第5章講義
本章基本內(nèi)容框架
　　
　　本章近三年考試題型、數(shù)量及分值分布
　　本章內(nèi)容屬于2007年新增的，一般講，本章主要以客觀題為主，計算分析題和綜合題涉及本章的主要是跨章節(jié)內(nèi)容。其客觀性題目考點是投資性房地產(chǎn)的核算范圍、初始計量。計算分析題和綜合題中的主要是投資性房地產(chǎn)中涉及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置等。近三年本章考題數(shù)量及分值分布如下：

2005年2006年2007年
題數(shù)分數(shù)題數(shù)分數(shù)題數(shù)分數(shù)
單項選擇題　　　　　　　　11
多項選擇題　　　　　　　　12
判斷題　　　　　　　　　　　　
計算分析題　　　　　　　　　　　　
綜合題　　　　　　　　　　　　
合計　　　　　　　　23
　　
第一節(jié)　投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

　　一、投資性房地產(chǎn)的概念
　　投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售。
　　（一）屬于投資性房地產(chǎn)的項目
　　1.已出租的土地使用權
　　已出租的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得，并以經(jīng)營租賃方式出租的土地使用權。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。
　　【例5-1】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有使用權的一塊土地出租給甲企業(yè)，以賺取租金，為期10年。甲企業(yè)又將這塊土地轉(zhuǎn)租給丙企業(yè)，以賺取租金差價，為期3年。假設不違反國家有關規(guī)定。
　　本例中，對于甲企業(yè)而言，這項土地使用權不能予以確認，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。對于乙企業(yè)而言，自租賃期開始日起，這項土地使用權屬于其投資性房地產(chǎn)。
　　2.持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權
　　持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權，是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。但是，按照國家有關規(guī)定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權。
　　根據(jù)《閑置土地處置辦法》（中華人民共和國國土資源部令第5 號）的規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。
　　具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：
　　（1）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1 年未動工開發(fā)建設的；
　　（2）已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25%且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1 年的；
　　【例題1】企業(yè)發(fā)生轉(zhuǎn)產(chǎn)或廠址搬遷，部分土地使用權停止自用，管理層決定繼續(xù)持有這部分土地使用權，待其增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。這種情況屬于投資性房地產(chǎn)。
　　3.已出租的建筑物
　　已出租的建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權并以經(jīng)營租賃方式出租的房屋等建筑物。企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。
　　企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供的相關輔助服務在整個協(xié)議中不重大的，如企業(yè)將辦公樓出租并向承租人提供保安、維修等輔助服務，應當將該建筑物確認為投資性房地產(chǎn)。
　　【例5-2】甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了一項經(jīng)營租賃合同，乙企業(yè)將其持有產(chǎn)權的兩間門面房出租給甲企業(yè)，為期5年。甲企業(yè)一開始將這兩間門面房用于自行經(jīng)營餐館。2年后，由于連續(xù)虧損，甲企業(yè)將餐館轉(zhuǎn)租給丙公司，以賺取租金差價。
　　本例中，對于甲企業(yè)而言，這兩間門面房產(chǎn)權不能予以確認，也不屬于其投資性房地產(chǎn)。對于乙企業(yè)而言，則屬于其投資性房地產(chǎn)。
　　【例5-3】甲企業(yè)在中關村購買了一棟寫字樓，共12層。其中5層經(jīng)營出租給乙公司，6層經(jīng)營出租給丙公司，底層經(jīng)營出租給某家大型超市。甲企業(yè)同時為整棟樓提供保安、清潔、維修等日常輔助服務。
　　本例中，甲企業(yè)將寫字樓出租，同時提供的輔助服務不重大。對于甲企業(yè)而言，這棟寫字樓屬于甲企業(yè)的投資性房地產(chǎn)。
　　【例5-4】甲企業(yè)在當?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心通競拍取得一塊土地的使用權。甲企業(yè)按照合同規(guī)定對這塊土地進行了開發(fā)，并在這塊土地上建造了一棟商鋪，擬用于整體出租。但尚未找到合適的承租人。
　　本例中，這棟商鋪不屬于投資性房地產(chǎn)。直到甲企業(yè)與承租人簽訂經(jīng)營租賃合同，自租賃期開始日起，這棟商鋪才能轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
　　（二）不屬于投資性房地產(chǎn)的項目
　　下列房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)：
　　1.自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)，包括自用建筑物（固定資產(chǎn)）和自用土地使用權（無形資產(chǎn)）。
　　【例題2】企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店，其持有目的主要是通過提供客房服務賺取服務收入，該旅館飯店不確認為投資性房地產(chǎn)。視為企業(yè)的經(jīng)營場所，確定為自用房地產(chǎn)；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租，且出租的部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn)。
　　【例題3】出租柜臺不屬于投資性房地產(chǎn)。
　2.作為存貨的房地產(chǎn)，通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng)營過程中銷售的或為銷售而正在開發(fā)的商品房和土地。
　　某項房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值，部分自用（即用于生產(chǎn)商品、提供勞務或經(jīng)營管理），能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產(chǎn)。該項房地產(chǎn)自用的部分，以及不能夠單獨計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分，應當確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)。
　　【例題4】炒樓花是違法的行為，不屬于投資性房地產(chǎn)。
　　【例題5】企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)。這部分房產(chǎn)間接為企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營服務，具有自用房地產(chǎn)的性質(zhì)。
　　【例題6】（2007年考題）下列各項中，屬于投資性房地產(chǎn)的有（　）。
　　A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店
　　B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓
　　C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房
　　D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權
　　【答案】BD
　　【解析】A選項，企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店，屬于企業(yè)經(jīng)營場所，即屬于固定資產(chǎn)；C選項，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房，屬于企業(yè)存貨。

　　二、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量
　　（一）投資性房地產(chǎn)的確認
　　將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：
　　1.與該投資性房地產(chǎn)相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；
　　2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。
　　（二）投資性房地產(chǎn)的初始計量
　　投資性房地產(chǎn)應當按照成本進行初始計量。
　　以下以外購、自行建造的投資性房地產(chǎn)的初始計量予以說明。
　　1.外購的投資性房地產(chǎn)
　　對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。
　　企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租或用于資本增值的，應當先將外購的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，再從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。
　　2.自行建造的投資性房地產(chǎn)
　　企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成。
　　企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應當先將自行建造的房地產(chǎn)確認為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日或用于資本增值之日起，從固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。