第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。

　　（解讀：國家機關對自有國有資產的管理，屬機關內部管理，如政府采購，內部物業管理，辦公、生產及生活用房的分配，內部物資配備發放調撥等，應由相關的行政法規規范調整，類似的還有國防、軍隊和武裝力量的財產的管理，要說就該說全，而本法卻又沒有提到。）

　　第五十四條 國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。

　　（事業單位有多種情況，有全額撥款，承擔行政管理事務的，如殘疾人聯合會。應參照國家行政機關管理。有的是差額撥款的，有的是自收自支，參照企業管理的。事業單位作為獨立法人，理應具有獨立的民事權利，行政機關不應干預。）

　　第五十五條 國家出資的企業，由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責，享有出資人權益。

　　（企業也是獨立法人，其民事權利也是獨立的。出資人的權益應在公司章程里規定，應是公司法規范調整的范疇。）

　　第五十六條 國家所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

　　（解讀：本條是說對國有財產的保護。對財產的保護和對物權的保護是有區別的，本法是針對物權而定，理應對物權的保護加以具體化。對財產的刑事保護和民事調整也是不同的概念，本法既然是民事法律，理應對國有財產的民事侵權事項做出具體規定。現有刑事法律和民事法律對財產的保護調整是不分所有人的，本法則分別規定，但看不出有什么區別。）

　　第五十七條 履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員，應當依法加強對國有財產的管理、監督，促進國有財產保值增值，防止國有財產損失；濫用職權，玩忽職守，造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

　　（解讀：國家管理不是民事行為，工作人員也不是民事主體，其職責自有行政規章加以規范和約束，行政責任和刑事責任也不是本法適用范圍。）

　　違反國有財產管理規定，在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中，低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的，應當依法承擔法律責任。

　　（解讀：既然有國有財產管理規定，本法就沒有必要重復。企業是獨立法人，具有獨立的民事權利，獨立承擔民事責任和刑事責任。國家對國有財產管理屬行政管理，追究行政責任不應是本法的適用范圍。）

　　第五十八條 集體所有的不動產和動產包括：

　　（一）法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂；

　　（二）集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施；

　　（三）集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施；

　　（四）集體所有的其他不動產和動產。

　　（解讀：前面涉及國家所有權的條文，都是說“財產”，這里說到集體所有權，卻只說“動產和不動產”，難道集體財產中就沒有無形財產嗎？就不應平等保護嗎？這一條在財產具體種類中，又有各種設施，這些設施中就沒有無形財產嗎？）

　　第五十九條 農民集體所有的不動產和動產，屬于本集體成員集體所有。

　　下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定：

　　（一）土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包；

　　（二）個別土地承包經營權人之間承包地的調整；

　　（三）土地補償費等費用的使用、分配辦法；

　　（四）集體出資的企業的所有權變動等事項；

　　（五）法律規定的其他事項。

　　（解讀：農村集體是三級所有，在每一級所有中，又有若干獨立的經濟實體或獨立的法人，具有獨立的民事主體地位。所以對農村集體，應對各級所有分別加以規定，對農村獨立的法人單位，應給予和其他法人同樣的民事法律地位。否則很可能會造成無所適從的局面。）

　　第六十條 對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，依照下列規定行使所有權：

　　（一）屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權；

　　（二）分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權；

　　（三）屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

　　（解讀：農村早已實行了土地承包，所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等，都已分到個人手上，并且承諾過幾十年不變，由此形成了各種個體、私營或合資企業，都是獨立的法人，具有獨立的民事法律地位，如果無視和不承認這個現實，豈不是要亂套？鄉鎮政府，村委會、村民小組，作為行政組織，應行使行政職能，而生產和經濟活動屬民事行為，行政組織不應干預。由于這個關系不明確，行政企業不分、行政民事不分，大量矛盾由此產生，本法沒有加以理順，則有可能會進一步加深這種矛盾。）

　　第六十一條 城鎮集體所有的不動產和動產，依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　（解讀：城鎮集體所有制企業，也是獨立法人，具有獨立的民事法律地位，獨立承擔民事責任。其財產，除了動產和不動產之外，當然還有無形財產。但現實情況是城鎮集體已經解體或賣給了私人。對集體企業私人承包或解體，集體財產滅失，法律是否承認其合法性？是否追究責任？）

　　第六十二條 集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。

　　（解讀：集體經濟組織是獨立的法人，應享有法人單位的權利和承擔相應的義務；村委會、村民小組到底是行政單位還是經濟組織還是政經合一的組織？其權力、權利和義務到底如何界定？本法作為民事法律，此處將村委會、村民小組與集體經濟組織相提并論，使二者的法律地位混合，是否合法有效？“公布集體財產的狀況”又超出了“動產和不動產”的范圍。這都會給以后的執行帶來麻煩。）

　　第六十三條 集體所有的財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。

　　（解讀：同樣，財產超出了動產和不動產的范圍，財產的保護有刑法保護，行政法保護和民法調整的不同。作為民事律，應對民事侵權調整事項做出具體的規定。）

　　集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

　　（解讀：如果是刑事侵權，應向公安檢察機關報案；如果是行政決定不當，應申請行政復議和申訴，如勞動仲裁；如果是民事侵權，且調解無效，才是向人民法院起訴。但是向人民法院請求“予以撤銷”，人民法院是否一定支持，卻不能保證。）

　　第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

　　（解讀：“合法收入”中，當然不限于“動產和不動產”，這就超出了本法的調整范圍。財產的種類中，包括了“生產工具和原材料”，而沒有包括生產資料及礦產資源等，這一點不明確，不定因素就太多了。）

　　第六十五條 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。

　　國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。

　　（解讀：這一條“儲蓄、投資及其收益”又超出了“動產和不動產”的范圍，其中“其他合法權益”包含太寬，已經沒有邊際了。）

　　第六十六條 私人的合法財產受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

　　（解讀：憲法 第十三條 公民的合法的私有財產不受侵犯。“公民的合法的私有財產”與“私人的合法財產”相對照，似以前者更加明晰準確。“財產”當然不限于“動產和不動產”。同樣，刑法保護、行政保護和民事調整應當有所區別，本法應明確民事調整的事項。應當指出，對公民合法財產的保護，憲法、刑法和民法通則早有規定，并不是本法才有的，說什么有了本法私有財產才有了保護，是毫無根據的。）

　　第六十七條 國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產，投到企業的，由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利并履行義務。

　　（解讀：這一條涉及企業登記，用動產和不動產出資的，如何占有投資比例和如何享受權利及承擔義務，應由投資主體在平等自原的基礎上約定，其有效條件法律已有明確規定。）

　　第六十八條 企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。

　　企業法人以外的法人，對其不動產和動產的權利，適用有關法律、行政法規以及章程的規定。

　　（解讀：企業法人的所有制有國有、集體、私人、合伙、外資等多種類形。對其動產和不動產享有民事主體應有權利，這是無須另行規定的；企業以外的法人，含意應是不屬企業性質的法人，如事業法人，社團法人。作為法人，其民事地位和民事權利應當是平等的和一致的。）

　　第六十九條 社會團體依法所有的不動產和動產，受法律保護。

　　（解讀：社團法人應當包括在上一條的“企業以外的法人”之中，這里單列一條，似乎多余。）

　　從以上解讀看，本法在適用范圍和管轄范圍上，都大大突破了本法第二條的規定，在具體條文的設定上，有明確且肯定規定的很少，不是含糊其辭，就是由其他法律規定，這對將來實施，必然會產生很多麻煩，大量的司法解釋肯定是免不了的。

　　第五章就解讀到此。

　　第六章

　　在解讀具體條文之前，還是要重申一下，本法是民事法律，調整的是民事法律關系。民事主體有權在平等自愿的原則基礎上自主設定權利和義務。民事法律應當是對民事主休自主處分民事事項的邊界和方法程序及有效條件加以界定，而不應超出這范圍。本法第二條規定了本法的適用范圍，因此對具體條文的解讀，不能離開這個基礎。

　　第六章 業主的建筑物區分所有權

　　（解讀：這里的業主，應是“民事行為”的主體；所謂“建筑物區分所有權”，語法上不太好理解，“業主的所有權”中間夾了“建筑物區分”，讀不通。意思似乎是“業主的在建筑物中區分出來的所有權”。本法將其作為業主的民事權利，是“業主的”建筑物區分所有權。這一規定，就成了業主的一項法定權利。但是業主要這項權利有什么用呢？如何行使這項權利？有何相應的義務？業主在取得建筑物所有權時，所有權的內涵和外延還沒有區分好嗎？留著以后老是要區分？這不是自找麻煩嗎？）

　　第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　（解讀：“業主”是專用名詞，可以用于單數，也可以用于復數。這里的“業主”是單數還是復數不明確，“專有部分”是指全體業主專有，還是指業主個人專有，就不好理解了。現實中業主在通過民事行為取得所有權時，在合同中對建筑物的專有部分和共用部分以及相應的權利義務都已經有過約定，如果約定不明，可以重新平等協商約定。這些權利和義務屬于民事主體可以自主處分的部分，法律本可以不必多管。例如對某些共有部分，有的在購賣時就作了劃分，歸某些特定的業主占有或管理。有的在使用中形成了默契，某些部分就是由某些業主占有，大家相安無事。如果硬要強調共同所有共同管理，否定當事人之間的約定或默契，反而會產生矛盾，這不是自己找事嗎？）

　　第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。

　　（解讀：建筑物有使用說明書，是合同的組成部分；物業管理有業主使用管理規定；國家對建筑物安全使用也有相關規定，業主均應當遵守，如果不違反以上規定，就是合法的，他人不應干涉。這里所謂“建筑物的安全”，“損害其他業主的合法權益”，沒有邊界。在墻上釘一根釘子也可以說是“危及建筑物安全”；在家里放音樂聲音大一點，也可以說是“損害了其他業主合法權益”，這就是沒有底了。）

　　第七十二條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

　　（解讀：如果不是法定的民事權利義務，可以由當事人在平等自愿基礎上自主約定，只要符合有效條件，法律就不加干涉。對共有部分的權利義務，當事人如果沒有自主處分的權利，是對公民民事權利的限制，這樣規定似乎缺乏法律依據，法理上也說不通。）

　　業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

　　（解讀：這里的轉讓，應是完整的產權轉讓。轉讓的權利和義務這要看產權登記證書上的內容，由不得當事人自己做主。產權登記證書載明的相關權利和義務當然要一并轉讓，證書上沒有的，這里規定了也沒用。另外，對已交或欠交的物管費、水電費，有線電視費，垃圾費，電話費等是否轉移要另行約定。如果是部分產權轉讓或物權的部分“內容”轉讓，如用益物權轉讓，本法沒有規定，是不允許還是可以由當事人自己約定，只能等以后的司法解釋了。）

　　第七十三條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　（解讀：建筑物區劃范圍，應是開發商規劃許可證和土地使用證載明的區域，也是物業管理的范圍。內部的設施哪些屬于業主共有，應當反映在購房協議和物業管理規定中，其中用于經營性的設施，其管理權限和收益分配風險承擔，應有專門的規定，不是一句話能說清的。區劃內的綠地，是經規劃設計確定，經開發建設形成的法定公共設施，法律應規定不得屬于個人所有，否則綠地很可能被分割占有破壞。）

　　第七十四條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

　　建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

　　（解讀：物業管理中，有行政管理法規規定的，應按法規辦；屬民事主體自主決定的權利，應由民事主體平等自愿協商約定。區劃內車輛通行停放及外來車輛進出等，應在制定物業管理規定中明確。有的小區不準外來車輛進入，不準小販進入，成了國中之國，民事主體是否有權為自己設定這類權力？）