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租賃&抵押取舍問題、夫妻共同財產(chǎn)案例分析

來源:233網(wǎng)校 2012年3月19日
  民法案例系列-租賃&抵押取舍問題、夫妻共同財產(chǎn)案例分析
  甲、乙兩夫妻將自己的一處房產(chǎn)租給丙做生意,雙方簽訂了租賃合同,并辦理了相應(yīng)的登記手續(xù)。其后,甲由于做生意虧損,于是向丁借款,把該房產(chǎn)作為擔(dān)保抵押給了丁,甲與丁辦理了抵押登記手續(xù),同時約定:“如果甲到期不還欠款,則丁自動擁有該房產(chǎn)。”這件事乙知道,但是不表態(tài)。那么:
  (1)甲丙之間的租賃合同是否生效?
  (2)甲丁之間的抵押合同是否生效?
  (3)如果甲到期不能清償欠款,丙與丁均主張優(yōu)先受償權(quán),應(yīng)如何處理?
  (4)事后,乙可否以自己不同意主張撤銷甲與丁之間的抵押合同?
  答:(1)該租賃合同有效。甲與丙之間達(dá)成了協(xié)議,簽訂了租賃合同,且辦理了登記手續(xù),應(yīng)該認(rèn)為租賃合同生效。
  (2)抵押合同生效。《擔(dān)保法》第48條規(guī)定:“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,應(yīng)當(dāng)書面告知承租人,原租賃合同繼續(xù)有效。”由此可見,租賃合同并不影響成立在后的抵押合同的效力,并且抵押也已辦理了登記。另該房產(chǎn)雖系夫妻共有,但乙未表示反對的,視為同意。
  (3)應(yīng)該認(rèn)為丙享有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《合同法》和《擔(dān)保法》的規(guī)定,承租人在出租人出售房產(chǎn)的時候享有優(yōu)先購買權(quán),而抵押權(quán)人在債務(wù)人不能償還到期債務(wù)的時候,也享有就抵押物出售的優(yōu)先受償權(quán)。當(dāng)承租人的優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突時,理論上認(rèn)為承租人的優(yōu)先權(quán)優(yōu)先行使,因為這樣可以更有力地保護(hù)承租人的權(quán)利,不改變承租物的使用者,便于承租物的更有效合理使用,同時承租人行使優(yōu)先受償權(quán)后,債權(quán)人可以就其行使優(yōu)先受償權(quán)的款項實現(xiàn)自己的債權(quán),并不影響自己的利益。如果由抵押權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán),那么承租物的所有權(quán)就會發(fā)生變動,不利于保護(hù)承租人的利益。
  (4)不可以。根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定,夫妻雙方財產(chǎn)屬于雙方共同共有,雖然甲將該房屋設(shè)定抵押權(quán)沒有經(jīng)過乙的同意,但是乙在得知該情況后并未表示反對,而且丁取得抵押權(quán)是善意、有償?shù)模虼藨?yīng)當(dāng)認(rèn)定甲與丁之間的抵押合同有效,乙不能撤銷甲與丁之間的抵押合同。

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