2019年注冊會計師《稅法》講義——本章可以以各種題型進行命題考查，房產稅和契稅一般多以客觀題的形式出現，契稅需要關注征稅對象、稅率、計稅依據和應納稅額的計算，稅收優惠等知識點。>>快速領取cpa考試干貨資料包！
第二節 契稅法
一、納稅義務人和征稅范圍
1、納稅義務人：境內，承受產權的單位和個人。
2、征稅范圍：轉移土地和房屋權屬（所有權）。
【注意】以自有房產作股投入本人獨資經營企業，免納契稅。
二、稅率、計稅依據和應納稅額的計算
1、稅率：3%-5%幅度比例稅率
2、計稅依據：
（1）國有土地使用權出讓、出售、房屋買賣：成交價格；
（2）土地使用權贈與、房屋贈與：參照土地使用權出售、房屋買賣市場價格核定；
（3）土地使用權交換、房屋交換：價格差額；
（4）以劃撥方式取得：經批準轉讓房地產時，由房地產轉讓者補交契稅，計稅依據為補交的土地使用權出讓費用或者土地收益。
【精選例題】
1、（單選題）老李擁有一套價值72萬元的住房，老張擁有一套價值52萬元的住房，雙方交換住房，由老張補差價20萬元給老李。已知，本題涉及的價值、價格均不含增值稅，契稅的稅率為3%，下列各項中，正確的是（ ）。
A．老李應繳納契稅2.16萬元
B．老張應繳納契稅0.6萬元
C．老李應繳納契稅0.6萬元
D．老張應繳納契稅2.16萬元
2、（單選題）甲企業2016年1月因無力償還乙企業已到期的債務3000萬元，經雙方協商甲企業同意以自有房產償還債務，該房產的原值5000萬元，凈值2000萬元，評估現值9000萬元，乙企業支付差價款6000萬元，雙方辦理了產權過戶手續，則乙企業計繳契稅的計稅依據是（ ）萬元。
A．5 000
B．6 000
C．9 000
D．2 000
三、稅收優惠與征收管理
1、稅收優惠——一般規定
（1）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。（有專門的用途）
（2）城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅。
（3）因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征契稅。
（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。
（5）承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。（有專門的用途）
（6）經外交部確認，依照我國法律以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約的規定，應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，免征契稅。（外）
（7）公租房經營單位購買住房作為公租房，免征契稅。
（8）個人購買住房
| 個人購買住房情形 | 契稅政策 |
| 個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的 | 減按1%稅率征收契稅 |
| 個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米以上的 | 減按1.5%稅率征收契稅 |
| 個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的 | 減按1%稅率征收契稅 |
| 個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米以上的 | 減按2%的稅率征收契稅 |
★契稅優惠的特殊規定：（關鍵詞記憶法）
（1）企業改制：75%+繼承，免；
（2）事業單位改制：50%，繼續承受，免；
（3）公司合并：存續，繼續承受，免；
（4）公司分立：投資主體相同、繼續承受，免；
（5）企業破產：債權人承受抵償的，免；非債權人+安置原職工，30%人3年以上，減半，100%人3年，免；
（6）資產劃轉：行政性調整，免；同一投資主體內部劃轉，免；母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同劃轉，免征契稅。
（7）債轉股：承受原，免。
2、征收管理
（1）納稅義務發生時間：權屬轉移合同，簽署or取得。
（2）納稅期限：10日內。
（3）納稅地點：土地、房屋所在地。
【注意】對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。
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