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租賃&抵押取舍問題、夫妻共同財產案例分析

來源:233網校 2012年3月19日
  民法案例系列-租賃&抵押取舍問題、夫妻共同財產案例分析
  甲、乙兩夫妻將自己的一處房產租給丙做生意,雙方簽訂了租賃合同,并辦理了相應的登記手續。其后,甲由于做生意虧損,于是向丁借款,把該房產作為擔保抵押給了丁,甲與丁辦理了抵押登記手續,同時約定:“如果甲到期不還欠款,則丁自動擁有該房產?!边@件事乙知道,但是不表態。那么:
  (1)甲丙之間的租賃合同是否生效?
  (2)甲丁之間的抵押合同是否生效?
 ?。?)如果甲到期不能清償欠款,丙與丁均主張優先受償權,應如何處理?
 ?。?)事后,乙可否以自己不同意主張撤銷甲與丁之間的抵押合同?
  答:(1)該租賃合同有效。甲與丙之間達成了協議,簽訂了租賃合同,且辦理了登記手續,應該認為租賃合同生效。
  (2)抵押合同生效?!稉7ā返?8條規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,應當書面告知承租人,原租賃合同繼續有效。”由此可見,租賃合同并不影響成立在后的抵押合同的效力,并且抵押也已辦理了登記。另該房產雖系夫妻共有,但乙未表示反對的,視為同意。
  (3)應該認為丙享有優先受償權。根據《合同法》和《擔保法》的規定,承租人在出租人出售房產的時候享有優先購買權,而抵押權人在債務人不能償還到期債務的時候,也享有就抵押物出售的優先受償權。當承租人的優先受償權與抵押權人的優先受償權發生沖突時,理論上認為承租人的優先權優先行使,因為這樣可以更有力地保護承租人的權利,不改變承租物的使用者,便于承租物的更有效合理使用,同時承租人行使優先受償權后,債權人可以就其行使優先受償權的款項實現自己的債權,并不影響自己的利益。如果由抵押權人行使優先受償權,那么承租物的所有權就會發生變動,不利于保護承租人的利益。
 ?。?)不可以。根據《婚姻法》的規定,夫妻雙方財產屬于雙方共同共有,雖然甲將該房屋設定抵押權沒有經過乙的同意,但是乙在得知該情況后并未表示反對,而且丁取得抵押權是善意、有償的,因此應當認定甲與丁之間的抵押合同有效,乙不能撤銷甲與丁之間的抵押合同。

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