2019年注冊會計師《稅法》講義——土地增值稅一般以計算問答題形式進行命題，和增值稅、印花稅、城建稅和教育費附加結合命題。土地增值稅需要關注征稅范圍、扣除項目的確定、應納稅額的計算和房地產開發企業土地增值稅的清算等知識點。>>快速領取cpa考試干貨資料包！
第三節 土地增值稅法
一、納稅義務人、征稅范圍和稅率
1、納稅義務人：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
2、征稅范圍：
（1）地、地上物、存量房地產買賣。
（2）特殊情形
| 相關情形 | 是否征收土地增值稅 |
| 繼承、贈與 | 繼承：不征 |
| 贈與：贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人，公益性贈與不征； 非公益性贈與，征 | |
| 出租 | 不征 |
| 房地產抵押 | 抵押期、抵押期滿償還債務本息：不征； 抵押期滿，不能償還債務，而以房地產抵債：征 |
| 房地產交換 | 企業之間交換：征； 個人之間互換自有住房：免征 |
| 以房地產投資、聯營 | 房地產（房地產企業除外）轉讓到投資聯營企業：暫免征； 將投資聯營房地產再轉讓：征 |
| 投資、聯營的企業屬于從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的：征 | |
| 合作建房 | 建成后自用：暫免征；建成后轉讓：征 |
| 代建房 | 不征 |
| 重新評估 | 不征 |
| 改制重組 | 符合條件：暫不征收，但不適用于房地產開發企業 |
【精選例題】
（單選題）根據土地增值稅法律制度的規定，下列各項中，免征土地增值稅的是（ ）。
A．由一方出地，另一方出資金，企業雙方合作建房，建成后轉讓的房地產
B．因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，企業自行轉讓原房地產
C．企業之間交換房地產
D．企業以房地產抵債而發生權屬轉移的房地產
（1）選項A：對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
（2）選項B：因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅；因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
（3）選項C：企業之間交換房地產，應依法征收土地增值稅；個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
（4）選項D：對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅；但以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。
3、稅率（背）
| 級數 | 增值額與扣除項目金額的比率 | 稅率（%） | 速算扣除系數（%） |
| 1 | 不超過50%的部分 | 30 | 0 |
| 2 | 超過50%~100%的部分 | 40 | 5 |
| 3 | 超過100%~200%部分 | 50 | 15 |
| 4 | 超過200%的部分 | 60 | 35 |
【記憶】
（1）稅率從三十開始，每次加10%；
（2）扣除從0開始，依次5、15、35；
（3）比例50、100、200。
二、應稅收入與扣除項目
1、收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
2、扣除（★★★）：列舉不全
（1）土地征用及拆遷補償費、耕地占用稅；
（2）利息符合要求的：允許扣除的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內；不符合要求的，允許扣除的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內。
（3）房企可加計扣除20%（取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本）。
（4）轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格（評估價格=重置成本價×成新度折扣率），但能提供購房發票的：發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。
超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
【注意】若能提供契稅完稅憑證，準予扣除，但不作為5%的基數。
（5）房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。
（6）逾期開發繳納的土地閑置費不得扣除。（是一種懲罰）
三、應納稅額的計算
【精選例題】
假定某房地產開發公司轉讓商品房一棟，取得收入總額為1000萬元，應扣除的購買土地的金額、開發成本的金額、開發費用的金額、相關稅金的金額、其他扣除金額合計為400萬元。請計算該房地產開發公司應繳納的土地增值稅。
（1）先計算增值額：增值額=1000-400=600（萬元）
（2）再計算增值額與扣除項目金額的比率：
增值額與扣除項目金額的比率=600÷400×100%=150%
根據上述計算方法，增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，其適用的計算公式為：土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%
（3）最后計算該房地產開發公司應繳納的土地增值稅：
應繳納的土地增值稅=600×50%-400×15%=240（萬元）
四、房地產開發企業土地增值稅清算
1、應進行清算：全部竣工、完成銷售；整體轉讓未竣工決算；直接轉讓土地使用權；
2、主管稅務機關可要求進行清算：已轉讓85%or不夠85%，剩余的出租或自用；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦土地增值稅清算手續的。
五、土地增值稅的稅收優惠與征收管理
1、稅收優惠
（1）建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。超過的，就其全部增值額計稅。
（2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。
（3）因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，免征土地增值稅。
（4）對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。
【記憶】（2）、（3）、（4）都類似于為國家做了貢獻。
2、征收管理
東：不低于2%，中、東北：不低于1.5%，西：不低于1%（保障性住房除外）。
3、納稅申報：納稅人應在合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。（不是15天）
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