裁判要旨  
  　　享有建筑物區分所有權的業主，擅自在公共區域所建附屬設施的行為，侵占了全體業主的共有所有權。物業管理企業有權要求其拆除違法設施，恢復原狀。  
  　　■案情 
  　　陜西名苑物業管理有限公司（以下簡稱名苑公司）受開發商西安乾潮物業開發有限公司（以下簡稱乾潮公司）委托，對“都市名苑”小區進行前期物業管理，并取得相關審批機關的許可，實際對該小區提供物業管理服務。2002年11月14日，楊雷倩與乾潮公司簽訂兩份商品房買賣合同，約定購買乾潮公司開發的住宅添福閣C單元1層101號、102號房屋兩套。楊雷倩于11月29日辦理入住手續時預交了6個月物業管理費用，并交納裝修押后開始進行裝修。裝修中，楊雷倩將兩間房屋后陽臺沿防水渠裝置整面防護網，并在防護網中間安裝兩扇大門。該防護網覆蓋了兩間房屋陽臺之間的公共空間。楊雷倩在該空間上搭設頂棚，形成獨立區域。 
  　　名苑公司作為原告訴至法院，要求被告楊雷倩拆除違章設置的防護網和違章搭建的附屬物，封閉私自開設的后門，恢復建筑物原狀。  
  　　■裁判 
  　　陜西省西安市蓮湖區人民法院一審認為：被告楊雷倩在裝修時所設置的房屋后面陽臺外的防護網，不僅改變了房屋外墻外觀，且已侵占了小區公共空間。原告作為小區物業公司，有對小區公共房屋部位的維護權利，其要求被告拆除所設立的防護網及附屬搭建物，并恢復原狀理由正當，本院依法予以支持。遂依據我國民法通則第一百零六條，《物業管理條例》第二條、第七條第二項之規定，判決被告將其設置的添福閣C座101、102號房屋后面的防護網及其搭建的附屬物拆除，并恢復房屋外觀原狀。 
  　　宣判后，被告楊雷倩不服上訴。 
  　　西安市中級法院二審查明，楊雷倩在添福閣C座101房以東沿防水渠搭建防護網，而在101、102號房屋內緊貼窗戶安裝防護網。認為：楊雷倩作為該小區房屋業主，為居住安全，貼窗安裝防護網并不影響小區的管理和其他住戶正常生活。但其在101和102號房屋南陽臺之間沿防水渠安置防護網和在101號房屋以東沿防水渠搭建防護網，占用了公共區域，給小區管理造成妨礙，該防護網應予拆除。改判楊雷倩將其居住的添福閣C座1層101、102號房屋南陽臺之間及101號房屋以東沿防水渠搭建的防護網予以拆除，并恢復房屋外觀原狀。  
  　　■評析 
  　　一、屋主安裝防護網是否侵權，在法律方面應嚴格予以區分。其在專有部分所建附屬設施應予保護；其在公共區域所建附屬設施，侵占了全體業主的利益，應予拆除。 
  　　樓房等建筑物所有權構成，通常應區分為專有部分所有權和共有部分所有權。建筑物區分所有人對專有部分的所有權簡稱專有所有權，是指區分所有權人對獨自專門使用的建筑空間所擁有的所有權。專有部分所有權有兩個明顯的特點，一是構造上的獨立性（通常指四壁具有確定的遮蔽性）；二是利用上的獨立性。建筑物區分所有人對共有部分的共有所有權，是指區分所有權人依據法律、合同或區分所有人之間規約的規定，對建筑物的共用部分所享有的占有、使用、收益的權利。物業管理企業所管理的是建筑物區分所有的共有部分。本案中，被告楊雷倩緊貼窗戶安裝的防護網是其專有所有權的實現，并未侵占建筑物的共用部分，亦不影響其他業主的生活，法律應予保護，不應拆除。一審未對被告楊雷倩所搭建的防護網進行適當的區分，就判令被告楊雷倩全部拆除，顯屬失當。二審在查明事實的基礎上，對被告楊雷倩所建防護網進行了必要的區分，認為其在101和102號房屋南陽臺之間沿防水渠裝置防護網和在101號房屋以東沿防水渠裝置的防護網侵占公共區域，侵占了其他共有人的權利，判決被告楊雷倩拆除其在公共區域的裝置是正確的。 
  　　二、業主侵占公共區域搭建防護網，物業管理企業訴訟法院，屬于適格的訴訟主體。 
  　　物業管理企業獲得物業管理權的法律基礎是物業管理合同，是物業管理企業受業主委托處理物業管理事務。本案原告名苑公司正是基于這樣一種法律事實，才獲得了相應的訴訟地位。原告名苑公司行使排除妨害的權利，實際是在行使以業主為相對人的合同義務。 
  　　原告名苑公司具備本案主體資格，源于其對小區物業的管理權。那么，被告楊雷倩是物業服務合同的委托人，能不能以其權利對抗受托人物業管理企業的管理權呢？ 
  　　就物業管理法律關系中，存在著雙重法律關系。一是業主內部的法律關系，即個別業主與全體業主之間的關系。反映為個別業主的利益與全體業主的共同利益的沖突問題。這是由于建筑物的不可分性決定。按照物權法建筑物區分所有的基本理論，建筑物的共用部分為區分所有人共有。區分所有人除對其自有部分擁有獨立的所有權外，基于建筑物功能的需要，無論其個體意志愿意與否，都必須與建筑物中其他業主共同使用建筑物的共同部分及設施。事實上共同部分及設施的價款在購房時已分攤到區分所有人自有部分的房價款之中。這種共同使用關系決定了共有權利。而且共有部分的權利不能為某一區分所有人單獨轉讓、設定負擔或拋棄。因此，當某一區分所有人的利益與全體所有人的利益沖突時，個別利益必須服從整體利益，是法律的價值取向。二是物業管理企業與業主之間的服務合同關系。物業管理企業提供的物業服務，既包括整體上的服務如公共設施的維修管理、公共秩序的維護等，也包括個體業主的特殊服務。如與個別業主就某些特定事項約定的特別服務。就前者而言，物業管理企業實施管理，代表的是全體業主的整體利益，這時，與個別業主的利益如果發生沖突，物業管理企業為維護整體利益依據其管理權，可以向個別業主提出訴訟。 
  　　一審案號為：西安市蓮湖區法院（2005）蓮民初字第631號 
  　　二審案號為：西安市中級法院（2005）西民一終字第949號