裁判要旨  
  　　商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。  
  　　案情 
  　　2005年4月25日,原告夏某與被告云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司（下稱房產公司）簽訂《商品房購銷合同》。該合同第七條規定：房產公司應于2005年11月30日前將驗收符合本合同約定的合格商品房交付給夏某。2005年11月25日，房產公司電話通知夏某可以收房。夏某于2005年12月5日簽收了交房確認書，但發現被告交付的商品房，一是不符合《商品房購銷合同》附件二第3條和第5條所列的交房標準，單元樓梯沒有建成約定的花崗巖踏步，窗戶未按約定安裝隱形紗窗；二是不符合原告與被告在合同的補充協議第2條中約定的綠化及公共設施要優于模型效果圖和宣傳資料（有一幅中央水景廣場音樂噴泉的宣傳畫，中心廣場有水池、噴泉、花圃、花壇圖案、歐倍德大道的水池、水帶的圖案），小區東邊一側仍在作業開挖管道，幢與幢間廢土堆積，人員難以通行，中心廣場毛坯剛成型，未種任何花草樹木。夏某認為當初以高出1至2萬元預購靠近中央水景廣場的9號苑，是因為能看到中央水景廣場的音樂噴泉，因此拒絕辦理房屋交接手續。事后，夏某多次與房產公司協商未果，于2006年5月1日雙方辦理了住房交接手續。 
  　　夏某后向楚雄市人民法院提起訴訟，認為：一、被告房產公司雖然按時通知原告收房，但被告在約定交房日未能提供符合合同約定條件的商品房，其實仍是逾期交房。依照建設部《商品房銷售管理辦法》第三十條：房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。現被告未能按合同約定按時交房給原告，依此規定，被告理應依合同約定承擔違約責任。同時，《商品房購銷合同》第9條也明確規定了逾期交房的違約責任：逾期30天后，即被告按已付款的0.1％乘以逾期天數向原告支付違約金。原告于2006年5月1日辦理房屋交接手續，從合同約定的交房日期（2005年11月30日）算至實際交接日，被告逾期交房150天。原告已在合同約定期內付清房款296000元，因此被告應賠償原告逾期交房違約金44400元。二、原告與被告簽訂的《商品房購銷合同》附有合同補充協議，在補充協議第2款中明確規定綠化、公共設施要優于模型效果圖和宣傳資料，按照補充協議約定，綠化景觀及公共設施要優于模型效果圖和宣傳資料。但被告建好的綠化景觀和公共設施僅僅是種上幾棵樹和修砌幾個普通的花圃，已建好的綠化景觀和公共設施嚴重縮水。現實與模型效果圖等宣傳資料有天壤之別，被告已違反了合同中的承諾。依《商品房購銷合同》第十三條第三款的規定：單方變更合同約定的，守約方可以向違約方要求合同標的金額10％的違約賠償。原告支出了更高的房價，卻沒有得到相應的對價，故被告應按合同約定賠償給原告合同標的金額10％的違約賠償金，即29600元。綜上所述，由于被告未嚴格按照雙方簽訂的合同履行義務，違反合同約定，已構成違約，請求人民法院判令被告承擔逾期交房的違約金44400元（296000×0.1％×150天）；賠償原告綠化景觀及公共設施違約金29600元（296000×10％）。本案訴訟費由被告承擔。   
  　　裁判 
  　　楚雄市人民法院審理認為：原告夏某與被告云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司于2005年4月25日簽訂了1份《商品房購銷合同》，約定原告夏某預購被告云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司位于楚雄經濟技術開發區楚雄商業城一期，歐倍德大道組團第9號苑第3單元，3-4層C-1號框架房，該商品房總價款為296000元，建筑面積為172.2平方米，被告云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司應于2005年11月30日前向原告夏某交房，單方提出解除合同或者變更本合同約定的，守約方可以向違約方要求合同標的金額10％的違約賠償。合同還對逾期付款、逾期交房的違約責任等事項作了約定，同時雙方在合同補充協議中約定綠化、公共設施要優于模型效果圖和宣傳資料等內容。合同簽訂后，原告夏某按約支付了購房款296000元。建設中，被告云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司在未告知原告夏某的情況下，將中心廣場一帶由宣傳資料圖片中的噴水池、水景觀、花圃改建為香榭麗舍牌坊，還將歐倍德大道北段，由宣傳資料圖片中的水池、水帶改建為幾個長型的綠化帶。被告擅自對宣傳資料中的綠化景觀、公共設施建設作了變更，已構成違約，應按合同約定承擔支付違約金的責任，原告要求被告支付未按合同約定提供綠化景觀的違約金的訴訟請求成立，予以支持。原告認為被告所交付的房屋的單元樓梯沒有建成約定的花崗巖踏步，窗戶未按約定安裝隱形紗窗，但未提交證據證實，對此主張不予支持；被告在合同約定的期限內通知原告交房，原告認為被告交付的房屋及環境不符合合同約定拒絕收房，因原告已就此事項向被告主張違約金，并且原告于150天后辦理住房交接手續，系原告在一定程度上放任了損失的擴大，故對原告要求被告支付逾期交房違約金的訴訟請求不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條、《最高人民法院〈審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋〉》第三條之規定遂判決：由被告云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司支付給原告夏某違約金29600元；駁回原告夏某的其他訴訟請求。案件受理費2730元，其他訴訟費1850元，合計4580元，由原告夏某承擔2748元，被告云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司承擔1832元。  
  　　上訴人云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司訴稱：一、原效果圖上有關綠化景觀及公共設施的圖樣并不是具體確定的，原宣傳資料、效果圖并不是工程設計圖，沒有有關建筑尺寸、材料、工程量等標注，缺乏可操作性，雙方在訂立的合同中對公共及綠化設施優于模型效果圖和宣傳資料，優于的范圍、程度、內容未作說明，一審漏列了這一事實；二、原宣傳資料上已注明“圖片僅供參考，以政府批文為準”和“以實際為準”的字樣，其說明宣傳資料、效果圖上有關綠化景觀和公共設施的樣式不是最終的方案，而規劃部門認可并驗收的方案是實際建好的方案；三、除原宣傳資料、效果圖之外，雙方在補充協議第2條有特別規定，應按特別約定履行，同時約定“綠化、公共設施優于模型效果圖和宣傳資料”，并不是說不可改變原效果圖和宣傳資料。故認定上訴人違約是錯誤的，請求撤銷原判，改判駁回被上訴人的全部訴訟請求。  
  　　楚雄彝族自治州中級人民法院審理認為：云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司以廣告和宣傳資料的形式進行商品房的銷售，根據法律的相關規定，其性質屬要約邀請，并不是實質意義上的要約，但云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司與夏某簽訂合同和補充協議后，雙方應按合同約定履行自己的義務，夏某按約交納了購房款，云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司亦應按約交付合同約定的房屋及小區綠化環境。云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司未按合同約定“綠化、公共設施要優于模型效果圖和宣傳資料”承諾履行，擅自對宣傳資料中的綠化景觀、公共設施作了變更，應按合同約定承擔支付違約金的責任。對于云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司上訴稱原效果圖上有關綠化景觀及公共設施的圖樣并不是具體確定的，原宣傳資料、效果圖并不是工程設計圖的辯解，與事實不符，本院不予采信。原判認定事實清楚，適用法律正確，判處得當。上訴人的請求不能成立。  
  　　2007年2月27日，楚雄彝族自治州中級人民法院終審判決：駁回上訴，維持原判。  
  　　評析  
  　　本案中雙方當事人爭議的焦點在于商品房的銷售廣告和宣傳資料是要約邀請還是要約，被告在建設中更改宣傳資料確定的建設內容是否違約。  
  　　首先，商品房的銷售廣告和宣傳資料在性質上為要約邀請，這是合同法第十五條第一款的規定。但也有例外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的若干解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約……”。在本案中，云南省楚雄暨陽房地產開發有限公司，在商品房銷售和宣傳資料所作的說明以及銷售人員對該套房屋銷售所作的允諾，對夏某購買該商品房合同的訂立以及房屋價格的確定產生了重大影響，同時，雙方在合同補充協議中約定綠化、公共設施要優于模型效果圖和宣傳資料，因此，就本案而言，被告在補充協議中對原告個人所作“綠化、公共設施要優于模型效果圖和宣傳資料”的承諾，以及該套房屋位置優于其他房屋，才以高出其他房屋１至２萬元價格申購該房。所以，可以認定被告對夏某的商品房銷售廣告和宣傳資料已符合合同法規定的要約的條件。 
  　　其次，商品房預售區別于現房銷售的最大特征，是交易發生時作為標的物的商品房尚未建成，買受人只能借助出賣人提供的資料、通過想象來認知所購房屋的情況。原告作為消費者，在交易中處于弱勢地位，對其所購房屋的具體情況只能通過被告的口頭和書面描述得到認知。本案被告不僅在中心水景廣場效果圖的宣傳資料中，標明了噴泉水帶、水景觀等圖案，而且在與原告簽訂的補充協議中又作出承諾。但是，在建設中被告在未告知原告夏某的情況下，將中心水景廣場一帶由宣傳資料圖片中的噴水池、水池、水帶、水景觀、花圃改建為香榭麗舍牌坊和幾個長型的綠化帶，其實物與效果圖差距較大，景觀建設嚴重縮水，其行為違反了《中華人民共和國合同法》第六十條的規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務……”及被告在補充協議約定的內容，已構成違約。  
  　　該案案號為：（2007）楚中民終字第3號