第九十一條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。

　　（ 解讀：如果造成了危害怎么辦？“挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等”的行為人往往不是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人，而是相關(guān)專業(yè)部門或企業(yè)。對(duì)因施工造成周邊他人的損害的，行為人應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。這里還應(yīng)分過錯(cuò)責(zé)任和無(wú)過錯(cuò)責(zé)任，不能細(xì)說(shuō)了。）

　　第九十二條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

　　（解讀：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)”，沒有前提條件和限制條件。人家為何要給你利用？是不是應(yīng)當(dāng)設(shè)立地役權(quán)？都是平等的民事主體，憑什么你就可以動(dòng)人家東西利用人家的不動(dòng)產(chǎn)？這與私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)理論很不相符嘛！就是不給你利用又如何？什么叫“盡量避免”損害？只要賠償就能損害嗎？還是應(yīng)當(dāng)“按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理”才對(duì)吧？“利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償”應(yīng)改為“利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，不得對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利造成損害，造成損害的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。）

　　綜上所述，在相鄰關(guān)系上，本法過分強(qiáng)調(diào)了所有人的權(quán)利而忽視了相鄰人的權(quán)利，與平等保護(hù)理論和私產(chǎn)神圣理論自相矛盾。

　　第八章 共有

　　（解讀：先來(lái)看一下現(xiàn)行《民法通則》對(duì)“共有”的規(guī)定：第七十八條 財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的公民、法人共有。

　　共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。

　　按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　以上規(guī)定是解讀本章的依據(jù)。）

　　第九十三條 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。

　　（解讀：《民法通則》是財(cái)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上的“公民、法人”共有。而本法是“單位、個(gè)人”公有。這個(gè)變動(dòng)意味著共有人不僅可以是法人，也可以是非法人單位；不僅可以是公民，也可以是沒有公民權(quán)或被剝奪公民權(quán)的個(gè)人，至甚包括外國(guó)人。）

　　第九十四條 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。

　　（解讀：“按照其份額享有所有權(quán)”，《民法通則》是“分享權(quán)利”后面還有“分擔(dān)義務(wù)”，不能只講權(quán)利不講義務(wù)。）

　　第九十五條 共同共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

　　（解讀：同樣，“共同享有所有權(quán)”后面應(yīng)加上“承擔(dān)義務(wù)”。）

　　第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。

　　（解讀：本法共有人是指“單位和個(gè)人”而不是“法人和公民”，因此“各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)”就有問題了，如果共有人是非法人單位或沒有公民權(quán)的個(gè)人，管理權(quán)從何而來(lái)呢？）

　　第九十七條 處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

　　（解讀：這一條就是大股說(shuō)了算，人多說(shuō)了不算。如果事先沒有約定，只要某人占有三分之二以上（此處“以上”應(yīng)不包括本數(shù)）的份額，便可財(cái)大氣粗，一個(gè)人說(shuō)了算，而不是少數(shù)服從多數(shù)。那么是不是財(cái)產(chǎn)權(quán)大于人權(quán)，體現(xiàn)了是以物為本的民主而不是以人為本人的民主？）

　　第九十八條 對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。

　　（解讀：這里的“負(fù)擔(dān)”一詞，在《民法通則》中用了“分擔(dān)”和“承擔(dān)”，意思一樣，但語(yǔ)感上還是有些微妙的差別。）

　　第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。因分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。

　　（解讀：從契約自由和私有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的角度，這一條在法理上值得商榷。共有人約定不得分割共有財(cái)，是不是就不能分割呢？從所有權(quán)理論看，應(yīng)當(dāng)允許分割。因?yàn)楣灿幸彩秦?cái)產(chǎn)所有權(quán)，而財(cái)產(chǎn)所有權(quán)就是“占有、使用、收益和處分”的權(quán)利。那么共有人就應(yīng)當(dāng)有權(quán)對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分。事先有約定不能分割，是共有人自己設(shè)定的義務(wù)，不代表不能違約。違約就應(yīng)當(dāng)按違約處理，如果當(dāng)時(shí)約定中有違約條款，則按約定處理，如果沒有，則按協(xié)商處理；協(xié)商不成，按法定違約責(zé)任處理。什么叫“重大理由”？無(wú)法界定。如果因“重大理由”糾紛訴到法院，法院也無(wú)法判定理由是不是屬于“重大”。捆綁不成夫妻，實(shí)際上法院也只能同意分割。而對(duì)于共同共有，“共有的基礎(chǔ)喪失”不知何指。現(xiàn)實(shí)中常見的共有如家庭共同共有，夫妻共同共有，遺產(chǎn)按份共有等。因分家，離婚，繼承等都會(huì)造成共有財(cái)產(chǎn)的分割。結(jié)合本法97條，在共有人協(xié)商一致，或是共有人堅(jiān)持分割，或是法定事由出現(xiàn)時(shí)，共有財(cái)產(chǎn)就要進(jìn)行分割。）

　　第一百條 共有人可以協(xié)商確定分割方式。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià)或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。

　　（解讀：這一條就是“成物不可損”的原則。能分割的則分，不能分割的則作價(jià)后分割，不能將財(cái)產(chǎn)毀損。但是采取何種作價(jià)方式，應(yīng)當(dāng)要有統(tǒng)一的規(guī)定。如果有多種選擇，那么采取哪種辦法當(dāng)事人還是要協(xié)商，協(xié)商不成，還是要訴訟。如果共同共有人有一輛汽車，一方主張折價(jià)，另一方主張拍賣，如何處理呢？人民法院支持哪一方呢？以什么為根據(jù)呢？）

　　共有人分割所得的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)有瑕疵的，其他共有人應(yīng)當(dāng)分擔(dān)損失。

　　（解讀：這不知有何道理？財(cái)產(chǎn)是按共有的份額分割的，應(yīng)按質(zhì)論價(jià)進(jìn)行平衡就行了，要分割的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)大多是舊物，不可能成新一致和沒有瑕疵，如果這樣斤斤計(jì)較，人民法院豈不是要忙死？）

　　第一百零一條 按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。

　　（解讀：《民法通則》的表述是“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”。將“分出”和“轉(zhuǎn)讓”并列，就是說(shuō)分出和轉(zhuǎn)讓都是共有人的民事權(quán)利，是不需要理由的。這符合財(cái)產(chǎn)所有權(quán)理論，而本法需要“重大理由”才能分出的規(guī)定，與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)理論不相符。）

　　第一百零二條 因共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)，在對(duì)外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外；在共有人內(nèi)部關(guān)系上，除共有人另有約定外，按份共有人按照份額享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)，共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。

　　（解讀：“第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的除外”，也就是說(shuō)，如果第三人不知道“共有人不具有連帶債權(quán)債務(wù)關(guān)系的”，就不能除外，共有人仍然“享有連帶債權(quán)、承擔(dān)連帶債務(wù)”？那么如何判定第三人是知道還是不知道呢？“共同共有人共同享有債權(quán)、承擔(dān)債務(wù)”，是否意味著父?jìng)舆€，夫債妻還？“償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償”，如果收取的債權(quán)超過了自己應(yīng)得的份額，也應(yīng)當(dāng)退還給其他共有人吧？遺產(chǎn)是按分共有的，如果被繼承人有債務(wù)，某個(gè)繼承償還了，而其他繼承人不肯按繼承的份額分擔(dān)，是否應(yīng)當(dāng)在繼承遺產(chǎn)中扣除這筆債務(wù)？）

　　第一百零三條 共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)系等外，視為按份共有。

　　（解讀：也就是說(shuō)，在沒有約定或約定不明的情況下，共有人是家庭關(guān)系的，視為共同共有。問題是家庭關(guān)系包括的范圍如何界定？?jī)H限于直系親屬還是也包括旁系親屬？共有人不具有家庭關(guān)系的，視為按份共有，那么份額如何確定呢？要看下面一條，這兩條應(yīng)合成一條才好。）

　　第一百零四條 按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。

　　（解讀：既然是按份共有，怎么會(huì)沒有份額呢？這是接上一條來(lái)的，在共有關(guān)系沒有約定或約定不明，且共有人又不是家庭關(guān)系時(shí)，視為按份共有。再繞回去，按份共有分額沒有約定或者約定不明且出資額也不能確定的，視為等額享有。這“等額享有”和“共同共有”有何區(qū)別？太繞人了吧？）

　　第一百零五條 兩個(gè)以上單位、個(gè)人共同享有用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，參照本章規(guī)定。

　　（解讀：也就是說(shuō)，除了財(cái)產(chǎn)所有權(quán)可以共有之外，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)也可以共有，法律關(guān)系可以參照本章規(guī)定調(diào)整。）

　　第九章 所有權(quán)取得的特別規(guī)定

　　（解讀：法律應(yīng)當(dāng)把所有可能發(fā)生的情況全部考慮進(jìn)去，前面沒有說(shuō)全，所以這里把前面沒有說(shuō)到的比較特殊的情況單獨(dú)列一章。）

　　第一百零六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

　　（解讀：“無(wú)處分權(quán)”是一個(gè)復(fù)雜集合，包括各種類型：一是非產(chǎn)權(quán)人又非被委托人；二是被委托人超越代理權(quán)限；三是主體不合格，例如未成年人；四是法律規(guī)定產(chǎn)權(quán)人不具有處分權(quán)，例如產(chǎn)權(quán)人對(duì)樹木文物等不一定有處分權(quán)；五是刑事犯罪，如銷贓，洗錢，轉(zhuǎn)移走私物品等；六是行政行為不當(dāng)，如行政機(jī)關(guān)把扣押財(cái)轉(zhuǎn)讓給他人；七是共有人未經(jīng)其他共有人同意，等等。

　　無(wú)處分權(quán)人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，“所有權(quán)人有權(quán)追回”。但是追回是有條件的。“除了法律另有規(guī)定外”，是指除了其他法律另有規(guī)定之外，如果符合本法下列條件的，“受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)”，也就是產(chǎn)權(quán)人不能向受讓人追回。）

　　（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

　　（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

　　（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

　　（解讀：就是說(shuō)受讓人可以不管出讓人是誰(shuí)，不管財(cái)產(chǎn)的來(lái)路，只要符合以上三個(gè)條件其中的一條，就可以取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)。

　　第一個(gè)條件是所謂“善意所得”，那么如何來(lái)判斷是善意還非善意呢？如果明知出讓人沒有處分權(quán)，但仍然取得財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是不是能說(shuō)是善的呢？例如趙老爺和末莊的各界人士明知阿Q出售的衣服是贓物，但是仍然非要購(gòu)買，他們的行為是善意還是非善呢？又如在街頭或跳蚤市場(chǎng)，明知是贓物或是走私水貨，購(gòu)買人算不算善意所得？ 其實(shí)法律只能對(duì)行為的合法性和有效性做出界定，而不能對(duì)人的心理活動(dòng)加以癔斷。只要是合法的主體在合法的場(chǎng)合通過合法的方式完成的民事行為，就應(yīng)當(dāng)是有效的，民事主體沒有調(diào)查和判別對(duì)方是否善意的權(quán)力和義務(wù)。如果不符合民事行為有效條件，即使是善意的，也是無(wú)效的。

　　第二個(gè)條件是“以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓”。就是說(shuō)無(wú)論出讓人是否具有處分權(quán)，也無(wú)論受讓人是否明知，只要是以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓的，就可以取得所權(quán)。但是何謂“合理價(jià)格”呢？“合理價(jià)格”只有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的條件下才能存在，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，雙方接受的價(jià)格就是合理價(jià)格。例如拍賣價(jià)，網(wǎng)上售價(jià)，促銷價(jià)，投標(biāo)價(jià)，等等，例如家庭的舊衣服，成色很新，有的可能根本就沒穿過，但是賣給收舊貨的，只能賣一角錢一斤，這合理嗎？又如二手車，即使是新的，也只能賣一半價(jià)，這合理嗎？在文物市場(chǎng)“撿漏”，合理嗎？因各種原因，出讓人自愿無(wú)償或者以低價(jià)或者以高價(jià)出讓財(cái)產(chǎn)，或者受讓人自愿接受高價(jià)轉(zhuǎn)讓，難道不可以嗎？受讓人有判定受讓財(cái)產(chǎn)價(jià)格是否合理的義務(wù)嗎？本文這樣規(guī)定，是給受讓人設(shè)定了法定義務(wù)，但是這個(gè)義務(wù)，是普通民事主體無(wú)法履行的。如果因“合理價(jià)格”糾紛引起訴訟，人民法院也難以確定什么是“合理價(jià)格”。如果不合法，價(jià)格合理也不能認(rèn)定為有效，如果合法，價(jià)格不合理也不能認(rèn)定無(wú)效。

　　第三個(gè)條件是“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過登記，動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，受讓人就取得了所有權(quán)”。那么只要不動(dòng)產(chǎn)完成了過了戶登記，那么不管是不是無(wú)權(quán)處人出讓，也不管是不是合理價(jià)格出讓，受讓人都取得了所有權(quán)，產(chǎn)權(quán)人無(wú)權(quán)向受讓人追回。但是在沒有過戶登記前，受讓人即使是善意所得，即使是以合理價(jià)格取得，產(chǎn)權(quán)人都可以向受讓人追回。

　　對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，只要已經(jīng)交付，受讓人就取得了所有權(quán)。“交付”并不意味著受讓人實(shí)際占有，如果在交付后，受讓人實(shí)際占有前，按本法規(guī)定，也是不能追回的。就是說(shuō)，只要出讓財(cái)產(chǎn)離開了出讓人之手，即使發(fā)現(xiàn)了有誤，也無(wú)法追回了。但在現(xiàn)實(shí)中，出讓是一個(gè)復(fù)雜的過程，有時(shí)財(cái)產(chǎn)交付了，但是轉(zhuǎn)讓金的支付還未完成。如果交付之后，出現(xiàn)拒絕支付，支付未到賬或支付與出讓價(jià)格不符等情況時(shí)，財(cái)產(chǎn)也不能追回，是否合理？

　　實(shí)際上這一條還是民事行為有效條件的問題。《民法通則》中對(duì)民事行為有效條件的有如下規(guī)定：“第五十五條 民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

　　（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

　　（二）意思表示真實(shí)；

　　（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。

　　第五十八條 下列民事行為無(wú)效：

　　（一）無(wú)民事行為能力人實(shí)施的；

　　（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；

　　（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；

　　（四）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；

　　（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；

　　（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的；

　　（七）以合法形式掩蓋非法目的的。

　　無(wú)效的民事行為，從行為開始起就沒有法律約束力。