同，各承包商之間沒有合同關(guān)系。其特點是：  
1)業(yè)主有大量的管理工作，有許多次招標，需作比較精細的計劃及控制，因此項目前期需要比較充裕的時間。
2)業(yè)主負責各承包商之間的協(xié)調(diào)工作，對各承包商由于互相干擾所造成的問題承擔責任。由于不確性因素的影響及協(xié)調(diào)難度大，因而這種承包方式的合同爭執(zhí)較多，工期長、索賠多。   
3)該承包方式要求業(yè)主管理和控制較細，業(yè)主必須具備較強的項目管理能力。
4)對于大型工程項目，該承包方式使業(yè)主面對眾多承包商，管理跨度大，協(xié)調(diào)困難，易造成混亂和失控，且業(yè)主管理費用增加，導(dǎo)致總投資增加和工期延長。
5)采用這種承包方式，業(yè)主可以分階段進行招標，可以通過協(xié)調(diào)和項目管理加強對工程的干預(yù)。同時承包商之間存在著一定的制衡。  
6)采用這種承包方式，項目的計劃和設(shè)計必須周全、準確、細致。這樣各承包商的工程范圍容易確定，責任界限比較清楚。
(2)全包(又稱統(tǒng)包，一攬子承包，設(shè)計一建造及交鑰匙工程)合同，即由一個承包商承包建筑工程項目的全部工作，并向業(yè)主承擔全部工程責任，包括設(shè)計、供應(yīng)、各專業(yè)工程的施工，甚至包括項目．前期籌劃、方案選擇、可行性研究和項目建設(shè)后的運營管理。該承包方式的特點是：   
1)減少業(yè)主面對的承包商數(shù)量和事務(wù)性管理工作。業(yè)主提出工程總體要求，進行宏觀控制、驗收成果，通常不干涉承包商的工作，因而合同糾紛和索賠較少。   
2)方便協(xié)調(diào)和控制，減少大量的重復(fù)性的管理工作，信息溝通方便、快捷、準確。有利于施工現(xiàn)場管理，減少中間環(huán)節(jié)，從而可減少費用和縮短工期。   
3)業(yè)主的責任體系完備，避免各種干擾，對業(yè)主和承包商都有利，工程整體效益高。
4)業(yè)主必須選擇資信度高、實力強，適宜全方位工作的承包商，他不僅需具備各專業(yè)工程的施工力量，而且尚需很強的設(shè)計、管理、供應(yīng)，乃至項目策劃和融資能力。
(3)采用上述二者之間的中間形式，即將工程委托給幾個承包商，如設(shè)計、施工、供應(yīng)等承包商。
 
例1.業(yè)主將設(shè)計、設(shè)備供應(yīng)、土建、電器安裝、機械安裝、裝飾等工程施工委托給不同的承包商的方式，稱為（　）。(2005考題)
A.統(tǒng)包
B.全包
C.一攬子承包
D.分散平行承包
答案：D
 
(二)招標方式的選擇   
國際上經(jīng)常采用的招標方式有公開招標、邀請招標和議標。我國頒布實施的《中華人民共和國招標投標法》規(guī)定，招標分為公開招標和邀請招標。
 
例2．我國《招標投標法》規(guī)定，招標分為(    )。(2004考題)
A．協(xié)議招標   
B．公開招標
C．合作招標   
D．邀請招標
E．指定招標
答案：BD
 
 1．公開招標   
公開招標又稱無限競爭性招標，是由招標單位在國內(nèi)外主要報紙，有關(guān)刊物上，或電視、廣播上發(fā)布招標廣告。凡符合規(guī)定條件的承包商都可自愿參加投標，數(shù)量不受限制。
這種招標方式，招標單位有較大的選擇余地，可在眾多的投標單位之間選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，但由于參與競爭的承包商可能很多，增加了資格預(yù)審和評標的工作量，也使招標費用支出較多。公開招標在國際上已沿用了很長時間，也是我國目前最廣泛采用的招標方式。但這種方式業(yè)主管理工作量大，要準備很多資格預(yù)審文件、招標文件，要進行資格預(yù)審、評標、舉行澄清會議等。雖可降低報價、提高工程質(zhì)量，但招標期較長。
2．邀請招標   
邀請招標又稱有限競爭性招標。這種招標不發(fā)布廣告，由招標單位向預(yù)先選擇的數(shù)目有限的承包商發(fā)出邀請信，邀請他們參加某項工程的投標競爭。采用邀請方式招標，一般可以保證參加投標的承包商有此項工程經(jīng)驗，信譽可靠，有能力完成該工程項目，招標單位可以減少招標工作量，節(jié)省招標費用，也能增加每個投標者的中標機會。但這種方式限制了競爭范圍，有可能漏掉一些在技術(shù)上、報價上有競爭力的后起之秀。   
邀請招標方式適用于以下情況：   
(1)在特殊情況下，工程規(guī)模大，招標單位認為中、小型施工企業(yè)不可能勝任，因而選定幾家大公司參加投標。   
(2)工程復(fù)雜、專業(yè)性強，招標單位認為只有某些企業(yè)才能承擔。  
(3)工程規(guī)模小，為節(jié)約招標開支沒有必要公開招標。   
(4)公開招標后，無人投標，招標單位只好邀請少數(shù)單位投標。   
(5)由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的工程。 
邀請的投標單位一般5～10家，不能少于3家。  
 
例3、我國《招標投標法》規(guī)定，不發(fā)布公告的工程建設(shè)項目招標方式稱為(  )。(2004考題)
A．議標       
B．協(xié)議招標
C．定向招標   
D．邀請招標
答案：D
 
3．議標對不宜公開招標或邀請招標的特殊工程,應(yīng)報縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門，經(jīng)批準后可以議標。這種方式是建設(shè)單位或其代理人直接邀請某一承包商進行談判，達成協(xié)議后將工程任務(wù)委托這家承包商去完成。若談不成，可另邀請一家，直到達成協(xié)議為止。   
議標通常適用于以下情況：   
(1)工程的性質(zhì)特殊，內(nèi)容復(fù)雜，發(fā)包時尚不能清楚詳盡地確定其中若干技術(shù)細節(jié)和近似的工程量。
(2)采用某種新技術(shù)，需施工單位從設(shè)計階段就開始參加合作。
(3)公開招標或邀請招標未能產(chǎn)生中標單位。 
(4)工程規(guī)模不大，工期緊張，需邊設(shè)計邊施工等。  
這種招標方式易于處理一些問題，使雙方緊密配合，但競爭性差，可能會使承包價格偏高。因此，無特殊情況，為規(guī)范建筑市場行為，應(yīng)嚴格限制議標方式。 
 
例4、我國頒布實施的招投標法中規(guī)定的招標方式為(    )。
A．議標     
B．邀請招標   
C．全包     
D．平行承包   
E．公開招標   
答案：BE