基本案情：
    1996年6月16日，某銀行與螺帽廠、多服公司簽訂"抵押擔保借款合同"一份，某銀行為螺帽廠在兩年內提供最高額貸款108萬元，螺帽廠、多服公司均為該筆借款設定抵押并負連帶責任，其中多服公司的抵押物包括818加油站的開票室一間及加油罐等物，當時楊某任多服公司門市部主任兼管加油站。合同簽訂后隨即辦理了抵押物登記手續，1997年3月，某機械公司與螺帽廠、多服公司的上級主管部門某鎮政府簽訂租賃協議一份，由機械公司租賃螺帽廠、多服公司的財產開展經營，租賃期限至1999年9月止，該協議第三條明確約定：機械公司為了落實原企業的銀行債務，必須與有關銀行簽訂借款手續和還款計劃。1998年1月15日，某銀行與螺帽廠、多服公司及機械公司簽訂協議一份，載明：借款人螺帽廠于1996年6月16日以螺帽廠、多服公司設定抵押，作為在某銀行的108萬元借款的抵押擔保，并進行了登記。根據《擔保法》的有關要求，經當事人四方協定：機械公司承租時，償還螺帽廠在某銀行的借款，原設定的抵押物繼續作為機械公司償還債務、抵押權人實現債權的抵押擔保。1998年5月11日，螺帽廠被注銷，其清算單位為某鎮政府。2000年8月，多服公司更名為物資經營部。2001年4月30日，物資經營部與楊某簽訂租賃協議一份，當時物資經營部事先未征得抵押權人某銀行的同意，亦未書面告知楊某在租賃物上已設定抵押的事實，協議約定：物資經營部將818加油站出租給楊某經營，并向其提供合法經營手續和證件，租賃期暫定為兩年，每年租賃費為2萬元。2001年12月，因機械公司未能歸還借款本息，某銀行將機械公司、鎮政府、物資經營部推上被告席，后經法院主持調解達成還款協議，協議明確某銀行對物資經營部設定抵押的財產包括818加油站的房屋及其他機械設備享有優先受償權。因機械公司未能自覺履行還款義務，2002年4月，某銀行向法院申請強制執行，執行過程中，某銀行與物資經營部達成協議將抵押物折價抵償債務，并辦理了有關執行款物交接手續。2002年6月15日，某銀行委托某拍賣行對抵押物進行公開拍賣，拍賣行刊登了拍賣公告，并于6月22日如期舉行拍賣會，環某競拍成功，取得了拍賣物品的所有權。2003年4月28日，楊某以物資經營部、環某作為被告向法院提起訴訟，認為物資經營部在處分其抵押財產時未能提前三個月通知即通過拍賣的方式將818加油站的房屋及其他機械設備出售給自己選擇的第三人環某，物資經營部與環某之間顯然存在相互串通，侵犯了其作為承租人應享有的優先購買權，故要求法院確認原告對所承租的818加油站房屋及其他機械設備享有優先購買權。

    本案在審理過程中，存在著截然不同的兩種意見：

    第一種意見認為，本案原告對租賃物享有優先購買權，理由是：優先購買權是承租人的一項重要權利，無論是在先設定抵押權后成立租賃權，還是先成立租賃權后設定抵押權的情況下，承租人的優先購買權都應受到法律的保護，因為承租人的優先購買權是在同等條件下進行的，并不影響抵押權人實現其債權。抵押權人的抵押權是價值權，而不是支配權，法律賦予抵押權人的是從抵押物的交換價值優先受償的權利，而不是任意處分抵押物的權利。因此只要承租人的出價與抵押權人出價相同，抵押權人就只能以抵押物的交換價值清償自己的債權。所以承租人的優先購買權和抵押權人行使自己的抵押權并不沖突。租賃關系不繼續存在有可能是影響抵押物的價格從而損害抵押權人的利益，但是承租人的優先購買權無論如何都不會影響抵押權人的利益。否認承租人的優先購買權可能導致抵押權人濫用權利，把抵押物出售給自己選擇的第三人，損害承租人的利益。本案中，抵押人物資經營部在設定租賃權時，并未書面告知抵押的事實，后在租賃關系存續期間，未及時通知承租人又將抵押物交由法院給抵押權人折價抵償債務，從而侵犯了承租人在同等條件下享有的優先受償權。

    第二種意見認為，本案原告不享有優先購買權，其理由如下：

     1、所謂承租人的優先購買權，是指在房屋租賃期間，出租人如欲出賣所租房屋，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利?！吨腥A人民共和國合同法》第二百三十條對房屋承租人的優先購買權作了特別規定，優先購買權的設定有利于維護房屋承租人的居住利益，使承租人有可能獲得一個穩定的居所，這是立法本意所在，本案中租賃物818加油站的房屋及其他機械設備，乃是一個完整的經營實體，開票室僅是其中一部分，亦屬營業用房，并非典型的房屋租賃，原告據此認為其對整個租賃物享有優先購買權，缺乏法律依據。

    2、從抵押權與租賃權的關系來看，抵押權和租賃權在性質上是相容的，原則上應按照兩權成立的時間確定兩者之間的對抗關系，以抵押財產出租的，不適用"買賣不破租賃"規則，抵押權優于租賃權，雖然租賃權具有物權的屬性，仍然不能優于擔保物權的效力。   

    3、最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條第一款規定：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。據此可以認為：抵押人將抵押財產出租的，如果辦理了抵押物登記，抵押權完全可以對抗租賃權。在抵押權人行使抵押權時，可以對抵押物協議取得所有權，或將抵押物變賣、拍賣。取得抵押物所有權的受讓人可以終止租賃關系，承租人不得以租賃權對抗抵押權。綜上分析，本案中抵押人物資經營部的前身多服公司以財產為主債務人借款設定抵押后，又辦理了相應的抵押登記手續，在某銀行申請本院強制執行后，物資經營部與抵押權人協商一致，以抵押物抵償部分債務。至此，抵押權人已依法取得物資經營部相關抵押物的所有權，而所有權是一種絕對權，具有排他性，作為承租人的原告，在與物資經營部簽訂租賃協議時，應當知道租賃物上存在抵押權的事實，而自愿地接受和承擔了因抵押權實現而使租賃權終止的風險，其當然不能以后成立的租賃權與抵押權相對抗，對租賃物亦不享有優先購買權。

     筆者同意第二種意見。