3、消費者應(yīng)該如何辦理房產(chǎn)證？

　　辦理房產(chǎn)證過程中，買受人（即消費者）是法定義務(wù)人，開發(fā)商負(fù)有協(xié)助義務(wù)，買受人可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證或自行辦理房產(chǎn)證。

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。”《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》均相應(yīng)規(guī)定房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（承購人）提出申請。房屋買受人是申請辦理房屋所有權(quán)證的法定義務(wù)人。

　　依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商作為申請人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3 個月內(nèi)向登記機關(guān)提交相關(guān)資料，申請房屋所有權(quán)初始登記，開發(fā)商進行初始登記是消費者辦理房產(chǎn)證的前提條件之一。前述行政法規(guī)、部門規(guī)章也明確規(guī)定了開發(fā)商對買受人申請辦理產(chǎn)權(quán)證負(fù)有的協(xié)助義務(wù)。實踐辦理過程中，房屋管理部門因?qū)嶋H工作的需要，要求開發(fā)商集體代辦房產(chǎn)證，并不受理消費者單獨的辦證申請。

　　同時，由于上述規(guī)定中僅規(guī)定了開發(fā)商不履行協(xié)助義務(wù)所應(yīng)承擔(dān)的行政責(zé)任，沒有也不可能規(guī)定其民事責(zé)任，這對保護廣大消費者的合法權(quán)益不利。對消費者而言，在購房合同明確約定并委托開發(fā)商代理房產(chǎn)證辦理事宜是比較方便易行的方式。一方面，結(jié)合《商品房買賣合同示范文本》第十五條“關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定”中，出賣人的義務(wù)一般僅是在約定時間內(nèi)將應(yīng)由其提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，并沒有具體辦理完成并交付消費者時間的約定；另一方面，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十七條有關(guān)30天登記機關(guān)予以核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條、第十九條的規(guī)定，消費者對所購房屋房產(chǎn)證可以由一個基本的時間判斷標(biāo)準(zhǔn)：用合同第15條約定的時間加上30天時間，再給于一定的容忍時間，仍然沒有拿到房產(chǎn)證，此時就要充分關(guān)注房產(chǎn)證不能辦理的責(zé)任是否在于開發(fā)商；如果因開發(fā)商原因，在合同第15條約定的時間超過一年仍沒有拿到房產(chǎn)證，消費者有權(quán)主張解除合同和賠償損失。

　　c、二手房買賣合同糾紛案例：

　　案例5、張女士2004年3月通過房屋中介公司居間服務(wù)與周先生簽訂合同，購買張先生位于西安市高新區(qū)的一處房產(chǎn)。張女士按照約定向中介公司支付了中介費用，并將購房款中的25000元暫存于中介公司。2004年7月間，周先生取得房產(chǎn)證，此后周先生以更高的價格將房屋出售給第三人并辦理了房屋過戶手續(xù)。2005年1月，張女士按照合同約定準(zhǔn)備支付全部購房款、辦理過戶手續(xù)、交接房屋過程中，被周先生告知上述事實，雙方協(xié)商不成，張女士向西安仲裁委員會提起仲裁申請，請求繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約金。此案經(jīng)過仲裁庭調(diào)解，雙方和解，張女士仲裁申請，周先生支付了部分違約金。

　　案例6、2006年10月間，唐女士婚期將至，急需一套位于東門外附近的房屋，通過與中介公司多次溝通，唐女士被中介人員說服，約定周末帶20000元定金與房主見面、驗房、簽訂合同。見面后，房主自稱自己年事已高，喪偶，子女均在外地，全權(quán)委托中介公司處理與唐女士的房屋買賣事宜。唐女士要求查驗房產(chǎn)證、房主身份證原件，房主及中介公司均無法提供。中介人員反復(fù)強調(diào)其公司的誠信經(jīng)營宗旨，擔(dān)心唐女士私自與房主買賣無法獲取中介費的顧慮，勸說唐女士先交納定金及中介費用，隨即在公司出示相應(yīng)證件，付清全部房款后立即辦理房屋過戶手續(xù)。唐女士將信將疑，遂向陜西永嘉信律師事務(wù)所律師咨詢，在律師的建議下，唐女士中止了繼續(xù)交易。此后，唐女士按照律師指導(dǎo)購得一套二手房，已將產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)辦理完畢。

　　◆ 消費提示：1、二手房買賣過程中首先要注意防范風(fēng)險。

　　對準(zhǔn)備購買二手房的消費者，應(yīng)從以下幾個角度防范風(fēng)險：

　　（1）產(chǎn)權(quán)狀況風(fēng)險的防范。首先要查明預(yù)購房屋產(chǎn)權(quán)證書與房主的身份是否相符，是否存在其他共有人。其次，司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓；若房屋設(shè)定了抵押，交易中心也不會辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。這兩種情況，消費者應(yīng)當(dāng)充分重視。第三，消費者要了解清楚，房屋是否已經(jīng)向第三人出租。

　　依據(jù)今年開始實施的《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，消費者在購買二手房前可以在房地產(chǎn)交易中心進行房屋權(quán)利記載信息的查詢，以確定該房屋產(chǎn)權(quán)狀況、是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。

　　（2）房屋類型風(fēng)險的防范。現(xiàn)在市面上的房屋大部分為商品房，但也存在部分公房、經(jīng)濟適用房（包括集資房）、房改房、安居房、產(chǎn)權(quán)狀況尚不明晰的房屋等。非商品房的出售受到相應(yīng)限制，稅費的繳納比例也不相同，消費者在購買之前要調(diào)查清楚。

　　（3）合同簽訂風(fēng)險的防范。決大多數(shù)消費者都知道房屋買賣合同應(yīng)由購房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂，但往往忽略驗證合同簽訂人是否還有其他共有權(quán)人，如其他共有產(chǎn)權(quán)人以合同簽訂人未取得其同意為由主張該合同無效，則購房人有可能僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過失責(zé)任，且舉證責(zé)任在于購房人，此種情形對消費者比較被動。以出賣人婚前購房、婚后取得房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上僅載明出賣人為所有權(quán)人未注明其配偶為共有權(quán)人為例，買受人可能面臨前述風(fēng)險。

　　在具體購房過程中，消費者可以根據(jù)產(chǎn)權(quán)證、其他法律文件（如商品房買賣合同、戶口簿）確定欲購房屋的合法、全部產(chǎn)權(quán)人，與房屋的全部產(chǎn)權(quán)人簽訂買賣合同。如簽訂合同并非產(chǎn)權(quán)人或部分產(chǎn)權(quán)人，購房人應(yīng)要求出賣方提供產(chǎn)權(quán)人或他項權(quán)利人出具的委托書。

　　（4）付款方式風(fēng)險的防范。很多買賣雙方通常只關(guān)注房屋價款達成一致，對于具體的付款方式卻未給予應(yīng)有的重視，結(jié)果在履行過程中常常由于某筆款項的支付時間不明確而產(chǎn)生糾紛，消費者在簽訂買賣合同時應(yīng)對付款方式流程做出明確、具體的約定，如果能夠?qū)⒏犊罘绞脚c辦理房屋交接手續(xù)、房屋過戶手續(xù)進行結(jié)合約定，必要時可采用將款項通過公證機關(guān)支付或聘請律師提供見證、付款服務(wù)，最大限度降低風(fēng)險。

　　（5）房屋交接風(fēng)險的防范。對交接的具體時間，交接房屋時相關(guān)費用的結(jié)算，一定要進行全面的約定。若無具體約定，則可能出現(xiàn)逾期交房、相關(guān)費用無人結(jié)算的尷尬情況。消費者可在買賣合同中明確約定交房日期及應(yīng)由哪方于交房前結(jié)清包括水、電、氣、物業(yè)費、大修基金、供暖費用、固定電話費、有線電視費、采暖費等相關(guān)費用。

　　（6）需繳納稅費風(fēng)險的防范。如前所述，不同類型房屋的稅費并不完全相同，在購買二手房以前一定要進行了解、咨詢，做到心中有數(shù)。

　　2、如何簽訂二手房買賣合同、二手房買賣的基本流程。

　　結(jié)合前面的分析，以下幾個方面是消費者在簽訂二手房買賣合同時需要注意的問題：（1）寫清房屋的具體情況，如地址、面積、樓層、當(dāng)事人的名稱或姓名、住所、是否存在共有權(quán)人、是否存在承租人等；（2）明確房價具體包括哪些設(shè)施、項目，如屋內(nèi)哪些設(shè)施是在房價之內(nèi)，哪些是要另外計算費用的，煤氣、維修基金是否也包括在房價之內(nèi)等；（3）細(xì)化付款方式；（4）確定房屋過戶日期與交接日期。過戶日期和房屋交接日期是兩碼事，過戶日期是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的日期，而房屋交接日期直接決定了屋內(nèi)的水電煤等費用是由上家還是下家付，在簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)注明房屋交接日期是在過戶后第幾個工作日或雙方約定具體日期，并明確約定房屋交接前的產(chǎn)生的費用由上家承擔(dān)，房屋交驗后產(chǎn)生的費用由下家承擔(dān)；（5）明確違約責(zé)任。

　　陜西永嘉信律師事務(wù)所結(jié)合工作中處理的二手房糾紛案件，總結(jié)以下二手房買賣流程供消費者參考：挑選中介→審查房屋權(quán)屬→了解房屋使用狀況→實地查看房屋質(zhì)量→簽訂合同、明確中介收取定金性質(zhì)→上下家當(dāng)面談合同、簽訂合同→出賣人結(jié)清全部費用→房屋過戶→完成燃?xì)膺^戶→出賣人遷移戶口→交接房屋、買受人付清全部房款。

　　3、先簽訂合同、交付房屋，后辦理房產(chǎn)證以規(guī)避稅費的二手房交易方式要慎用。

　　2006年5月24日國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部委的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》中規(guī)定，“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅”。為規(guī)避這一規(guī)定，陜西永嘉信律師事務(wù)所在工作中發(fā)現(xiàn)，部分消費者簽訂二手房買賣合同時，采用先簽訂合同、交付房屋，將辦理房屋過戶手續(xù)的時間約定在二手房出賣人購房5年后的作法，或先承租，待滿5年后再買的作法。這一辦法雖然可以為消費者節(jié)約營業(yè)稅，但也存在一定風(fēng)險，要謹(jǐn)慎采用。

　　如果在房屋交付后，過戶手續(xù)辦理前，二手房出賣人又將房屋向第三人出售并實際辦理了過戶手續(xù)，如前所述，依據(jù)我國契約登記的物權(quán)變動模式，此時二手房買受人與出賣人簽訂的合同雖然仍然有效，但法律此時保護的是辦理了房屋過戶手續(xù)的第三人對房屋的所有權(quán)，買受人僅能夠向出賣人主張違約責(zé)任，無法主張對所購房屋的物權(quán)。此種情況下，二手房購買人的合同目的將無法實現(xiàn)。

　　◆ 陜西永嘉信律師事務(wù)所對商品房買賣合同糾紛處理過程中的維權(quán)建議：

　　購房消費過程本身就屬于市場行為的一部分，只有遵循市場經(jīng)濟規(guī)則，才能夠充分保護自身的權(quán)利。具體說，購房者應(yīng)以合同為基礎(chǔ)，在維護自身權(quán)益方面，注意以下幾個問題：

　　■要糾正對待簽訂合同過程中的兩種錯誤傾向

　　對合同毫不重視只管簽字的作法，與認(rèn)為合同到處都是開發(fā)商準(zhǔn)備的陷阱，忽略了自己的要求是什么，合同的目的是什么，對合同要求盡善盡美的作法都不利于保護消費者自身權(quán)益。

　　■對特別關(guān)注的問題應(yīng)當(dāng)努力寫進合同

　　在法律上講，廣告宣傳是要約邀請，它不是真正的合同條款，一般來說，沒有約束力。業(yè)務(wù)員的介紹特別是口頭承諾，如果沒有寫進合同，也沒有約束力。業(yè)務(wù)員僅僅是代表開發(fā)商推介樓盤，其代理權(quán)限是極其有限的，有的購房者拿著業(yè)務(wù)員口頭承諾的錄音證據(jù)去要求開發(fā)商承擔(dān)某種責(zé)任，這不是適當(dāng)?shù)木S權(quán)方式，也是沒有法律依據(jù)的。如果消費者對某一方面的問題，如綠化率、小區(qū)配套設(shè)施、小區(qū)周邊環(huán)境特別關(guān)注，就要和開發(fā)商協(xié)商寫進合同。

　　■立足于解決問題，不要輕起訟爭

　　法律也是雙刃劍，有時它不但達不到維護自身權(quán)益的目的，相反可能還會傷及自身。消費者要認(rèn)識到，上法庭只能作為最后的救濟途徑。只要有協(xié)商的余地或協(xié)商的可能，就不要輕易放棄。對于解決問題而言，如果能協(xié)商解決，對雙方都有利，除非萬不得已，不要輕起訟爭。

　　■要注意保留和收集證據(jù)

　　訴訟有時也是不可避免的，掌握充分、可靠的證據(jù)是勝訴的保證。即使沒有涉訴，掌握開發(fā)商違約的充分、可靠的證據(jù)，也會使自己在和開發(fā)商的談判中處于有利的地位。因此，在整個交易的過程中，消費者都應(yīng)該注意保留和收集一切能夠證明事實的相關(guān)證據(jù)，包括合同和所有雙方簽訂的協(xié)議，有時還需要采取錄音、錄像、照相的方法收集證據(jù)。

　　■解決糾紛要有勇有謀，集體維權(quán)效果好

　　同一小區(qū)內(nèi)，消費者同時面臨糾紛也是一樣的。一戶消費者維權(quán)的成本與權(quán)益的比例多數(shù)是不成比例的，有些消費者無奈只能選擇沉默。如果選擇集體維權(quán)，一則可以降低維權(quán)成本，二則可以增加與開發(fā)商談判的籌碼。從西安仲裁委員會受理的集體維權(quán)案件處理結(jié)果來看，如果消費者在提起仲裁申請前開發(fā)商態(tài)度還比較強硬的情況下，一旦消費者選擇集體維權(quán)，此時開發(fā)商一般都愿意與消費者協(xié)商解決問題。

　　■解決糾紛要依靠專業(yè)律師；訴訟解決還是仲裁裁決，消費者可以選擇

　　房屋買賣糾紛因涉及的法律法規(guī)繁雜，形式五花八門，糾紛各有不同，選擇正確的請求方案是成功維權(quán)的基礎(chǔ)。部分案件消費者敗訴，怨天尤人，究其根本，卻是未能使用好法律這個最后的維權(quán)武器。只有依靠專業(yè)律師，消費者維權(quán)成功才有保障。

　　仲裁與訴訟的最主要區(qū)別就是一裁終局，期限較短（四個月），形式靈活。在合同簽訂過程中選擇仲裁解決與開發(fā)商的糾紛，對消費者而言，相對省時、節(jié)約成本。

　　★ 消費者協(xié)會結(jié)束語：

　　在商品房買賣過程中消費者的弱勢地位雖然不斷得到改善，但通過對2006年西安市商品房買賣合同糾紛的法律盤點就會發(fā)現(xiàn)，維護廣大消費者權(quán)益仍需要全社會的共同努力。結(jié)合目前部分開發(fā)商不愿與消費者過多協(xié)商合同條款的現(xiàn)狀，以及2006年消費者在維權(quán)過程中出現(xiàn)的熱點、共性問題，我們向全社會特別是房屋主管部門呼吁：在統(tǒng)一適用的示范合同中增加交付文件包括《竣工備案表》、開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證、公平的房屋交接程序等條款，指導(dǎo)消費者、開發(fā)商之間的交易行為，解決消費者的困惑。我們也呼吁具有遠(yuǎn)見的開發(fā)商，與廣大消費者一道共同創(chuàng)建公平、公正、誠信的市場交易秩序，為黨和國家創(chuàng)建和諧社會的宏偉目標(biāo)承擔(dān)起自身應(yīng)該承擔(dān)的社會責(zé)任。

　　“居者有其屋”這個古老的愿望，中國人正在一步步努力實現(xiàn)，過程雖然艱辛、漫長，但我們相信，有了全社會的共同關(guān)注，中國人的住房夢就一定能實現(xiàn)，我們的社會一定會更加和諧。