裁判要旨  
  　　享有建筑物區(qū)分所有權(quán)的業(yè)主，擅自在公共區(qū)域所建附屬設(shè)施的行為，侵占了全體業(yè)主的共有所有權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)要求其拆除違法設(shè)施，恢復(fù)原狀。  
  　　■案情 
  　　陜西名苑物業(yè)管理有限公司（以下簡稱名苑公司）受開發(fā)商西安乾潮物業(yè)開發(fā)有限公司（以下簡稱乾潮公司）委托，對“都市名苑”小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并取得相關(guān)審批機(jī)關(guān)的許可，實(shí)際對該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。2002年11月14日，楊雷倩與乾潮公司簽訂兩份商品房買賣合同，約定購買乾潮公司開發(fā)的住宅添福閣C單元1層101號、102號房屋兩套。楊雷倩于11月29日辦理入住手續(xù)時(shí)預(yù)交了6個月物業(yè)管理費(fèi)用，并交納裝修押后開始進(jìn)行裝修。裝修中，楊雷倩將兩間房屋后陽臺沿防水渠裝置整面防護(hù)網(wǎng)，并在防護(hù)網(wǎng)中間安裝兩扇大門。該防護(hù)網(wǎng)覆蓋了兩間房屋陽臺之間的公共空間。楊雷倩在該空間上搭設(shè)頂棚，形成獨(dú)立區(qū)域。 
  　　名苑公司作為原告訴至法院，要求被告楊雷倩拆除違章設(shè)置的防護(hù)網(wǎng)和違章搭建的附屬物，封閉私自開設(shè)的后門，恢復(fù)建筑物原狀。  
  　　■裁判 
  　　陜西省西安市蓮湖區(qū)人民法院一審認(rèn)為：被告楊雷倩在裝修時(shí)所設(shè)置的房屋后面陽臺外的防護(hù)網(wǎng)，不僅改變了房屋外墻外觀，且已侵占了小區(qū)公共空間。原告作為小區(qū)物業(yè)公司，有對小區(qū)公共房屋部位的維護(hù)權(quán)利，其要求被告拆除所設(shè)立的防護(hù)網(wǎng)及附屬搭建物，并恢復(fù)原狀理由正當(dāng)，本院依法予以支持。遂依據(jù)我國民法通則第一百零六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條、第七條第二項(xiàng)之規(guī)定，判決被告將其設(shè)置的添福閣C座101、102號房屋后面的防護(hù)網(wǎng)及其搭建的附屬物拆除，并恢復(fù)房屋外觀原狀。 
  　　宣判后，被告楊雷倩不服上訴。 
  　　西安市中級法院二審查明，楊雷倩在添福閣C座101房以東沿防水渠搭建防護(hù)網(wǎng)，而在101、102號房屋內(nèi)緊貼窗戶安裝防護(hù)網(wǎng)。認(rèn)為：楊雷倩作為該小區(qū)房屋業(yè)主，為居住安全，貼窗安裝防護(hù)網(wǎng)并不影響小區(qū)的管理和其他住戶正常生活。但其在101和102號房屋南陽臺之間沿防水渠安置防護(hù)網(wǎng)和在101號房屋以東沿防水渠搭建防護(hù)網(wǎng)，占用了公共區(qū)域，給小區(qū)管理造成妨礙，該防護(hù)網(wǎng)應(yīng)予拆除。改判楊雷倩將其居住的添福閣C座1層101、102號房屋南陽臺之間及101號房屋以東沿防水渠搭建的防護(hù)網(wǎng)予以拆除，并恢復(fù)房屋外觀原狀。  
  　　■評析 
  　　一、屋主安裝防護(hù)網(wǎng)是否侵權(quán)，在法律方面應(yīng)嚴(yán)格予以區(qū)分。其在專有部分所建附屬設(shè)施應(yīng)予保護(hù)；其在公共區(qū)域所建附屬設(shè)施，侵占了全體業(yè)主的利益，應(yīng)予拆除。 
  　　樓房等建筑物所有權(quán)構(gòu)成，通常應(yīng)區(qū)分為專有部分所有權(quán)和共有部分所有權(quán)。建筑物區(qū)分所有人對專有部分的所有權(quán)簡稱專有所有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人對獨(dú)自專門使用的建筑空間所擁有的所有權(quán)。專有部分所有權(quán)有兩個明顯的特點(diǎn)，一是構(gòu)造上的獨(dú)立性（通常指四壁具有確定的遮蔽性）；二是利用上的獨(dú)立性。建筑物區(qū)分所有人對共有部分的共有所有權(quán)，是指區(qū)分所有權(quán)人依據(jù)法律、合同或區(qū)分所有人之間規(guī)約的規(guī)定，對建筑物的共用部分所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)所管理的是建筑物區(qū)分所有的共有部分。本案中，被告楊雷倩緊貼窗戶安裝的防護(hù)網(wǎng)是其專有所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)，并未侵占建筑物的共用部分，亦不影響其他業(yè)主的生活，法律應(yīng)予保護(hù)，不應(yīng)拆除。一審未對被告楊雷倩所搭建的防護(hù)網(wǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)膮^(qū)分，就判令被告楊雷倩全部拆除，顯屬失當(dāng)。二審在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上，對被告楊雷倩所建防護(hù)網(wǎng)進(jìn)行了必要的區(qū)分，認(rèn)為其在101和102號房屋南陽臺之間沿防水渠裝置防護(hù)網(wǎng)和在101號房屋以東沿防水渠裝置的防護(hù)網(wǎng)侵占公共區(qū)域，侵占了其他共有人的權(quán)利，判決被告楊雷倩拆除其在公共區(qū)域的裝置是正確的。 
  　　二、業(yè)主侵占公共區(qū)域搭建防護(hù)網(wǎng)，物業(yè)管理企業(yè)訴訟法院，屬于適格的訴訟主體。 
  　　物業(yè)管理企業(yè)獲得物業(yè)管理權(quán)的法律基礎(chǔ)是物業(yè)管理合同，是物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托處理物業(yè)管理事務(wù)。本案原告名苑公司正是基于這樣一種法律事實(shí)，才獲得了相應(yīng)的訴訟地位。原告名苑公司行使排除妨害的權(quán)利，實(shí)際是在行使以業(yè)主為相對人的合同義務(wù)。 
  　　原告名苑公司具備本案主體資格，源于其對小區(qū)物業(yè)的管理權(quán)。那么，被告楊雷倩是物業(yè)服務(wù)合同的委托人，能不能以其權(quán)利對抗受托人物業(yè)管理企業(yè)的管理權(quán)呢？ 
  　　就物業(yè)管理法律關(guān)系中，存在著雙重法律關(guān)系。一是業(yè)主內(nèi)部的法律關(guān)系，即個別業(yè)主與全體業(yè)主之間的關(guān)系。反映為個別業(yè)主的利益與全體業(yè)主的共同利益的沖突問題。這是由于建筑物的不可分性決定。按照物權(quán)法建筑物區(qū)分所有的基本理論，建筑物的共用部分為區(qū)分所有人共有。區(qū)分所有人除對其自有部分擁有獨(dú)立的所有權(quán)外，基于建筑物功能的需要，無論其個體意志愿意與否，都必須與建筑物中其他業(yè)主共同使用建筑物的共同部分及設(shè)施。事實(shí)上共同部分及設(shè)施的價(jià)款在購房時(shí)已分?jǐn)偟絽^(qū)分所有人自有部分的房價(jià)款之中。這種共同使用關(guān)系決定了共有權(quán)利。而且共有部分的權(quán)利不能為某一區(qū)分所有人單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、設(shè)定負(fù)擔(dān)或拋棄。因此，當(dāng)某一區(qū)分所有人的利益與全體所有人的利益沖突時(shí)，個別利益必須服從整體利益，是法律的價(jià)值取向。二是物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，既包括整體上的服務(wù)如公共設(shè)施的維修管理、公共秩序的維護(hù)等，也包括個體業(yè)主的特殊服務(wù)。如與個別業(yè)主就某些特定事項(xiàng)約定的特別服務(wù)。就前者而言，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施管理，代表的是全體業(yè)主的整體利益，這時(shí)，與個別業(yè)主的利益如果發(fā)生沖突，物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)整體利益依據(jù)其管理權(quán)，可以向個別業(yè)主提出訴訟。 
  　　一審案號為：西安市蓮湖區(qū)法院（2005）蓮民初字第631號 
  　　二審案號為：西安市中級法院（2005）西民一終字第949號