第三節(jié)　投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置
　　一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換
　　（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換及轉(zhuǎn)換日
　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：
　　1.投資性房地產(chǎn)開始自用
　　即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的日期。
　　2.作為存貨的房地產(chǎn)改為出租
　　通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日。
　　3.自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。
　　即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。
　　4.自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值。
　　即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，將土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。
　　（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理
　　1.成本模式下的轉(zhuǎn)換
　　（1）采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)
　　企業(yè)將采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)：
　　借：固定資產(chǎn)【轉(zhuǎn)換日的賬面余額】
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)
　　　　　　累計(jì)折舊
　　　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　或：
　　借：無(wú)形資產(chǎn)【轉(zhuǎn)換日的賬面余額】
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　　　貸：累計(jì)攤銷
　　　　　　無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　　　　　投資性房地產(chǎn)
　　【例5-7】20×7年7月末，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)，該廠房相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，截至20×7年7月31日，賬面價(jià)值為37 650 000元，其中，原價(jià)50 000 000元，累計(jì)已計(jì)提折舊12 350 000元。
　　甲企業(yè)20×7年8月1日的賬務(wù)處理如下：
　　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　 50 000 000
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 12 350 000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——××廠房　　　　　50 000 000
　　　　　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　　　12 350 000
　　（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
　　借：投資性房地產(chǎn)【轉(zhuǎn)換日存貨賬面價(jià)值】
　　　　存貨跌價(jià)準(zhǔn)備
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品
　　【例5-8】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額450 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式計(jì)量。
　　甲企業(yè)20×7年4月15日的賬務(wù)處理如下：
　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓 450 000 000
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　　　450 000 000
　　（3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)
　　借：投資性房地產(chǎn)【轉(zhuǎn)換日原價(jià)】
　　　　累計(jì)折舊
　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　　　貸：固定資產(chǎn)
　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊
　　　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　【例5-9】甲企業(yè)擁有一棟辦公樓，用于本企業(yè)總部辦公。20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營(yíng)租賃協(xié)議，將這棟辦公樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×7年4月15日，為期5年。20×7年4月15日，這棟辦公樓的賬面余額450 000 000元。已計(jì)提折舊3 000 000元。
　　假設(shè)甲企業(yè)所在城市沒有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。
　　甲企業(yè)20×7年4月15日的賬務(wù)處理如下：
　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓 450 000 000
　　　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　 3 000 000
　　　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　450 000 000
　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　　3 000 000
　　2.公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換
　　（1）采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。
　　借：固定資產(chǎn)【公允價(jià)值】
　　　　（或）投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
　　　　（或）公允價(jià)值變動(dòng)損益 【差額】
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——成本
　　　　　　（或）投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
　　　　　　（或）公允價(jià)值變動(dòng)損益 【差額】
　　【例5-10】20×8年10月15日，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，準(zhǔn)備作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。20×8年12月1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允價(jià)值為48 000 000元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為47 500 000元，其中，成本為45 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為增值2 500 000元。
　　甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下：
　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　48 000 000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）　　　　45 000 000
　　　　　　　　　　　　——寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 2 500 000
　　　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　 500 000
　　（2）作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本【存貨的公允價(jià)值】
　　　　存貨跌價(jià)準(zhǔn)備
　　　　（或）公允價(jià)值變動(dòng)損益【差額】
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品
　　　　　　（或）資本公積——其他資本公積【差額】
　　待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。
　　【例5-11】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)
　　（1）20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額450 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量。4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為410 000 000元
　　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（成本） 410 000 000
　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　40 000 000
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　　　　　　450 000 000
　　（2）20×7年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為430 000 000元。
　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 20 000 000
　　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　　　　20 000 000
　　（3）20×8年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并于20×8年6月以460 000 000元出售，出售款項(xiàng)已收訖。
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　460 000 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　460 000 000
　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　430 000 000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（成本）　　　　410 000 000
　　　　　　　　　　　　——××寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 20 000 000
　　同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
　　借：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　20 000 000
　　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　　 20 000 000
　　【例題8】甲企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。
　　（1）20×7年3月10日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓整體出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×7年4月15日。20×7年4月15日，該寫字樓的賬面余額450 000 000元，未計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，假設(shè)轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式計(jì)量，4月15日該寫字樓的公允價(jià)值為470 000 000元。
　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（成本）　　　　　　470 000 000
　　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品　　　　　　　　　　　　　　　　　　　450 000 000
　　　　　　資本公積——其他資本公積　　　　　　　　　　　 20 000 000
　　（2）20×7年12月31日，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為480 000 000元。
　　借：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)）　　 10 000 000
　　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　　　　 10 000 000
　　（3）20×8年4月租賃期屆滿，甲企業(yè)收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并以550 000 000元出售，出售款項(xiàng)已收訖。
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 550 000 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　　　550 000 000
　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　　　　　　 480 000 000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（成本）　　　　　　470 000 000
　　　　　　　　　　　　——××寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 　　10 000 000
　　同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　　　　　l0 000 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　　　 l0 000 000
　　同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)原計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
　　借：資本公積——其他資本公積　　　　　　　　　　　　20 000 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　　　 20 000 000
　　（3）自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
　　借：投資性房地產(chǎn)—成本【轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值】
　　　　累計(jì)折舊
　　　　固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　　　（或）公允價(jià)值變動(dòng)損益【差額】
　　　　貸：固定資產(chǎn)
　　　　　　（或）資本公積——其他資本公積【差額】
　　待該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置時(shí)，因轉(zhuǎn)換計(jì)入資本公積的部分應(yīng)轉(zhuǎn)入當(dāng)期的其他業(yè)務(wù)收入，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目
　　【例5-13】20×7年6月，甲企業(yè)打算搬遷至新建辦公樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲企業(yè)準(zhǔn)備將其出租，以賺取租金收入。20×7年10月，甲企業(yè)完成了搬遷工作，原辦公樓停止自用。20×7年12月31日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其原辦公樓租賃給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為20×8年1月1日，租賃期限為3年。
　　在本例中，甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日（20×8年1月1日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。由于該辦公樓處于商業(yè)區(qū)，房地產(chǎn)有活躍的交易市場(chǎng)，該企業(yè)能夠從市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲企業(yè)對(duì)出租的辦公樓采用公允價(jià)值模式計(jì)量。假設(shè)20×8年1月1日，該辦公樓的公允價(jià)值為350 000 000元，其原價(jià)為500 000 000元，已提折舊142 500 000元。
　　甲企業(yè)20×8年1月1日的賬務(wù)處理如下：
　　借：投資性房地產(chǎn)——××辦公樓（成本）　　350 000 000
　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　7 500 000
　　　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　　　　　142 500 000
　　　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　　　　　　500 000 000

　　 二、投資性房地產(chǎn)的處置
　　當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。
　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。（將實(shí)際收到的處置收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本）。
　　（一）成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
　　借：銀行存款
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）
　　　　投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備
　　　　其他業(yè)務(wù)成本 【按其差額】
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)
　　【例題9】AS公司采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。有關(guān)資料如下：
　　2006年12月18日AS公司以銀行存款購(gòu)入一棟寫字樓，價(jià)款為51 000萬(wàn)元；其中包括土地使用權(quán)為1 000萬(wàn)元，AS公司作為投資性房地產(chǎn)，寫字樓預(yù)計(jì)尚可使用年限為40年，寫字樓相關(guān)手續(xù)于當(dāng)日辦理完畢；土地使用權(quán)預(yù)計(jì)尚可使用年限為50年，土地使用權(quán)相關(guān)手續(xù)于2007年1月1日辦理完畢。寫字樓和土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)凈殘值為零，均采用直線法計(jì)提折舊和攤銷。假定按年計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷。
　　同日AS公司與B公司簽訂租賃協(xié)議，將該寫字樓整體出租給B公司，租期為3年，年租金為2 000萬(wàn)元，次年年初支付。
　　（1）編制2006年12月18日購(gòu)入房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄
　　借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　51 000
　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　　51 000
　　（2）編制收到租金及有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄
　　借：銀行存款　　　　　　　　 2 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　 2 000
　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加　2 000×5%＝100
　　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅　　　　 100
　　（3）編制按年對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷的會(huì)計(jì)分錄
　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　1 270
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　50 000÷40＝1 250
　　　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　　　1 000÷50＝20
　　（4）假定租賃期滿后，將寫字樓轉(zhuǎn)為自用辦公樓，編制有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。
　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　 50 000
　　　　無(wú)形資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　1 000
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　1 250×3＝3 750
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　　　　　20×3＝60
　　　　貸：累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　　　 3 750
　　　　　　累計(jì)攤銷　　　　　　　　　　　　　　　60
　　　　　　投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　　　　51 000
　　（5）假定租賃期滿后，將寫字樓出售，取得價(jià)款60 000萬(wàn)元存入銀行，編制有關(guān)會(huì)計(jì)分錄。
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　60 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　60 000
　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　47 190
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　 1 250×3＝3 750
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　　　　 20×3＝60
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓　　　　　　51 000
　　（6）假定2008年1月1日AS公司認(rèn)為，出租給B公司使用的寫字樓，其所在地的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)比較成熟，具備了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的條件，決定對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式計(jì)量。2008年1月1日，該寫字樓的公允價(jià)值為60 000萬(wàn)元，編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。假設(shè)AS按凈利潤(rùn)的l0%計(jì)提盈余公積，所得稅稅率為33%。
　　借：投資性房地產(chǎn)——成本　　　　　　　 　　60 000
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊　　　　　　　　　　1 250
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷　　　　　　　　 　　　20
　　　　貸：投資性房地產(chǎn) 　　　　　　　　　　　　　　　　 51000
　　　　　　遞延所得稅負(fù)債　　　　　　　　10 270×33%＝3 389.1
　　　　　　利潤(rùn)分配——未分配利潤(rùn)　 10 270×67%×90%=6 192.81
　　　　　　盈余公積　　　　　　　　　10 270×67%×10%= 688.09
　　（二）公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)
　　借：銀行存款
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　借：其他業(yè)務(wù)成本【賬面余額】
　　　　（或）投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)—成本
　　　　　　（或）投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)
　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　或
　　借：其他業(yè)務(wù)收入
　　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益
　　借：資本公積——其他資本公積
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　【例5-14】甲公司將其出租的一棟寫字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期滿后，甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同價(jià)款為300 000 000元，乙公司已用銀行存款付清。
　　（1）假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為280 000 000元，已計(jì)提折舊30 000 000元。
　　甲公司的賬務(wù)處理如下：
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　300 000 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　300 000 000
　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　250 000 000
　　　　投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 30 000 000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓　　　280 000 000
　　（2）假設(shè)這棟寫字樓原采用公允價(jià)值模式計(jì)量。出售時(shí)，該棟寫字樓的成本為210 000 000元，公允價(jià)值變動(dòng)為借方余額40 000 000元。
　　甲公司的賬務(wù)處理如下：
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　　　300 000 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　300 000 000
　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　　　250 000 000
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——××寫字樓（成本）　　　　210 000 000
　　　　　　　　　　　　——××寫字樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 40 000 000
　　同時(shí)，將投資性房地產(chǎn)累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入
　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　 40 000 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　　　 40 000 000
　　【例題10】甲公司采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。營(yíng)業(yè)稅稅率為5%。有關(guān)資料如下：
　　（1）2006年12月1日甲公司與A公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給A公司，租期為3年，每年租金為1 000萬(wàn)元，于年初收取，2007年1月1日為租賃期開始日，2009年12月31日到期。轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為30 000萬(wàn)元，該固定資產(chǎn)賬面原值為20 000萬(wàn)元，已計(jì)提的累計(jì)折舊為10 000萬(wàn)元， 未計(jì)提減值準(zhǔn)備。各年1月1日均收到租金。
　　（2）2007年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為30 500萬(wàn)元。
　　（3）2008年12月31日該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為30 800萬(wàn)元
　　（4）2009年12月31日租賃協(xié)議到期，該辦公樓的公允價(jià)值為30 900萬(wàn)元。
　　要求：
　　【答案】
　　（1）編制2007年1月1日轉(zhuǎn)換日轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)的有關(guān)會(huì)計(jì)分錄
　　借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本） 30 000
　　　　累計(jì)折舊　　　　　　　　　　　 10 000
　　　　貸：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　20 000
　　　　　　資本公積——其他資本公積　　　　20 000
　　（2）編制收到租金的相關(guān)會(huì)計(jì)分錄
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　1 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
　　借：營(yíng)業(yè)稅金及附加　　　　　1 000×5%＝50
　　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅　　　　　　　50
　　（3）編制2007年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄
　　借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 500
　　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　500
　　（4）編制2008年12月31日調(diào)整投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)分錄
　　借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 300
　　　　貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　300
　　（5）假定2009年12月31日租賃協(xié)議到期，甲公司收回辦公樓作為自用，編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄
　　借：固定資產(chǎn)　　　　　　　　　　　　　　30 900
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）　　　 30 000
　　　　　　　　　　　　——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)）　800
　　　　　　公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　　　　100
　　（6）假定2009年12月31日租賃協(xié)議到期時(shí)，將該投資性房地產(chǎn)出售，出售價(jià)款30 900萬(wàn)元已經(jīng)收到，編制相關(guān)會(huì)計(jì)分錄。
　　借：銀行存款　　　　　　　　　　　　30 900
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　30 900
　　借：其他業(yè)務(wù)成本　　　　　　　　　　30 800
　　　　貸：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）　　　30 000
　　　　　　投資性房地產(chǎn)——辦公樓（公允價(jià)值變動(dòng)） 800
　　借：資本公積——其他資本公積　　　　20 000
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　20 000
　　借：公允價(jià)值變動(dòng)損益　　　　　　　　　 800
　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入　　　　　　　　　　　　　 800