2019年注冊會計師《稅法》講義——土地增值稅一般以計算問答題形式進(jìn)行命題,和增值稅、印花稅、城建稅和教育費附加結(jié)合命題。土地增值稅需要關(guān)注征稅范圍、扣除項目的確定、應(yīng)納稅額的計算和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算等知識點。>>快速領(lǐng)取cpa考試干貨資料包!
第三節(jié) 土地增值稅法
一、納稅義務(wù)人、征稅范圍和稅率
1、納稅義務(wù)人:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
2、征稅范圍:
(1)地、地上物、存量房地產(chǎn)買賣。
(2)特殊情形
相關(guān)情形 | 是否征收土地增值稅 |
繼承、贈與 | 繼承:不征 |
贈與:贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人,公益性贈與不征; 非公益性贈與,征 | |
出租 | 不征 |
房地產(chǎn)抵押 | 抵押期、抵押期滿償還債務(wù)本息:不征; 抵押期滿,不能償還債務(wù),而以房地產(chǎn)抵債:征 |
房地產(chǎn)交換 | 企業(yè)之間交換:征; 個人之間互換自有住房:免征 |
以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營 | 房地產(chǎn)(房地產(chǎn)企業(yè)除外)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè):暫免征; 將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓:征 |
投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的,或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的:征 | |
合作建房 | 建成后自用:暫免征;建成后轉(zhuǎn)讓:征 |
代建房 | 不征 |
重新評估 | 不征 |
改制重組 | 符合條件:暫不征收,但不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) |
【精選例題】
(單選題)根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定,下列各項中,免征土地增值稅的是( )。
A.由一方出地,另一方出資金,企業(yè)雙方合作建房,建成后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)
B.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,企業(yè)自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)
C.企業(yè)之間交換房地產(chǎn)
D.企業(yè)以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)
(1)選項A:對于一方出地,另一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。
(2)選項B:因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅;因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。
(3)選項C:企業(yè)之間交換房地產(chǎn),應(yīng)依法征收土地增值稅;個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實,可以免征土地增值稅。
(4)選項D:對房地產(chǎn)的抵押,在抵押期間不征收土地增值稅;但以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)列入土地增值稅的征稅范圍。
3、稅率(背)
級數(shù) | 增值額與扣除項目金額的比率 | 稅率(%) | 速算扣除系數(shù)(%) |
1 | 不超過50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 超過50%~100%的部分 | 40 | 5 |
3 | 超過100%~200%部分 | 50 | 15 |
4 | 超過200%的部分 | 60 | 35 |
【記憶】
(1)稅率從三十開始,每次加10%;
(2)扣除從0開始,依次5、15、35;
(3)比例50、100、200。
二、應(yīng)稅收入與扣除項目
1、收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
2、扣除(★★★):列舉不全
(1)土地征用及拆遷補償費、耕地占用稅;
(2)利息符合要求的:允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi);不符合要求的,允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
(3)房企可加計扣除20%(取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本)。
(4)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價格(評估價格=重置成本價×成新度折扣率),但能提供購房發(fā)票的:發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。
超過一年,未滿12個月但超過6個月的,可以視同為一年。
【注意】若能提供契稅完稅憑證,準(zhǔn)予扣除,但不作為5%的基數(shù)。
(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋,其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
(6)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。(是一種懲罰)
三、應(yīng)納稅額的計算
【精選例題】
假定某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟,取得收入總額為1000萬元,應(yīng)扣除的購買土地的金額、開發(fā)成本的金額、開發(fā)費用的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計為400萬元。請計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。
(1)先計算增值額:增值額=1000-400=600(萬元)
(2)再計算增值額與扣除項目金額的比率:
增值額與扣除項目金額的比率=600÷400×100%=150%
根據(jù)上述計算方法,增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%時,其適用的計算公式為:土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
(3)最后計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅:
應(yīng)繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240(萬元)
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算
1、應(yīng)進(jìn)行清算:全部竣工、完成銷售;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán);
2、主管稅務(wù)機關(guān)可要求進(jìn)行清算:已轉(zhuǎn)讓85%or不夠85%,剩余的出租或自用;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦土地增值稅清算手續(xù)的。
五、土地增值稅的稅收優(yōu)惠與征收管理
1、稅收優(yōu)惠
(1)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。超過的,就其全部增值額計稅。
(2)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),免征土地增值稅。
(3)因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。
(4)對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。
【記憶】(2)、(3)、(4)都類似于為國家做了貢獻(xiàn)。
2、征收管理
東:不低于2%,中、東北:不低于1.5%,西:不低于1%(保障性住房除外)。
3、納稅申報:納稅人應(yīng)在合同簽訂后7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報。(不是15天)
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