2019年注冊會計師《稅法》講義——土地增值稅一般以計算問答題形式進行命題,和增值稅、印花稅、城建稅和教育費附加結合命題。土地增值稅需要關注征稅范圍、扣除項目的確定、應納稅額的計算和房地產開發企業土地增值稅的清算等知識點。>>快速領取cpa考試干貨資料包!
第三節 土地增值稅法
一、納稅義務人、征稅范圍和稅率
1、納稅義務人:轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
2、征稅范圍:
(1)地、地上物、存量房地產買賣。
(2)特殊情形
相關情形 | 是否征收土地增值稅 |
繼承、贈與 | 繼承:不征 |
贈與:贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人,公益性贈與不征; 非公益性贈與,征 | |
出租 | 不征 |
房地產抵押 | 抵押期、抵押期滿償還債務本息:不征; 抵押期滿,不能償還債務,而以房地產抵債:征 |
房地產交換 | 企業之間交換:征; 個人之間互換自有住房:免征 |
以房地產投資、聯營 | 房地產(房地產企業除外)轉讓到投資聯營企業:暫免征; 將投資聯營房地產再轉讓:征 |
投資、聯營的企業屬于從事房地產開發的,或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的:征 | |
合作建房 | 建成后自用:暫免征;建成后轉讓:征 |
代建房 | 不征 |
重新評估 | 不征 |
改制重組 | 符合條件:暫不征收,但不適用于房地產開發企業 |
【精選例題】
(單選題)根據土地增值稅法律制度的規定,下列各項中,免征土地增值稅的是( )。
A.由一方出地,另一方出資金,企業雙方合作建房,建成后轉讓的房地產
B.因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,企業自行轉讓原房地產
C.企業之間交換房地產
D.企業以房地產抵債而發生權屬轉移的房地產
(1)選項A:對于一方出地,另一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。
(2)選項B:因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅;因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,免征土地增值稅。
(3)選項C:企業之間交換房地產,應依法征收土地增值稅;個人之間互換自有居住用房地產的,經當地稅務機關核實,可以免征土地增值稅。
(4)選項D:對房地產的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅;但以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的,應列入土地增值稅的征稅范圍。
3、稅率(背)
級數 | 增值額與扣除項目金額的比率 | 稅率(%) | 速算扣除系數(%) |
1 | 不超過50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 超過50%~100%的部分 | 40 | 5 |
3 | 超過100%~200%部分 | 50 | 15 |
4 | 超過200%的部分 | 60 | 35 |
【記憶】
(1)稅率從三十開始,每次加10%;
(2)扣除從0開始,依次5、15、35;
(3)比例50、100、200。
二、應稅收入與扣除項目
1、收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
2、扣除(★★★):列舉不全
(1)土地征用及拆遷補償費、耕地占用稅;
(2)利息符合要求的:允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內;不符合要求的,允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。
(3)房企可加計扣除20%(取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本)。
(4)轉讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格(評估價格=重置成本價×成新度折扣率),但能提供購房發票的:發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。
超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。
【注意】若能提供契稅完稅憑證,準予扣除,但不作為5%的基數。
(5)房地產開發企業銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產開發成本。
(6)逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。(是一種懲罰)
三、應納稅額的計算
【精選例題】
假定某房地產開發公司轉讓商品房一棟,取得收入總額為1000萬元,應扣除的購買土地的金額、開發成本的金額、開發費用的金額、相關稅金的金額、其他扣除金額合計為400萬元。請計算該房地產開發公司應繳納的土地增值稅。
(1)先計算增值額:增值額=1000-400=600(萬元)
(2)再計算增值額與扣除項目金額的比率:
增值額與扣除項目金額的比率=600÷400×100%=150%
根據上述計算方法,增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%時,其適用的計算公式為:土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(3)最后計算該房地產開發公司應繳納的土地增值稅:
應繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240(萬元)
四、房地產開發企業土地增值稅清算
1、應進行清算:全部竣工、完成銷售;整體轉讓未竣工決算;直接轉讓土地使用權;
2、主管稅務機關可要求進行清算:已轉讓85%or不夠85%,剩余的出租或自用;取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;納稅人申請注銷稅務登記但未辦土地增值稅清算手續的。
五、土地增值稅的稅收優惠與征收管理
1、稅收優惠
(1)建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。超過的,就其全部增值額計稅。
(2)因國家建設需要依法征用、收回的房地產,免征土地增值稅。
(3)因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產的,免征土地增值稅。
(4)對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。
【記憶】(2)、(3)、(4)都類似于為國家做了貢獻。
2、征收管理
東:不低于2%,中、東北:不低于1.5%,西:不低于1%(保障性住房除外)。
3、納稅申報:納稅人應在合同簽訂后7日內,到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。(不是15天)
復習推薦
點擊領取:更多2019年注冊會計師考試[模擬試題]、[歷年真題]、[章節試題]、[易錯題]免費試題在線測試,各科真題卷實戰演練。
注會刷題太費腦?聽老師講講考點和答題技巧,你會豁然開朗!幽默風趣的冶志峰老師,嚴謹細致的孫文靜老師、魅力超凡的MR.H+葛廣宇老師,帶你讀薄教材,舉一反三,做題才能更順手!【點擊馬上聽課>>】