1、消費者維權意識在不斷增強。2005、2006年西安市仲裁委員會共受理仲裁案件1162件，其中商品房買賣合同糾紛304件，約占全部受理案件的26.2%，其中近85%屬于消費者針對開發商提起的維權申請。
2、消費者維權成功的比例不斷提高。廣大消費者依據合同及相關法律維權成功的比例不斷提高。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，近一半案件在仲裁庭的主持下調解結案，消費者的合法權益得到維護，充分體現了西安仲裁委員會和諧仲裁的宗旨，有效化解了消費者與開發商之間的矛盾；經仲裁庭裁決結案的案件中，九成以上全部或部分支持了消費者的仲裁請求。
3、形成了新的消費者維權熱點問題。2005、2006年，西安仲裁委員會處理的全部304件商品房買賣合同糾紛中，涉及開發商逾期交房承擔違約責任的案件占到近四成，開發商逾期辦理房產證承擔違約責任的案件占到三成左右，對房屋是否達到交房條件發生的糾紛占到兩成左右，二手房買賣、其他類型案件占到一成左右。
4、消費者集體維權的意識有待不斷引導。2006年西安仲裁委員會受理的167件案件中，僅有3件消費者集體維權案件，最多的一件70戶，最少的一件13戶。因商品房糾紛涉及面廣、處理難度大，不少消費者持以觀望的態度，消極等待其他消費者案件處理結果，不愿直接實施維權行為。在具體維權過程中，部分消費者缺少集體維權意識的特點十分明顯。
★ 陜西永嘉信律師事務所消費提示：
陜西永嘉信律師事務所在2006年接受咨詢及受理的案件中，近一半業務屬于商品房買賣合同糾紛，案件類型、比例與西安仲裁委員會基本一致。陜西永嘉信律師事務所接受西安仲裁委員會的委托，結合承辦案件的具體特點，將幾宗有代表性的商品房買賣合同糾紛案件帶給大家，通過剖析、提示，希望能對廣大購房消費者有所幫助。
a、開發商逾期交房、交房不符合約定條件糾紛案例：
案例1、2004年7月間，吳先生購買一套商品房。合同約定，開發商應于2005年12月31日前將具備交付條件的商品房交付給吳先生；開發商逾期交房不超過30日的，應當承擔違約金，合同繼續履行；開發商逾期交房超過30日的，吳先生有權解除合同，并要求開發商退還購房款、承擔違約金。合同履行過程中，開發商一再拖延交付時間，直至2006年7月間，方通知吳先生辦理房屋交付手續。吳先生多次與開發商協商未果，遂于2006年8月向西安仲裁委員會提出仲裁申請，請求解除合同，要求開發商退還全部購房款、承擔違約金，并賠償相應的損失。西安仲裁委員會認定雙方簽訂的合同合法有效，裁決支持吳先生解除合同、承擔違約金的請求，部分支持了吳先生賠償損失的請求。
案例2、2005年10月份，王先生與某開發商以《商品房買賣合同示范文本》為藍本簽訂購房合同。合同第八條“交付期限”條款約定，開發商應于2006年3月1日前應將具備“該商品房經驗收合格”條件的商品房交付王先生。合同第十一條“交接”條款約定，雙方進行驗收交接時， “出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》”。交房期限屆滿前，開發商通知王先生辦理入住交付手續。按照開發商的交房程序要求，王先生在辦理交房手續過程中首先與開發商結清房款和辦理房產證的相關費用，在開發商提供的《入伙憑證》上簽字，然后現場驗房無誤后在《業主入伙驗房單》上簽字領取鑰匙。隨后在開發商委托的前期物業管理公司處領取《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》時，王先生發現自始至終未看到開發商提供《竣工驗收備案表》，遂要求開發商提供并拒絕辦理后續手續。此后，王先生多次與開發商協商無果，向西安仲裁委員會提起仲裁，請求確認交付的房屋不符合交付條件，開發商應提供《竣工驗收備案表》，全面履行交房義務并承擔逾期交房的違約責任。仲裁庭經過審理，認為合同中并未約定開發商應于交付房屋的同時提供《竣工驗收備案表》，開發商交付的房屋已經驗收合格，王先生已在載明房屋“現已交付使用”的《入伙憑證》及《業主入伙驗房單》上簽字，開發商已經按照合同約定履行了全部合同義務，不存在違約行為，裁決對王先生的仲裁請求不予支持。
◆ 消費提示：1、商品房交付使用條件有哪些？
（1）商品房交付使用的法定條件是竣工驗收合格，即開發商依法應向消費者出具《工程竣工驗收報告》。《城市房地產管理法》第二十六條第二款規定：“房地產開發項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用”。《建筑法》第六十一條“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。”《城市房地產開發經營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》也都明確規定，商品房需竣工驗收合格后，方可交付使用。
值得注意的是，2000年1月10日《建設工程質量管理條例》實施后，對建設工程的竣工驗收的方法和程序進行了較大的調整，現有竣工驗收的方法和程序為：施工單位在完工以后向建設單位（即開發商）申請竣工驗收，建設單位認為條件成就組織勘察、設計、施工、監理單位進行驗收，驗收同時必須邀請建設質量監督部門對驗收進行現場監督。驗收過程完成后，建設單位和工程質量監督部門分別向建設行政管理部門提交《建設工程竣工驗收報告》和《建設工程質量監督報告》，然后在規定的期限內（分別為竣工驗收合格之日起15日內、工程竣工驗收之日起5日內）向建設行政管理部門提交進行備案。工程質量監督部門和建設行政管理部門認為建設單位組織的竣工驗收各方面都符合法律法規的規定，出具《房屋建筑工程、市政基礎設施工程備案告知書》，建設單位最終取得取得《竣工驗收備案表》。
（2）消費者購買商品房過程中可以將開發商取得《竣工驗收備案表》作為合同約定的交房條件。通過上述分析，開發商取得《工程竣工驗收報告》與取得《竣工驗收備案表》之間尚有一定的時間差距，因《工程竣工驗收報告》系開發商自行組織，在驗收的過程中還有質量監督機構對驗收過程進行監督并向建設行政管理部門提交《建設工程質量監督報告》的過程，建設行政管理部門對驗收也有一個監督管理的過程。竣工驗收過程是否真實、程序是否合法，是否有違反國家有關建設質量管理部門的質量管理行為尚需建設行政管理部門作出判斷，如果發現驗收過程中存在問題還要重新驗收。只有這一過程中沒有違反規定的行為，才可取得《竣工驗收備案表》。依據《建設工程質量管理條例》第49條的規定，開發商要想取得《竣工驗收備案表》不但要經工程竣工驗收合格，還需取得規劃、消防、環保等部門的單項驗收合格。
對消費者而言，接收取得《竣工驗收備案表》的房屋風險最小。《商品房買賣合同示范文本》第八條“交付期限”條款對交付條件的約定共有5種，其中第5種可以由消費者與開發商自行約定，建議消費者選擇第5種并明確約定為“該商品房經竣工驗收合格，并取得建設行政管理部門出具的《竣工驗收備案表》”。
2、消費者應該如何接收開發商交付的房屋？
案例2中王先生之所以敗訴，除了在簽訂合同過程中未能有效防范風險外，另外一個重要原因就出在接收房屋過程中，沒有注意開發商在交付房屋程序上存在的不當之出。開發商要求的交房程序為：驗明消費者身份→結清房款和辦理房產證的相關費用→在開發商提供的《入伙憑證》上簽字（明確約定房屋“現已交付使用”）→現場驗房→在《業主入伙驗房單》上簽字→領取鑰匙→領取《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、簽署《前期物業管理服務協議書》等文件。概括而言，就是消費者首先交清全部費用，然后在《入伙憑證》或《入伙協議書》上簽字（該類文件一般開發商提前已經印制完成，明確約定房屋“現已交付使用”，消費者一旦簽字，在仲裁過程中開發商會以房屋已經實際交付使用進行抗辯，消費者可能喪失拒收房屋、主張遲延交房違約金的權利，此時僅能主張開發商繼續履行合同并承擔交付不符合合同約定的違約金，陷入被動。），最后才是消費者實際現場驗房、領取鑰匙并領取《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。部分消費者在向陜西永嘉信律師事務所咨詢過程中樸素地舉例，如果在商場購買一件商品為例，消費者在從未看過商品的情況下，出賣人先讓消費者交清全部貨款并在收貨單上簽字認可商品已經實際拿到，然后才從柜臺下拿出商品告訴消費者“這就是你買的商品”。此時消費者才有機會仔細查驗商品是否存在質量問題，是否有《合格證》，若消費者此時發現衣服存在質量問題，或沒有合格證，非常被動。消費者認為開發商單方面制訂的房屋交接程序無合同依據，對消費者有失公平。
目前，商品房預售合同均采用網簽，采用的《商品房買賣合同示范文本》第十一條“交接”條款對交接程序的約定并不明確。陜西永嘉信律師事務所在承辦或接受咨詢的案件中發現，絕大多數消費者在合同簽訂時對交接程序的約定并未充分重視，在交接過程中開發商又承諾驗房過程中出現問題立即安排人員處理，故九成以上消費者均按照開發商的交接程序要求對房屋進行交接。
通過上述分析不難看出，消費者在購房過程中如要有效的規避房屋交接過程中的風險，首先要在與開發商簽訂的合同中明確約定房屋交接的程序。結合《商品房買賣合同示范文本》第十一條“交接”條款，消費者可在合同附件四補充協議中作類似如下房屋交接程序約定，盡可能降低風險：出賣人向買受人發出入住通知書→買受人書面簽收“收到入住通知書”→買受人書面簽收“商品房鑰匙收到條”→出賣人提供《竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、商品房面積測量結果及依據等相關文件→買受人現場驗房并在《業主入伙驗房單》上簽字→在開發商提供的《入伙憑證》上簽字→結清房款和辦理房產證的相關費用→簽署《前期物業管理服務協議書》等文件，完成房屋交接手續。
簡而言之，消費者要盡可能在簽訂合同過程中與開發商明確驗房的具體程序，在房屋交接過程中以合同為依據，首先審查開發商提供的交接文件是否齊備，然后現場驗房，無誤后方才簽訂《入伙憑證》并清款，最后簽訂《前期物業管理服務協議書》等文件。陜西永嘉信律師事務所在處理部分開發商委托事項過程中也發現，一些講誠信、注重維護市場公平交易秩序的開發商向消費者交付的房屋基本都能符合合同約定的交付條件，甚至超出約定交付條件（如主動辦理好《竣工驗收備案表》）交房。如果廣大開發商在誠信履約的情況下，能夠重視交房程序的公平、公正對建立健康市場經濟秩序的重要作用，消費者與開發商之間和諧關系的建立就會成為現實。
b、開發商逾期辦理房產證糾紛案例：
案例3、白先生2003年10月購買位于西安市東郊一處房屋，合同約定“出賣人應當在商品房交付使用后365日內，為買受人辦理房屋產權證書并實際交付買受人”，逾期辦理的開發商需承擔支付“買受人已付房款千分之三的違約金”。合同簽訂后，2004年12月31日前房屋交付使用，但直至2006年12月1日開發商才將房產證辦理并實際交付白先生。白先生此后得知，業主購房合同中有關逾期辦證違約金計算的方式并不一致，包括白先生的違約金計算方式，還存在千分之五及每日千分之零點三的計算方式共三種。以白先生總購房款25萬元計算，開發商賠付的違約金出現750元、1250元、25050元三種，差距居然有33倍之多！白先生十分不解，同樣的行為，違約金差距如此巨大，自己能否按照最高的計算方式主張違約金？陜西永嘉信律師事務所接受了白先生的咨詢，白先生接受了咨詢意見，與開發商按照合同約定條件達成和解。
案例4、彭女士、張先生夫婦二人2004年購買高新區一處房屋，購房合同第十五條“關于產權登記的約定”中約定“出賣人應當在商品房交付使用后180個工作日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的”，買受人可以選擇退房并主張違約金，或不退房并主張違約金。2005年3月1日房屋交付使用，但直至2006年3月份，彭女士、張先生夫婦二人仍未取得房產證。通過了解得知，開發商對整幢樓的初始登記手續尚未完成，房產證還不具備辦理條件。彭女士、張先生提起仲裁申請，請求解除合同并要求開發商承擔違約金并賠償裝修等損失。經過仲裁庭調解，開發商向彭女士、張先生承諾在一定期限內排除辦理房產證中的障礙、辦理房產證，并支付了違約金。
◆ 消費提示：1、房產證對消費者至關重要，消費者要緊密關注房產證的辦理情況。
房屋權屬證書包括《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》三種。通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證，房產證的內容應與登記簿的內容相一致。房產證是對特定房屋所有權歸屬的書面證明，并可記載特定房屋共有狀況以及是否設定擔保物權等狀況。基于一物一權主義，房產證以一房屋一房產證為原則，即一個具有獨立建筑結構與使用功能的房屋只有一個所有權，在不動產登記上只能有一項所有權登記，并且據此只能發放一個房產證。房產證只能向特定房屋的所有權人發放，如房屋系共有，在房屋所有權證之外，還可向共有權人發放《房屋共有權證》；如存在他項權利人，還可向他項權利人發放《房屋他項權證》。按照我國現行的房屋所有權登記制度，房屋登記是城鎮房屋權利歸屬的法定公示方法，在以房屋為標的物的交易行為中，須經登記始發生物權法上的效力。房屋所有權歸屬的確認須以登記簿上的記載為準。房產證作為一種證書，雖然可以證明房屋所有權歸屬于誰的法律事實，但其證明力的依據是其上記載與登記簿上的記載具有一致性。如果離開了不動產登記簿或與登記簿的記載不相一致，房產證在交易活動中就失去了對房屋權利歸屬的證明力，而只能成為向登記機關請求確權的證明文件。如果登記簿上未作變更，房產證自身任何單獨的變更均不產生物權法上的效力。房產證不能脫離登記簿的記載而發揮其證明作用。
對廣大消費者而言，房產證主要是為了保證房屋登記活動的秩序與安全。房產證首先起到登記行為完成、房屋產權歸屬的證明作用。登記機關在完成房屋登記事務后，將房產證發放給權利人，表明登記機關已經根據事實、法律和當事人的申請，完成了相應的房屋登記。由于房產證記載的內容與登記簿的內容具有一致性，因此，房產證起到一種備忘的作用。權利人可以根據自己持有的房產證內容，掌握自己的財產情況，而不必每每去查閱登記簿。房產證最重要的作用還是保證登記活動的安全。因為房屋的權屬情況依據不動產登記簿的記載，而登記簿由登記機關記載并且由該機關保管，并不在權利人的控制之下，如果登記機關或者其工作人員，擅自更改登記簿的內容，權利人就面臨失權的危險。為了防止此種情況的發生，登記機關在進行了房屋登記之后，有必要再向權利人發放房產證，其上記載與登記簿相同的內容。如果事后發現登記簿的記載有與房產證相異之處，權利人可以房產證的記載對抗登記機關，要求登記機關恢復原記載并承擔責任。所以，在我國以登記作為不動產權利公示方法的法律體系中，房產證的主要功用是在約束登記機關的行為，發放房產證是保證登記安全的重要措施。對消費者來說，購買房屋、取得房產證后，方才意味著消費者購買的房產經過房屋管理部門登記簿的記載，房屋登記過程完成，消費者擁有了法律意義上的房屋所有權，并可以保證消費者房屋產權的安全。
2、逾期辦理房產證的違約金約定要明確、具體，開發商出現違約行為后，消費者要依據合同主張權利。
在案例3中，白先生依據合同能夠向開發商主張的違約金數額明顯低于其它同類消費者。這其中存在多種原因，作為消費者首先要清楚在合同中約定違約金的目的及作用。依據《合同法》的規定，違約金具有補償性和懲罰性兩種功能，其目的均是為了督促開發商履行合同義務。違約金的補償性是指在開發商違反辦證義務時，對因此給消費者造成的損失給與補償，違約金不足以彌補消費者實際損失，開發商還應向消費者賠償不足部分；違約金的懲罰性是指開發商違法辦證義務，即便沒有造成消費者的實際損失，但因違約條款本身就是對開發商違約行為的懲罰，故開發商仍應按照違約條款向消費者支付違約金。對開發商逾期辦理房產證違約金的約定，最終目的不是求得開發商的賠償，而是對開發商全面履行辦證義務的約束，督促開發商及時履行相關辦證義務，消費者的最終目的應是要求開發商辦理房產證。
通過上述分析不難看出，在購房后如果能盡可能早取得房產證對消費者最為有利，消費者購房的目的也才能全部實現。在與開發商簽訂商品房買賣合同過程中，簽訂逾期辦證開發商“每日”承擔相應違約金的條款最有利于實現消費者的購房目的。案例4中白先生購房的目的已完全實現，其理性維權，選擇與開發商達成和解的作法值得肯定。
