廣州市天河區人民法院民事判決書 （2003）天法民三初字第1 270號 原告：廣州市園林房地產開發公司，住所地在廣州市東風西路1 6 1號。法定代表人梁國立，總經理。委托代理人郭忠革、楊雨來，均為廣東易春秋律師事務所律師。被告方華昌，男，1 970年11月5日出生，漢族，住廣州市黃埔大道中1 95.2號第1 002房。委托代理人余惠軍，廣東雄軍律師事務所律師。。原告廣州市園林房地產開發公司與被告方華昌商品房預售合同糾紛一案，本院在2003年8月26日受理后，依法由審判員陳岷獨任審判，于2003年1 0月9日公開開庭進行了審理，原告廣州市園林房地產開發公司的委托代理人郭忠革、被告方華昌的委托代理人余惠軍到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告廣州市園林房地產開發公司訴稱：我司與被告于1 998年8月7日簽訂了編號為穗房預契字第98048525號的《房地產預售契約》，由被告購買位于廣州市天河區黃埔大道中東城花苑F幢9A層（第十層）04號房屋（即廣州市黃埔大道中1 95.3號第1 00 1房），建筑面積為44.35平方米，金額為206924元。合同對付款方式約定如下：F幢9A層04房屋總金額為206924元，被告應于1 998年8月7日前付清首期樓款20692元，于1 998年11月30日前付清第二期樓款42232元，其余樓款1 44000元于第三期開始在廣州市建行盤福辦辦理按揭貸款手續。合同第十七條約定，允許本契約中所列的建筑面積與廣州市國土房管局核發的《房地產證》記載面積的誤差值為1％，如在1％以內，雙方無需作任何補償或賠償，如誤差值超過1％，按本契約第四條規定的每平方米4665.7l元計算，雙方進行多退少補。合同并對被告逾期付款的違約責任進行了約定，即如被告未按約付款，則應按房價款每日千分之一向我司支付滯納金。合同簽訂后，被告依約支付了房款206924元。200 1年廣州市國土房管局核發了被告所購買的東城花苑F幢1 00 1房的《房地產證》，《房地產證》上記載的該套房屋實際建筑面積為50.77平方米，比合同中所列的預售面積44.35平方米增加了6.42平方米。根據合同第十七條的約定，被告應補繳增加面積的房款29953.82元，但被告一直未補繳。我司曾分別于2002年6月1日、2002年7月1 2日向被告發出催款通知及律師函，要求其盡快繳納增加面積的房款，但被告一直未繳，至今尚欠我司購房款本金29953.82元，逾期付款利息2694.75元（暫計至2003年8月3日）。為了維護自身的合法權益，我司請求法院判令被告向我司支付欠付房款本金29953.82元；被告支付自欠款日至實際清償日的利息（按每日萬分之二點一計）；被告承擔本案的訴訟費用。被告方華昌辯稱：我不同意原告的訴訟請求。原告以雙方訂立的《房地產預售契約》第十七條約定建筑面積如誤差值超過1％，雙方進行多退少補為由，訴求我支付房款本金及利息無理。根據雙方訂立的契約第二條約定：預售房屋的建筑面積為44-35平方米，含公共分攤面積為6.65平方米，即套內面積為37.7平方米，實用率85％；但原告交付使用房屋的建筑面積為50.77平方米，含公共分攤面積為1 O.96平方米，即套內面積僅39.8 1平方米，實用率僅78％，可見原告交付使用房屋的實用率已大大降低，達7％之多。最不公平的是，建筑面積所增加的6.42（50.77—44.35）平方米，主要是公共分攤面積增加了4.32（1 0.96—6.65）平方米，套內面積其實僅增加2.11（39.8 1—37.7）平方米。經計算，誤差絕對值建筑面積為14.5％，公共分攤面積誤差絕對值為64.8％，套內面積為5.6％，其誤差之大，可見一斑。依照《商品房銷售管理辦法》第二十一條規定，在本案中，所售房按建筑面積計價，但雙方沒有按照前述規定，對套內建筑面積發生誤差時如何處理作出約定。依照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定，原告交付使用房屋的套內面積和建筑面積的誤差比絕對值均超出3％，分別達5.6％和1 4.5％之多。所以，原告依法應當對交付使用房屋面積與約定嚴重不符承擔責任。根據雙方訂立的契約第七條約定，原告應于1 998年1 1月20日交付房屋，但其直到1 999年1 2月28日才能交付使用，逾期395日，按照契約第十九條約定，如原告不按約定的日期交付房屋的，從逾期交付使用之日起到實際交付之日止，原告交付違約金，違約金以我實際已付房價款總額每日千分之一計算。因此，原告應付違約金給我為：73.50.綜上所述，原告違約在先，不但面積不符不退房款，而且逾期交付房屋也不支付違約金，要求我支付無合同根據和法律依據的所謂“欠付房款”無理。為此，請求法院判決駁回原告的訴訟請求。經審理查明：1 999年1 O月20曰，原、被告簽訂《房地產預售契約》，約定原告向被告預售位于廣州市黃埔大道中1 95號之三1 00 1房（以下簡稱訟爭房屋），建筑面積為44.35平方米，每平方米房款為4665.7 1元，總房款為206924元；實際記載面積以經廣州市國土局房地產管理局核發的房地產證記載的房屋建筑面積和土地使用面積（共用）及庭園土地使用面積為準；雙方同意并確認，允許本契約中所列的建筑面積或庭園土地使用面積與廣州市國土局房地產管理局核發的房地產證記載面積的誤差為1％，如在1％以內（含1％），雙方無需作任何補償或賠償；如誤差值超過1％，按本契約第四條規定的房屋建筑面積或庭園土地使用面積每平方米價格計算（不計利息），雙方進行多退少補等條款。合同簽訂后，原告將訟爭房屋交付被告使用，被告向原告支付了房款206424元。200 1年2月1 O日，廣州市國土局房管局核發了訟爭房屋的房地產證（穗房地證字第07971 72號），記載訟爭房屋的實際建筑面積為50.77平方米。2002年5月29日，原告致函被告要求被告在2002年6月1 0日前支付超面積房款。2002年7月1 2日，原告委托律師向被告出具律師函，要求被告在三天內向原告支付超面積房款。
本院認為：《房地產預售契約》是原、被告雙方的真實意思表示，不違反法律、法規的強制性規定，合法有效，雙方應依約切實履行。因雙方在預售契約中已對原告實際交付使用的房屋面積與預售契約中約定的房屋面積的誤差處理作出了明確約定，現原告要求被告按照約定支付超面積房款有理，本院予以支持。因雙方未約定超面積房款的支付時間，所以被告應在原告提出履行要求的期限內履行義務，逾期不付，理應向原告支付逾期付款違約金，自2002年7月1 6日起按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至被告清還款之日止（若在此期間，中國人民銀行調高金融機構計收逾期貸款利息的標準，則按原告所主張的。每櫥萬分之二點一計算）。對于被告所要求原告支付的逾期交樓違約金，因被告未向本院提起反訴請求，本院對此不作調處，被告可另案主張權利。綜上所述，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條第一款之規定，判決如下：被告方華昌自本判決發生法律效力之日起5日內向原告廣州市園林房地產開發公司支付房款29953.82元及逾期付款違約金（自2002年7月1 6日起按中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算至被告清還款之日止；若在此期間，中國人民銀行調高金融機構計收逾期貸款利息的標準，則按每日萬分之二點一計算)。本案受理費l 320元由被告方華昌負擔(該款原告已預付，本院不退回，由被告在履行本案判決時逕付給原告)。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于廣東省廣州市中級人民法院。當事人上訴的，應在遞交上訴狀次日起七日內按本判決確定的一審案件受理費同等金額向廣東省廣州市中級人民法院預交上訴案件受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。本件與原件核對無異。
審判 員 陳 岷
二0 0三年十月二十七日
書 記 員 李穗誼
