第八章土地增值稅法
•本章為重點章節，歷年出題除單選、多選及判斷題外，有時也出計算題。近兩年試卷中，本章均是以客觀題出現，題量在3-4題，分值在5分左右。
•歷年分值分析：
•95年6分，96年10分，97年10分，98年7.5分，99年4分，2000年2分，2001年1分，2002年3分。
•本章主要內容包括：
•一、土地增值稅的征稅范圍、納稅人；
•二、應稅收入的認定；
•三、確定增值額的扣除項目；
•四、增值額和稅率；
•五、應納稅額的計算；
•六、稅收優惠；
•七、納稅申報及繳納。
•土地增值稅是全書的重點章節之一，每年都有計算題出自該章內容。隨著房地產事業的發展，有關土地增值稅的業務迅速增加，因此，今年相關的內容很可能會占命題的相當比例。
•本章重點內容有：征稅范圍的確定，納稅人的界定，應稅收入種類，增值額確定，稅率選擇與運用，應納稅額計算，優惠政策等。
•難點問題是：扣除項目金額的確定，新建房地產轉讓與存量房地產轉讓增值額及稅額的計算，房地產開發企業與非房地產開發企業扣除項目的差異等。
•一、土地增值稅的納稅人、征稅范圍和稅率
•（一）納稅人
•　土地增值稅的納稅義務人，是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（即轉讓房地產）并取得收入的單位和個人。
•　納稅人的特點：（四個不論）P149
①不論法人與自然人；
②不論經濟性質；
③不論內資與外資企業、中國公民與外籍個人；
④不論部門。都應成為土地增值稅的納稅人。
•（二）征稅范圍
•1、轉讓國有土地使用權；
•2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。
•（三）征稅范圍的界定P150-151
•按以下三個標準來判斷是否屬應計征土地增值稅：
•標準之一：
•轉讓的土地使用權是否國家所有P150
•①轉讓國有土地使用權，征土地增值稅；
•②轉讓集體所有制土地，應先在有關部門辦理（或補辦）土地使用或出讓手續，使之變為國家所有才可轉讓，再納入土地增值稅的征稅范圍。
•③自行轉讓集體土地是一種違法行為。
•標準之二：
•土地使用權、地上建筑物及其附著物是否發生產權轉讓P150
•①轉讓土地使用權征稅（二級市場），出讓土地使用權不征（一級市場）；
•土地使用權出讓：土地使用者在政府壟斷的土地一級市場通過支付土地出讓金，獲得一定年限的土地使用權的行為；
•土地使用權轉讓：土地使用者通過出讓形式取得土地使用權后，在土地二級市場將土地再轉讓的行為。
•②未轉讓土地使用權、房產產權（如出租）也不征。
•標準之三：
•轉讓房地產是否取得收入P151
•取得收入的征，房地產產權雖變更但未取得收入的不征。
•總之，無論是單獨轉讓國有土地使用權，還是房屋產權與國有土地使用權一并轉讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍。以此為標準，對以下具體情況作如下判定：P151-153（注意客觀題型）
•有關事項是否屬于征稅范圍
1、出售征；包括三種情況；（1）出售國有土地使用權；（2）取得國有土地使用權后進行房屋開發建造后出售；（3）存量房地產買賣。
2、繼承、贈予；（1）繼承不征（無收入）。（2）贈予中公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養義務人不征；（3）非公益性贈予征。
3、出租不征（無權屬轉移）；
4、房地產抵押抵押期內不征；（1）抵押期滿償還債務本息收回房地產不征；（2）抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債，征。
5、房地產交換單位之間換房，有收入的征；個人之間互換自住房免征。
6、以房地產投資、聯營房地產轉讓到投資聯營企業不征；將投資聯營房地產再轉讓，征。
7、合作建房建成后自用不征；建成后轉讓征。
8、企業兼并轉讓房地產暫免。
9、代建房不征（無權屬轉移）。
10、房地產重新評估不征（無收入）。
11、國家收回房地產權不征。
12、市政搬遷不征。
•二、應稅收入和扣除項目的確定P154-156
•（一）應稅收入的確定
•納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產取得的全部價款及有關的經濟收益。
•從形式看，包括：
①貨幣收入②實物收入③其他收入
•（二）扣除項目的確定P155
•　稅法準予納稅人從轉讓收入額中減除的扣除項目有以下內容：
•1、取得土地使用權所支付的金額。
•包括兩方面內容：
（1）納稅人為取得土地使用權支付的地價款；
（2）納稅人在取得土地使用權時國家統一規定交納的有關費用，如登記、過戶手續費。
•　2、房地產開發成本P155
•　它是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括：
①土地的征用及拆遷補償費②前期工程費③建筑安裝工程費
④基礎設施費⑤公共配套設施費⑥開發間接費用等。
•　3、房地產開發費用P155
它是指與房地產開發項目有關的三項期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。開發費用在從轉讓收入中減除時，不是按實際發生額，而是按《實施細則》的標準扣除，標準的選擇取決于財務費用中的利息支出，即：P155
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的。①利息支出據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額；②其他開發費用按地價款和房地產開發成本計算的金額之和的5％以內計算扣除，用公式表示：
•房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5％
•例如：支付的地價款為150萬元，開發成本為250萬元，則其他開發費用扣除數額不得超過20萬元，即（150＋250）×5％，利息按實際發生數扣除。
•（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金額機構貸款證明的，房地產開發費用按地價款和房地產開發成本金額之和的10％以內計算扣除，用公式表示：
•房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10％
•例如：支付的地價款為150萬元，房地產開發成本為250萬元，則房地產開發費用總扣除限額為40萬元，即（150＋250）×10％，超限額部分的費用不得扣除。
•房地產開發費用計算中還須注意三個問題：
第一，扣除的具體比例（5％以內或10％以內），由各省、自治區、直轄市人民政府決定。
第二，利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；
第三，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
•4、與轉讓房地產有關的稅金P156
•它是指在轉讓房地產時繳納的“三稅一費”，即：營業稅、城市建設維護稅、印花稅、教育費附加。
•注意問題：
•①房地產開發企業在轉讓時繳納的印花稅因已納入管理費用，因而不得在此扣除。
•②其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除（按產權轉移書據所載金額的0.5‰貼花）。
•5、財政部規定的其它扣除項目。
•此條優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，其他納稅人不適用。加計20％的扣除，用公式表示：
•加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20％
•例如：支付的地價款為150萬元，房地產開發成本為250萬元，加計扣除費用為80萬元，即（150＋120）×20％
•注意：即使是從事房地產開發的納稅人，如果取得土地使用權后未進行任何開發與投入就對外轉讓，也不允許扣除20％的加計費用。舉例如下：
•例、某房地產開發公司建一住宅出售，取得銷售收入1600萬元（設城建稅率7%，教育費附加征收率3%）。建此住宅支付的地價款100萬元（其中含有關手續費3萬元），開發成本300萬元，貸款利息支出無法準確分攤。該省政府規定的費用計提比例為10%，計算上述業務應交納的土地增值稅。
解：1、實現收入總額：1600萬元
2、扣除項目金額：
①支付地價款：100萬元
②支付開發成本：300萬元
③與轉讓房地產有關的費用為：
（100+300）×10%＝40（萬元）
④扣除的稅金：1600×5%×（1+7%+3%）＝88（萬元）
⑤加計扣除費用：（100+300）×20%＝80（萬元）
⑥扣除費用總額：100+300+40+88+80＝608（萬元）
3、確定增值額：1600－608＝992（萬元）
4、確定增值比率：992÷608×100%＝163%
5、計算應納稅額：992×50%－608×15%＝404.8（萬元）
•6、對轉讓舊房及建筑物扣除項目金額的確定
•對舊房的轉讓按財政部、稅務總局《通知》規定可扣除以下項目：P156
（1）房屋及建筑物的評估價格
　評估價格＝重置成本價×成新度折扣率
（2）取得土地使用權所支付的地價款
（3）國家統一規定交納的有關費用
（4）轉讓環節的稅金
對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑證的，在計征土地增值稅時不允許扣除。