案情：某房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，為了獲得銀行貸款，采用與本公司員工簽訂房屋預(yù)售合同，并向銀行辦理按揭的方式，獲得了銀行的按揭貸款。向銀行按揭后，其所有房屋均在房地產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)辦理了房屋抵押登記。后來，該房地產(chǎn)開發(fā)商又將房屋賣給了真正的買房人，并收取了房款，同時(shí)也交付了鑰匙，但隱瞞了該房屋已經(jīng)按揭抵押的事實(shí)，及至買房人辦理過戶登記時(shí)，才從房屋交易登記機(jī)關(guān)獲悉房屋登記為他人且已經(jīng)抵押的事實(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)證無法辦理。買房人以開發(fā)商欺詐售房為由要求與開發(fā)商解除合同并要求開發(fā)商雙倍賠償已付購房款。
    
　　對(duì)此，有兩種意見：一種意見認(rèn)為，開發(fā)商雖然隱瞞了該房已經(jīng)按揭抵押的事實(shí)，但該按揭實(shí)為虛假按揭，并非真正的“一房二售”，開發(fā)商已經(jīng)履行了交付房屋的義務(wù)，所謂的先買房的買房人人并非真正的購房人，其也不可能與實(shí)際買房人爭房，至于實(shí)際買房人的產(chǎn)權(quán)證，只要開發(fā)商將銀行貸款提前還完，就可解除抵押登記，從而使后買房的買房人辦理產(chǎn)權(quán)證的障礙得以消除。因此，開發(fā)商不應(yīng)承擔(dān)雙倍賠償?shù)拿袷仑?zé)任；另一種意見則認(rèn)為，開發(fā)商在后一售房過程中存在重大欺詐，致使合同無法履行，買房人完全有權(quán)解除合同并要求雙倍賠償。

     分析：筆者同意第二種意見。

    《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》出臺(tái)以后，對(duì)于出賣人在訂立商品房買賣合同后，未告知買受人而將房屋抵押給第三人或?qū)⒃摲课葙u與第三人，或者故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證明或提供虛假商品房預(yù)售許可證明、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)等五種情形下的欺詐行為，規(guī)定了買房人可以要求解除合同，返還購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購款一倍的賠償責(zé)任。

    該案中，開發(fā)商是否存在欺詐售房，是其是否承擔(dān)雙倍賠償?shù)拿袷仑?zé)任的爭議焦點(diǎn)。后買房人在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，開發(fā)商已經(jīng)將該房向銀行作了抵押登記，但其并未如實(shí)告知后買房人，這已經(jīng)構(gòu)成了隱瞞合同重大事項(xiàng)。買房人簽訂購房合同的目的是為了獲得房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益、處分該房屋的權(quán)利，而房屋一旦設(shè)置了抵押，則影響了其所有權(quán)的功能的發(fā)揮。因此，如果后買房人知道其所購買的房屋已經(jīng)抵押給銀行的事實(shí)，其最大的可能就是放棄購買該房屋。事實(shí)上，當(dāng)買房人在支付了房款后，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)知道房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)后，其要求解除合同的行為就已經(jīng)表達(dá)了其被欺騙后的心理狀態(tài)。因此，開發(fā)商的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為欺詐行為。

    第一種意見以開發(fā)商已經(jīng)將房屋鑰匙交給買房人，買房人已經(jīng)實(shí)際控制了該房屋為由，認(rèn)為該房屋不是真正的一房二賣，故得出不能雙倍賠償結(jié)論，但其忽略所有權(quán)的權(quán)能除了還有占有、使用外還有收益、處分的權(quán)能。買房人支付了購買房屋所有權(quán)的對(duì)價(jià)，不可能只得到房屋的使用權(quán)。此其一。其二，依現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)的公示方法，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的不同而有所區(qū)別，不動(dòng)產(chǎn)以登記和登記之變更作為權(quán)利享有與變更的公示方法，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有作為權(quán)利享有的公示方法，以占有之移轉(zhuǎn)即交付作為其變更的公示方法。法律賦予登記、登記變更，及占有、交付以公信力，社會(huì)公眾可通過登記、登記變更及交付等獲悉物權(quán)的享有與變動(dòng)情況。在房屋登記機(jī)關(guān)登記的產(chǎn)權(quán)人推定為房屋的所有權(quán)人，因此，在房屋交易登記機(jī)關(guān)已經(jīng)辦理了預(yù)售房登記的買房人，在法律上推定其為該房屋的所有權(quán)人，其享有對(duì)其被登記為產(chǎn)權(quán)人的房屋具有占有、使用、收益、處分的權(quán)能。因此，第一種意見以該買房人不會(huì)與后買房人爭房，只是一種善意的推測，并不能排除某一天該買房人以所有權(quán)人的身份向后買房人行使物權(quán)請求權(quán)的可能，也不能排除該買房人日后將該房屋賣與他人的可能，因此，實(shí)際買房人的權(quán)利狀態(tài)處于一種極其危險(xiǎn)的境地。其三，開發(fā)商欲消除后買房人取得房屋所有權(quán)的法律障礙，并非只是第一種意見所說的由開發(fā)商向銀行提前還完貸款，解除抵押就了事了，由于該房屋已經(jīng)預(yù)售登記為他人，從法律的層面上還需由登記的買房人與實(shí)際買房人之間達(dá)成房屋轉(zhuǎn)讓的意思表示，把本來由買房人向開發(fā)商購買商品房的行為變成了買房人向他人購買“二手房”的行為，這需要實(shí)際買房人與登記買房人二人的共同的意思表示一致才行。而非開發(fā)商的單方行為就可以達(dá)到。同時(shí)，由于開發(fā)商在后一賣房的行為中違反合同的約定，不能為買房人辦理產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)構(gòu)成違約，且使合同的目的（買房人取得所有權(quán)登記，賣房人取得價(jià)款）無法實(shí)現(xiàn)，買房人得以解除合同。

    買房人與開發(fā)商就買賣商品房達(dá)成意思表示一致，該買賣合同合法、有效。合同成立后，開發(fā)商負(fù)有向買房人轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)，即買房人對(duì)開發(fā)商享有請求其履行轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的請求權(quán)，此為債法上的請求權(quán)。由于開發(fā)商已經(jīng)將房屋向他人預(yù)售，且已經(jīng)抵押登記，致使該義務(wù)的履行障礙。在買房人要求解除合同且雙倍賠償成立時(shí)，其負(fù)有債法上的賠償義務(wù)。

    基于以上理由，筆者認(rèn)為，某開發(fā)商的行為已經(jīng)構(gòu)成了故意隱瞞合同重大事項(xiàng)，且致使商品房買賣合同的目的不能達(dá)到，符合最高法院關(guān)于審理商品房糾紛案件的司法解釋中雙倍賠償?shù)臈l件，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償?shù)拿袷仑?zé)任，同時(shí)，買房人得以解除合同。